更新至2026年04月30日大直實價登錄》三筆破億交易也救不了大直房市寒冬？豪宅下修、公寓回檔、國軍宅急凍，市場真的累了？

更新至2026年04月30日大直實價登錄》三筆破億交易也救不了大直房市寒冬？豪宅下修、公寓回檔、國軍宅急凍，市場真的累了？

儘管市場出現了3筆總價破億元的重量級交易——從純住豪宅、商業區違規住宅到超級豪辦——但數據背後卻藏著令人驚訝的下修訊號！？

過往市場認知單價180萬元、135萬的產品，如今僅剩144萬、 105萬至108萬的行情。甚至連指標性的《基河國宅二期》，在今年前四個月竟然也僅出現了「唯一一筆」成交，且單價站上8字頭的合理性仍備受考驗。

在這篇報告中，我將為您拆解：

a.公寓的逆襲與回檔：為何「北安路」會出現罕見的5字頭成交？

b.豪宅神話的修正：《帝景水花園6期》、《明水富御》與《GOing大直》的成交價，釋放了什麼樣的下修訊息？

c.國宅的有行無市 & 軍宅的急凍：為何《基河國宅二期》今年為止只成交1筆？而高CP值的通北街軍宅（力行新城 & 圓山新城）甚至零成交？

數據不會說謊，但在冰冷的數字之下，懂得如何辨識「有行無市」與「真實價值」，才是資產保全的關鍵。……↓

【北安路】

無電梯公寓

二樓：17坪低總價，成交單價回檔至70萬元。開始冷靜下來囉～

五樓：41坪高總價，加上得爬樓梯至五樓，罕見成交5字頭！

【明水路】

大直國璽B1：使用執照顯示「日常用品零售業」，難得百坪地下商場成交！由於挑高4米5，單價30萬等於樓上住宅價約三分之一，滿合理的。在網路店商崛起、店面價值全面縮水之際，具有「類庫存、挑高、大空間」的地下商場反而成為亮眼的投資產品。

狀元第小登科三樓：104年03月1880萬入手，115年01月2308萬脫手。18坪型，持有11年獲利428萬，平均1年增值近40萬元，算是穩健投資，誰叫104年入手時亦是歷史次高點。

明水富御六樓：商業區違規豪宅，成交總價破億達1億1600萬元，看似驚人，不過單價僅105萬元反而是下修訊號（過往市場認知落在單坪135萬元上下）。

【敬業三路】

基河國宅十樓：含公設車位換算單價竟然能成交至近83萬元，縱然假設是河景第一排，我也認為「憑什麼？」難怪今年至今，國宅也就只有成交那麼「唯一一筆」而已。

【大直街】

公寓二樓：一般無電梯公寓，二樓應該是價值相對高的，但也同樣回檔至7字頭。

【樂群二路】

帝景水花園6期六樓：成交144.5萬元、總價1.8億元。妙的是，竟然沒有任何一家媒體或房仲業者公關發稿給記者報導，是不是因為過往行情落在180萬、至少160萬，如今跌到144萬元所以乾脆當作看不見？

羅馬假期十樓：15坪未帶車位成交80萬元，價格明顯回檔。

【敬業二路】

GOing大直二樓：單價108萬元，價格明顯回檔！過往市場行情認知落在135萬元上下。不過，108年01月2750萬元入手，115年03月3188萬元脫手，持有7年還是有獲利438萬元，等於每年增值約60萬元，也算是穩健投資啦！

忠泰世界廣場九樓：總價破億元，114年12月拿到使用執照，開始陸續交屋囉～

【敬業一路】

忠泰chic九樓：114年03月5438萬入手，115年04月5530萬脫手，持有1年幾近平盤轉手。備註「特殊交易」，看來應該是親屬間的產權移轉。

【特別說明】

本次成交總價破億元的3筆類型：

1.純住豪宅（帝景水花園6期）、

2.商業區違規住宅（明水富御）、

3.超級豪辦（忠泰世界廣場）。

【超級完整詳細資料下載連結】

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整理與分析-陳泰源；資料來源-地政雲