211115與友合租房後想退租，怎解？@文/陳泰源&江銘偉
當你獨自租屋時，若想提早退租，大不了，依照合約賠償違約金即可，沒那麼複雜。但如果，你和好友一起承租整層住家，結果，你想提前退租，但好友卻不想退，怎麼辦？
【案例】
一位學生，跟我約看某間雅房，同時，向我請教租屋問題，
他說：我目前承租的房子，還在溝通怎麼退租，你能給我建議嗎？
我問：合約到期了嗎？
他說：是這樣的，當初為了希望能共享客、餐廳，於是我和朋友合租了整層住家，所以我們簽屬在同一份租約裡。
他接著說：屋內的兩個房間，一間面馬路，我住；另一間面後棟，我朋友住。沒想到，樓下一樓是餐廳，晚上吵雜就算了，排油煙管的出風口還剛好對著我房間的窗戶，每天承受噪音跟油煙，住到快生病。
我問：你有試著反應問題嗎？
他說：我打去環保局，但人員只說，目前僅能開勸導單，請我持續觀察，如果沒有改善，請我繼續檢舉。
我說：所以也不曉得要檢舉幾次、多久才能改善，是吧？
他說：嗯，我也有跟房東反應，但態度消極，似乎只在乎有沒有收到租金，說什麼「為了我好」，所以不想跟樓下餐廳起衝突，餐廳也覺得我只是租客，不是屋主，一副懶得鳥我的樣子，各方都擺爛。
他接著說：我很想立刻搬走，但，明明我是被迫逼走的，卻要被房東扣違約金真的很不服氣！而且，萬一我搬走，我朋友就得連同我的房租一併負擔，他也吃不消，實在不知道該怎麼辦？
【租房，你該這麼做】
味道（油煙與二手菸）其實是很主觀的，實務上，檢測也有困難度，因此，不論是檢舉還是訴訟，都是不得不的下下策。
所以，首先，如果房東有良心，或你真的不想搬家，可以花錢，請裝修師傅試著解決煙味與噪音，如果金額是你可以承擔的範圍的話。
再來，假設合約為1年1約，若已入住9個月尚餘3個月，你能勉強忍耐待租約到期的話，可以向房東提出調降租金的請求，多少獲得補償。
如果是入住3個月尚餘9個月，你可以向房東與室友溝通，同意你刊登招租廣告，找人無縫接軌承接；換句話說，幫房東找新房客，也幫朋友找新室友。
若上述道路皆不通，則建議申請調解。基本上，你都已經付出實際行動去調解委員會了，足以向房東與樓下餐廳證明心有不甘，透過調解委員的居間協調，有機會全身而退。
最後，記得，除了看房子，一定也要聞房子，而且白天跟晚上都要看過一遍，才能及時發現「入住後才會發現的缺點」，降低悔住的機率。
【法律教室：東龍不動產法務經理─江銘偉】
第一、問題處理要回歸租賃契約內容，究竟租約是｢共同承租｣抑或｢分別承租｣性質？同時確認租約內容有無約定｢共同承租｣或｢分別承租｣之房東與承租方的權利與義務。若屬於「分別承租」，可主張讓室友無須分擔另一間空房的租金。
第二、按民法相關規定，如租賃之房屋，有危及承租人之安全或健康時，承租人得主張房屋有瑕疵，得（可要求房東不扣違約金）終止契約。
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