驚世租霸「免費住半年」！房東代價百萬血淚實錄

【250720驚世租霸「免費住半年」！房東代價百萬血淚實錄】

從業15年來，第一次遇到協助房東把租霸趕走，後來還上法院→調解成功→最後卻到了強制執行的階段，值得紀錄。

故事是這樣的......↓

新北市新店區某房東，自己招租房子，接到了喬姓一家四口的聯繫，於是預約看屋→決定承租→簽約入住。

開始，前幾個月，繳租還算準時，只是偶爾家電故障，經通知，房東便會即刻請師傅過去處理；只是，租客都會藉機凹師傅「順便免費」修繕其它有的沒的，讓師傅私下向房東抱怨租客的沒品。

接著，先是遲繳，理由不是下游廠商拖欠款項，就是貨物延滯入港要等抵達後才能變現......問題是，房客的公司財務周轉不靈、貨款尚未收取，到底關房東X事？

後來，數度催繳，租客開始態度轉變「微無賴」，並一再表示「等貨款拿到之後就會繳房租」卻不給明確期限。

於是，房東聯繫我，問我該怎麼辦？

我說：

首先，這類情形，往往只能透過強制執行，請法院通知在地警察把租霸趕走。但是，由於租約沒有公證，所以必須先提起訴訟走流程。

再來，房客要積欠租兩個月租金，才能開始啟動法律程序，通常，是扣掉兩個月押金之後再欠兩個月房租，等於實際時隔四個月過後才能提告，而且之前的存證信函催繳程序也要做足。好在，房東的租約裡有註明「押金不得作為扣抵租金用」，因此相較於一般租屋糾紛，可提早兩個月進行。

只是，房東想想，還是先禮後兵，便與我和律師，約好時間一同去現場，打算來個道德勸說。

那天，房東阿姨、律師與我，在總幹事的陪同下（共四人），一同搭電梯上樓。到了三樓門口外的梯廳，按門鈴。一會兒，租霸先生打開門，一走出來，看見我們總共四個人，立馬武裝起來，用流氓口吻說：「他媽的」現在是怎麼回事？

房東阿姨：我們希望跟你好好談。

租霸先生：我不是說等我有錢就會付房租？「他媽的」你現在帶人來是怎樣？

房東阿姨、我、律師、總幹事，四人無語......

停格幾秒鐘後，我忍不住開炮：「他媽的」房東太太年紀大、行動不方便還拄著拐杖，被你一推就倒了，當然要有人陪同。我們想好好跟你商量，你劈頭就「他媽的」來、「他媽的」去，「你他媽」的是怎樣？

租霸先生看到我火大的樣子，發現我沒有被唬住，硬ㄍㄧㄥ著痞子樣回：要談就事先約時間！（接著立刻龜縮進屋並用力關門，不再回應）

留下我們在現場，頓時不知所措......

接著，房東阿姨敲門，在門外大喊試著溝通表明並無惡意，但租霸先生不予回應。

房東阿姨再用手機打LINE電話並擴音，只聽見租霸先生說：「要談就你自己一個人進來！」我們當然認為萬萬不可，租霸先生已經一副流氓樣，尤其他人高馬大，房東阿姨若獨自進去談判，萬一對方惱羞成怒、發生意外怎麼辦？

終於，房東阿姨鐵了心，決定提告。

只是，光是提起訴訟，就讓房東阿姨備受煎熬：

先是支付律師委任費→還要繳裁判費→律師寫狀遞狀→等開庭通知→開庭當下，在法官的促成下成功完成調解筆錄→期限到後，租客回覆房東，找不到房子搬家，繼續霸占→於是房東阿姨又支付第二筆律師委任費來聲請強制執行→然後法院又發函給了期限→最後是直到期限的最後一天，租客才於半夜傳訊告知房東，已人去樓空。......這整套流程走下來，加上原本拖欠的兩個月，等於實際上超過半年多給租客爽爽免費住。

而這林林總總加起來，耗費的時間成本約8個月、律師費幾十萬、加上拖欠的租金，等於「遇到一名租霸」得用「一整年的租金耗損」才能把人趕走，更別說還有無形的心力交瘁（房東阿姨為了這件事，嚴重影響身心健康）。

過程中的小插曲，

我們在提告後、開庭前，法院要租霸提出書面說明，沒想到，他竟然把我們登門拜訪的誠意溝通講成房東帶黑衣人過去（我跟律師算什麼黑衣人啊？），還扯我們有洩漏租霸一家人的個資等。不過，開庭時，法官完全不予理會就是了。

而我們找的律師也很用心，

在提起訴訟時，主動做了完整調查，得知租霸先生，包括太太、女兒，在法院都有欠了一屁股債、被討債的紀錄，難怪沒錢繳房租又賴著不走（爛命一條，強制執行也扣不到款，奈我何？）。好在，租霸兒子，是唯一無案底。

律師判斷，既然全家人只剩兒子還保有信用價值，表示租霸先生應該會極力維護其在司法上的清白紀錄。於是房東決定尊重專業建議，不只對簽約人提告（租霸先生），而是他們一家人一併提告，包括他兒子。

開庭時，租霸先生就對法官表示：「是我欠房租，到底關我兒子什麼事？」果不其然，租霸先生的確相當在意兒子，為避免其在法院留下被告紀錄，成功促成「和解筆錄」取代「一審判決」。

【租房，你該這麼做】

第一、為什麼「調解成功」比「一審判決書」來得更有效？因為「調解筆錄」形同判決書，既不必拖到一審法院判決下來，租霸也無法藉由上訴二審繼續占用房屋。

第二、如果最後走到強制執行階段，除了律師費得由委任人房東支付，另外像是請警察把租霸趕走、將租霸的私人物品清運至他處安置等費用，這些都是房東暫時代墊，待租霸日後有錢了，還是可以從租霸的帳戶扣款的。如果租霸未來名下有財產的話。

第三、租約一定要公證，尤其是高總價豪宅；不然，遇到一次，你就得損失超過半年以上的租金和時間成本，以及民事訴訟和強制執行共兩筆律師委任費與裁判費，包括難以估算的精神折磨。

第四、租約最好有連帶保證人，不然租霸通常自身痞痞的沒在怕。例如本案，好在還有個信用乾淨的兒子可以鎖定。

第五、高總價租案，由衷建議，房東不要自己招租。通常存心要當租霸的，在一開始支付兩押一租時，是不可能願意再多付一筆半個月的仲介服務費的。換言之，透過正規房仲介紹來的租客，基本上已經能過濾掉大半風險。

第六、不要被炫富外表所騙，一定要請租客秀出租得起的財力證明。像是本案，租霸先生就是開賓士，讓人誤以為他很有錢，實則後來調查才發現，原來他們一家人都被一堆債權人提告。

第七、租約要註明或勾選「不同意」押金折抵租金，不然得拖延更久、通常是四個月以後才能提起訴訟。（《土地法》第100條規定：承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，仍達二個月以上時，房東可以收回房屋。）

第八、沒有類似經驗的房東，正常會以為，把租霸趕走是「一件事」；但是，在訴訟的流程是，「民事提告」是一筆律師委任費另加裁判費，「強制執行」又是另外一筆委任費，所以總共是兩筆律師費，要記得哦！

【推薦律師】

一般律師，沒有經驗的，通常只會對簽約人提告，未必將同居人一起提告。所以這次的委任律師，我們認為滿用心的，在此向各位推薦哦！→陳建州律師，鼎禎國際律師事務所，02-27082685，台北市大安區敦化南路二段60號二樓之2。