140812慫恿租轉售，增加進案量也提高成交率◎文/陳泰源
政府連年打房，加上今年適逢選舉，以及房價居高思危，買氣急凍，
近來因為鬼月的關係，更是淡季中的淡季，
所以我也都會做些租賃案件，不無小補當作度小月囉~
最近在處理一個套房小租案，
想不到竟然也讓我學習到很棒的經驗！......↓
前幾天，我接到一通電話，
自稱是某「直營大型連鎖品牌」的房仲，這名房仲告訴我，
房東也答應要給她招租，預計明天簽完租賃委託約，就會來跟我拿鑰匙。
當時我心裡小小震驚了一下，倒不是因為出現競爭者的關係，
而是這個直營連鎖大型品牌的房仲公司，
通常是不做租案的，甚至做了也不收服務費，
何況這也不是豪宅？
甚至屋主也不住在大直？簽個委託也要跑到外區去。
難道是新人？不然怎麼會如此事倍功半的事情，她都願意去做？
隔天早上，我便接到一通電話，
是一家「純做租賃的小品牌租屋網」房仲打給我，說要來公司跟我拿鑰匙，
奇怪？怎麼不是那位「大型直營連鎖品牌」的房仲？
我趕緊打電話給房東了解狀況，才知道，「原來」……
這名大型直營連鎖品牌的房仲，與房東碰面時，
名義上是說要跟房東簽一份「租賃委託合約」而前去拜訪，
結果當下竟然連同「買賣合約」一併呈上，試圖說服簽買賣委託！？
但因為房東真的沒有打算要賣房，最終與以婉拒。
可能這名房仲似乎覺得買賣案沒簽到，套房租案利潤太小也不屑做，
所以後來才會pass給純做租賃的小品牌租屋網的房仲朋友去接吧？
後來我從同業中了解，也才知道，
大型直營連鎖品牌的房仲公司，因為業務員都有領「固定的高底薪」，
所以每個月都有業績目標，
要簽一定的案量進公司，才不會被扣假、扣薪水、開檢討會議等等，
所以往往腦筋也會動到「壓根沒打算賣房」的包租公/婆身上。
而通常的話術不外乎：
1.公司有給我業績壓力，拜託簽個委託，讓我對公司有個交代。
2.我剛好「真的」有買方對您的房子有興趣，萬一真的賣了一個好價錢，何樂而不為？(接進來後，再慢慢議價)
3.反正您沒有真的要賣，乾脆開個「天價」上架房仲官網擺著，一邊試水溫，一邊炒高房價啊？
結論與心得：
1.原本只是單純的租案，經由房仲慫恿由租轉售，後來成交的案例，其實還真的有發生過呢！因此以後接租案的時候，建議同業們也可以把這招學起來，順便push房東賣房，XD
2.我其實一直都不排斥做租案，單純只是為了「長遠將來」的可能出售，通常租案的房東對房仲的防備心比較低，是一個可以藉機培養感情互動的機會，如果房客剛好又是你介紹的，將來屋主要賣時，50%以上的機率是可以綁到「專任約」喔！
3.買賣案件，內政部規定只能賺取賣價最多6%服務費，對於中南部的房仲，總價不過才幾百萬，6%根本養不活自己，但是租賃案件服務費最多可以收到1.5個月，等於就是150%的報酬，只要租金夠高，有時報酬比「套房買賣」還大得多呢！不過比較麻煩，例如要跑水電瓦斯結清、家具家電壞了還要幫忙找水電師傅處理，仲裁誰該支付維修費用；也要常常當房東與房客間的溝通橋樑、潤滑劑，這也是為何有些房仲打死不做租賃案件的原因。
網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/77446315
政府連年打房，加上今年適逢選舉，以及房價居高思危，買氣急凍，
近來因為鬼月的關係，更是淡季中的淡季，
所以我也都會做些租賃案件，不無小補當作度小月囉~
最近在處理一個套房小租案，
想不到竟然也讓我學習到很棒的經驗！......↓
前幾天，我接到一通電話，
自稱是某「直營大型連鎖品牌」的房仲，這名房仲告訴我，
房東也答應要給她招租，預計明天簽完租賃委託約，就會來跟我拿鑰匙。
當時我心裡小小震驚了一下，倒不是因為出現競爭者的關係，
而是這個直營連鎖大型品牌的房仲公司，
通常是不做租案的，甚至做了也不收服務費，
何況這也不是豪宅？
甚至屋主也不住在大直？簽個委託也要跑到外區去。
難道是新人？不然怎麼會如此事倍功半的事情，她都願意去做？
隔天早上，我便接到一通電話，
是一家「純做租賃的小品牌租屋網」房仲打給我，說要來公司跟我拿鑰匙，
奇怪？怎麼不是那位「大型直營連鎖品牌」的房仲？
我趕緊打電話給房東了解狀況，才知道，「原來」……
這名大型直營連鎖品牌的房仲，與房東碰面時，
名義上是說要跟房東簽一份「租賃委託合約」而前去拜訪，
結果當下竟然連同「買賣合約」一併呈上，試圖說服簽買賣委託！？
但因為房東真的沒有打算要賣房，最終與以婉拒。
可能這名房仲似乎覺得買賣案沒簽到，套房租案利潤太小也不屑做，
所以後來才會pass給純做租賃的小品牌租屋網的房仲朋友去接吧？
後來我從同業中了解，也才知道，
大型直營連鎖品牌的房仲公司，因為業務員都有領「固定的高底薪」，
所以每個月都有業績目標，
要簽一定的案量進公司，才不會被扣假、扣薪水、開檢討會議等等，
所以往往腦筋也會動到「壓根沒打算賣房」的包租公/婆身上。
而通常的話術不外乎：
1.公司有給我業績壓力，拜託簽個委託，讓我對公司有個交代。
2.我剛好「真的」有買方對您的房子有興趣，萬一真的賣了一個好價錢，何樂而不為？(接進來後，再慢慢議價)
3.反正您沒有真的要賣，乾脆開個「天價」上架房仲官網擺著，一邊試水溫，一邊炒高房價啊？
結論與心得：
1.原本只是單純的租案，經由房仲慫恿由租轉售，後來成交的案例，其實還真的有發生過呢！因此以後接租案的時候，建議同業們也可以把這招學起來，順便push房東賣房，XD
2.我其實一直都不排斥做租案，單純只是為了「長遠將來」的可能出售，通常租案的房東對房仲的防備心比較低，是一個可以藉機培養感情互動的機會，如果房客剛好又是你介紹的，將來屋主要賣時，50%以上的機率是可以綁到「專任約」喔！
3.買賣案件，內政部規定只能賺取賣價最多6%服務費，對於中南部的房仲，總價不過才幾百萬，6%根本養不活自己，但是租賃案件服務費最多可以收到1.5個月，等於就是150%的報酬，只要租金夠高，有時報酬比「套房買賣」還大得多呢！不過比較麻煩，例如要跑水電瓦斯結清、家具家電壞了還要幫忙找水電師傅處理，仲裁誰該支付維修費用；也要常常當房東與房客間的溝通橋樑、潤滑劑，這也是為何有些房仲打死不做租賃案件的原因。
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