松機搬遷房市漲？「這4區」可能受惠！新北小宅屋齡差20年省416萬！租房體感2年貴15%！
.jpg)
【261015TVBS松機搬遷房市漲？「這4區」可能受惠！新北小宅屋齡差20年省416萬！租房體感2年貴15%！】
每當房市議題沾惹到政治，我都會特別提醒自己要努力客觀。
關於「松山機場搬遷」這個議題，除了國民黨籍的現任市長蔣萬安最近提起之外，過往民進黨籍的市長與候選人們也都曾提過同樣主張，諸如陳水扁、李應元、謝長廷、姚文智，更別說參與黨內初選時的顧立雄以及參選立委時的吳怡農。
因此，綠營不可以因為同樣的主張換成藍營提出而反對，否則就是「為反對而反對」。
.jpg)
【Q1、台北市長蔣萬安拋出遷移松山機場構想，如果計畫最後落地，預計可釋出約300公頃土地，其中100公頃規劃打造AI產業園區、90公頃作為住宅及支援性公共設施，對於房市有望受惠哪些效應？哪幾區房價可能起飛？】
從房市角度，松機一旦遷移，將立即產生幾項實質好處！
首先，不論這300公頃的土地要做何種規劃？立馬看得見的效益是「周圍行政區」的「限高鬆綁」，這將使得「中山區的市區及大直、內湖區、民生社區、大同區」等飛機必經航線之行政區的「容積率」可以蓋滿，不再「看得到、吃不到」。
因為許多老舊公寓明明容積率可能本就足夠，卻因限高而蓋不滿導致改建後的「總價值」不足，造成建商整合意願降低；換言之，容積率倘若可以蓋滿，總樓地板面積就會增加，總體可分配的利潤就會更多，將可提高建商整合都更的積極度。
再來是，立馬少了飛機經過的噪音及空氣汙染；更別說，加上300公頃之部分土地拿來規劃北市第二座大安森林公園使其成為「都市之肺」、進一步提高城市綠覆率，對周遭的居住品質也有實質加分。
又或者，有機會多建設一條「內湖往返市區」的聯通道路／橋，亦能疏通內湖塞車問題。
最重要的是AI產業鏈的擴建與進駐，
再來是，立馬少了飛機經過的噪音及空氣汙染；更別說，加上300公頃之部分土地拿來規劃北市第二座大安森林公園使其成為「都市之肺」、進一步提高城市綠覆率，對周遭的居住品質也有實質加分。
又或者，有機會多建設一條「內湖往返市區」的聯通道路／橋，亦能疏通內湖塞車問題。
最重要的是AI產業鏈的擴建與進駐，
畢竟北市科的土地僅夠輝達外加幾個合作品牌使用（總面積約94.38公頃，其中真正能作為企業使用的「科技產業專用區」僅約25公頃，扣除仁寶、華碩、和碩等大廠進駐後，用地幾乎已達上限）；所以，一旦松機這塊土地解禁，將可作為AI產業「聚落」，進一步引進高科技等高薪階級的人口紅利，間接助漲房市。
.jpg)
當然可行！
然而，價格差異的主因是，屋齡「老舊」通常伴隨著維護及修繕成本，且社區「管理」可能比較鬆散，「居住品質」也可能打折扣。
但通常的優點是，低公設比、使用坪數實在，且管理費通常也便宜許多；還有，中古大樓通常位處鬧區，跟重劃區蓋的新大樓相比，生活機能成熟許多。
不過！！！
.jpg)
【Q2、新北市20坪以下、屋齡10年社區大樓均價1078萬元，而20~30年僅662萬元，相差20年、房價就省下416萬，等於是以屋齡換取空間，這樣的買房策略可行？價格差異主因？雖屋齡較高但也有優點？應該如何選擇？】
當然可行！
然而，價格差異的主因是，屋齡「老舊」通常伴隨著維護及修繕成本，且社區「管理」可能比較鬆散，「居住品質」也可能打折扣。
但通常的優點是，低公設比、使用坪數實在，且管理費通常也便宜許多；還有，中古大樓通常位處鬧區，跟重劃區蓋的新大樓相比，生活機能成熟許多。
不過！！！
建議還是選擇屋齡盡量20年以內也就是2006年以後蓋好的中古屋，才能在「價格」與「結構安全」間兩者兼顧。
因為自從1999年921大地震之後，建築法規便積極修改並於2002年修法通過，也就是在2003年取得「建造執照」的房子，換算落成的年份約為「至少2006年以後」取得「使用執照」的房子，公設比既不高、價格較便宜、在「結構安全的及格標準」也已經躍昇一個等級。
.jpg)
房價愈高，房東要維持固定的投報率，租金自然跟著水漲船高；然而，量先價行是房市運行的鐵律。所以，房市「急凍」表示價格過高但「還沒跌」，因此當然租金仍居高不下。
更別說，還有內政部的300億租金補貼政策讓租金行情愈補愈高；以及台灣央行（優先顧慮建商的生計而）在利率部分該升不升導致通膨加劇。
只是，對於「有智慧的房東」而言，正確的觀念應該是：好房客比收高租金來得更重要！
依據經驗，
因為自從1999年921大地震之後，建築法規便積極修改並於2002年修法通過，也就是在2003年取得「建造執照」的房子，換算落成的年份約為「至少2006年以後」取得「使用執照」的房子，公設比既不高、價格較便宜、在「結構安全的及格標準」也已經躍昇一個等級。
.jpg)
【Q3、有網友發問，最近上網找房發現，這兩年來租房價格平均漲了15%，讓不少人都有感，覺得以前租三房的錢，現在只能租兩房或一房一廳，房市急凍，房租卻越來越來貴？為何？還有房東說只要換一次房客就會漲價一次，這樣做可能原因？但遇到好房客也會凍漲？】
房價愈高，房東要維持固定的投報率，租金自然跟著水漲船高；然而，量先價行是房市運行的鐵律。所以，房市「急凍」表示價格過高但「還沒跌」，因此當然租金仍居高不下。
更別說，還有內政部的300億租金補貼政策讓租金行情愈補愈高；以及台灣央行（優先顧慮建商的生計而）在利率部分該升不升導致通膨加劇。
只是，對於「有智慧的房東」而言，正確的觀念應該是：好房客比收高租金來得更重要！
依據經驗，
租金收高，房客遇到家具電故障了，小到諸如電燈泡、蓮蓬頭，都會比較敢要求房東負責處理；反之，便宜一點的租金，租客除了會捨不得搬家，遇到需要維修時通常也會怕房東漲租而不好意思打擾，選擇自行吸收。
而且，租金收得高，房客通常也租不久、續約意願度較低；
而且，租金收得高，房客通常也租不久、續約意願度較低；
尤其對房東而言，空窗期沒收入又得繳房貸及管理費、重新招租還得多支付一筆仲介服務費，精打細算後就知道根本不划算。
因此，沒有錯，
因此，沒有錯，
有些房東遇到好房客時，租約期間往往選擇「凍漲」，縱然要漲，也會等到房客退租了以後，才會調升至「當下」的市場行情，重新招租。
TVBS原影→https://youtu.be/PIQ3yCQ8seo
主播：張蕙纖
留言
張貼留言
我是陳泰源！