因小失大？為省4%仲介費，屋主竟私下賣到破盤價！再賠違約金總計破千萬！

【261010因小失大？為省4%仲介費，屋主竟私下賣到破盤價！再賠違約金總計破千萬！】

某晚，一位認識但不熟的「管理員」私訊向我請教問題（求救）。

由於一開始他並沒有把「真相」講清楚，所以我原本的理解是：「一般約喔？屋主自己賣掉喔？仲介憑什麼跟屋主索討服務費？」

因此，前期的回覆都是：「房仲沒道理啦！別擔心，別理會就好。」

直到他終於把仲介寄來的律師函給我看，我才知道「完整的故事」是這樣……↓

社區裡，某位住在國外、要賣房的屋主，採「一般約」銷售。

有天，房仲甲，帶了一位「同社區住戶，而且還是住在同樓層對門」的「鄰居買家」看了這間房。

後來的某天，鄰居買家因「室內設計師剛好在旁」所以「臨時」約複看。

可偏偏太臨時，房仲甲趕不過去，於是通報「管理員」協助開門讓「鄰居住戶／買家」帶著「設計師」一同賞屋。

沒想到，「管理員」是「賣家的親戚」，於是為了「幫雙方省下服務費」（也許管理員有抽紅包？）竟讓其私下成交。

而且，還是在委託期內，因為管理員的認知是：只要是一般約，「本來就可以」屋主自己賣掉。

重點是，「成交價」居然比「屋主簽給仲介、扣除4%服務費之後的實拿價」還要「低於／便宜近1000萬元」！？

換言之，對買家而言，既省了2%服務費，又買到比底價還便宜近千萬元，真是賺到了！

但對賣方而言可就虧大了，因為假如當時有堅定透過仲介洽談，根據後來的成交價可知，屋主縱然支付了4%仲介費，仍然比「私下成交」的價格「多賺近千萬元」。

總之，房仲甲知道了以後，當然不甘心，於是寄律師函。

管理員才緊張起來、趕緊向我請教如何解套？甚至還要我找記者爆料房仲的不是……？

於是，

各位看line對話紀錄就知道，我回答的文字，透露意興闌珊的語氣，還反過來告訴他「仲介很辛苦、全台房仲公司都收200家了」。後來看到房仲寄出的律師函內容，就更不想幫他，甚至告訴他「輸面較大」。他也就沒再問下去。

以上，故事講完了；
以下，回到正題.....↓

首先，一般約，表示任何人都可以賣，包括屋主自己。這沒問題。

但是，仔細看條文，清楚寫明【得自行出售予非乙方（仲介）介紹之客戶】。

也就是說，縱然是「屋主可以自己賣掉房子」的一般約狀態，買家為了省服務費「跳過」曾經提供帶看服務的仲介「私下」跟屋主成交。房仲確實就有「法理」能向買賣雙方索討服務費或違約金了。

依據在此：

首先，搜尋「不動產委託銷售契約書範本」關鍵字。
↓
找到行政院官網的「定型化契約」PDF檔 下載範本。

↓
裡頭的「第十一條：違約之處罰第一項第（三）款」清楚載明：受託人／房仲已提供委託人／賣家曾經仲介之客戶資料，而委託人／賣家於委託期間屆滿後二個月內，逕與該資料內之客戶成交者。（看到了嗎？這可是「定型化契約」裡的制式條文唷！）

換言之，只要是「被帶看過的」客戶，不論是委託期間內私下成交，或是委託期滿後一定期限內私下成交，均屬違約。

更別說，坊間仲介公司的委託書，通常將違約的範圍寫得更廣，例如把「委託到期後二個月內改成三個月」，甚至把客戶資料涵蓋至「配偶及二等親」。

結論：

● 從業16年多的我，其實是知道破解方法的，但畢竟我身為同業；且看到「為了省錢而不顧道德跳線，事後不認有錯還跑來向我求救、甚至叫我找記者爆料房仲」的心態，實在不想幫。

● 委託仲介賣房，之後再為了省仲介費而私下成交，真的很有可能因小失大。以本案為例，賣方省下了4%仲介費，卻賣得比底價還要低近千萬元！

● 仲介很辛苦，該給人家賺的，還是要給人家賺。