211123如何判別與避買海砂屋？◎文/陳泰源&江銘偉
買屋最怕買到：凶宅、海砂屋、輻射屋。這3種皆屬「重大瑕疵」，若鬧上法院，通常不只價金折讓，判解約的機率極高！
【案例】
2019年6月，王先生五月初買了蘆洲一間屋齡3X年總價700多萬的中古屋，沒想到，準備裝修才發現，天花板不僅鋼筋裸露，輕輕一剝就掉落，走到臥室更誇張，水泥整塊砸下來。原來，買家將原在室內的衣櫃拆掉，才發現後面牆壁竟有嚴重的壁癌。屋況瑕疵被裝潢、家具遮蓋住，房仲與前屋主都說不知道。
如今，剛買的房子不能住人，原租屋處的房東又催著搬家，每月房貸2萬多元及租金1萬多元，讓王先生感到非常無助！
房仲表示將盡最大努力來協調，王先生說房子他不敢要、也不敢住了，希望對方原價買回，但談判破局，原本希望買到的是一個遮風避雨的家，如今夢想落空還變成噩夢，兩夫妻看著年幼的孩子，下一步怎麼走？他們也不知道。
新聞網址1→https://youtu.be/18XpDq4ct7w
接續報導2→https://youtu.be/SEOUxdlDhnk
【買房，你該這樣做】
關於氯離子的檢測標準，簡言之，民國83年7 月22日修訂「新拌預拌混凝土國家標準」規定，預拌混凝土之氯含量容許值為每立方0.6㎏ 以下，直到民國87年6月25日，修正較嚴格為每立方米0.3㎏ 以下。
以上述案例而言，王先生買的是民國77年蓋好的房子，確實風險較高，而後來找鑑定單位做檢測，氯離子含量平均值高達1.268，明顯超標。
然而，根據過往經驗，房仲與賣方，確實都有可能不知道房子是海砂屋，假設賣方當初買的就是含裝潢的屋況，且在產權持有期間沒動過，居住期間也沒發生混凝土剝落、鋼筋裸露等情形，自然不知道。
至於房仲，在接受委託賣時，「屋況說明書」其中一條清楚寫明：是否做過氯離子檢測？（並非「是否為海砂屋？」）而通常賣家會勾「否」，因為對賣家而言，沒必要賣個房子還得提出鑑定報告，一來要花錢，二來萬一被檢測出來便不能裝傻，若刻意隱瞞被揭穿反而更糟。
究竟該如何避免買到海砂屋？無腦懶人的做法是，購買民國87年6月25日之後取得建照的房子即可，但仍無法完全放心，實務上的另外做法有二：
一、先出價，斡旋附但書，載明：一旦價格達標，賣家須同意買家找鑑定單位做檢測，確定氯
離子含量低於國家標準值上限，才能轉為定金。檢測費通常非一定由買家負擔。至於檢測
流程，一般來講常看到的三房兩廳的格局，通常會取三處左右的試驗數量，費用數千元不
等，報告出爐需要約4個工作天。
二、如果不想花錢做檢測，提供幾個簡單的觀察方式：
1.樑柱附近有沒有明顯且順著鋼筋方向的裂痕？
2.牆壁與地板有沒有氣泡與隆起？
3.把廚房或廁所的天花板維修孔打開來看。
4.若為精裝潢，屋內沒有局部裸牆可看，就去地下室停車場、機電房或頂樓水箱、公共梯
間等公設處觀察天花板及梁柱，雖說是屋外範圍，可畢竟採用的是同一批混凝土，只要
公設處的牆面看似OK，屋內應該也是沒有問題的。
【法律教室：東龍不動產法務經理─江銘偉】
一、首先說明如何避免買到｢高氯離子混凝土建築物｣（俗稱｢海砂屋｣）。含有氯離子的建築
物，並非就是「海砂屋」；「氯離子含量」超過參考值，亦非認定為「海砂屋」的依據。
「海砂屋」一詞係大眾對「氯離子含量」如超過參考值，即認為該建物為「海砂屋」；正
確的說法應為「高氯離子混凝土建築物」，再參考政府的相關規定，進而確認該建物的使
用價值。
二、如何避免買到呢？最好的方式是，可請賣方提供｢氯離子檢測報告｣，若先前未實施檢測，
可在買賣契約中約定「須實施檢測」，如檢測值超過政府相關標準，則買賣契約得無條件
解約；當然，檢測費用負擔亦須在契約中約定。
三、買到之後該怎麼辦？要注意求償的時間限制，民法規範中，買方得在五年內發現，並且從
發現日始算六個月內提起訴訟，才能針對瑕疵部分請求減少價金或解除買賣契約等賠償。
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