221205【天下武功出東龍】無關漲跌，退休天堂原來在這！百歲人瑞在南投！買賣土地眉角多，套繪者與承租人有優先購買權！

221205【天下武功出東龍】無關漲跌，退休天堂原來在這！百歲人瑞在南投！買賣土地眉角多，套繪者與承租人有優先購買權！

小編這次採訪《永春不動產台中北屯捷運加盟店》店長劉志忠，才知道原來「南投縣鹿谷鄉」的土地交易熱絡，絲毫不受房市利空影響，更重要的是，這裡可是退休養老者的天堂，百歲人瑞密度全台最高的地方！究竟這裡有什麼美妙之處呢？......↓

另外，劉志忠店長的專長是仲介土地，跟我們北部主要以中古屋不同，關於銷售土地的規範、眉角，實在很多！極可能不小心就深陷交易糾紛。這次他也分享一個真實案例，教大家購買土地時一定要注意的小細節，你一定要看哦！

《什麼是套繪？》

關於土地買賣，首先你必須要知道，到底什麼是「套繪」：早期有許多土地的容積率、建蔽率不足，為了增加其使用效益，例如希望在土地上興建農舍。這時，就會借鄰地或其它土地來做套繪，將其容積率與建蔽率進行移轉。

若該筆土地「被套繪出去」了，就是「容積率、建蔽率被移轉出去」了的意思；換句話說，其土地的容積率與建蔽率，已被他人拿去蓋房子使用了。

因此，若要在該筆土地上興建農舍、資材室或其它建築物時，就必須要先「解除套繪」才行，當然也要記得，土地面積需超過756坪以上才行。

《案例分享：南投縣鹿谷鄉東照段的土地買賣》

某筆土地買賣成交，因為買家要申請「香菇寮」，於是詢問縣政府單位，而南投市的農業課窗口表示：只要用農業設施並提出申請，就可搭建香菇寮。

只是，賣的是A地，但A地被B地套繪的關係，所以B地主有「優先購買權」，同時，A地上還有「租賃合約」的關係，上面仍有種植農作物；所以，必須同時寄存證信函給B地主以及A地的承租人，一旦過了15天以後，若無回覆，視同放棄優先購買權，才可進行買賣。

順帶一提，由於這筆買賣有帶租約關係，因此有兩種賣法，一種是帶租約賣，另一種則是跟承租人提前解約，但須賠償農作物的損失給承租人。

以上手續都做完之後，才能交地，最後，讓我們再將整個流程順一遍：

房仲應先從謄本中的標示部的「其它登記事項欄」去了解，查看該筆土地是否有被「套繪」，若有，除了要告知買家，也得告知有優先購買權的人（承租人及B地主），待買家出價以後，假設是一千萬元，接著就寄存證信函，通知有優先購買權的人，包含價金一千萬元也必須寫進去，待十五日之後，倘若優先購買權人沒有表示意見或回覆，賣方才可與買家進行買賣簽約。

《南投縣鹿谷鄉：百歲人瑞的退休天堂》

劉志忠店長，長年用心服務與精耕商圈，過去兩年來，已成交高達六十幾筆的土地，尤其近年來，很多年輕人因為繼承的關係而有了售地的需求，透過口碑及老客戶的轉介紹，現在都會主動找劉店長委託。

關於為什麼有許多人選擇在南投縣鹿谷鄉購地、規畫退休的原因，劉志忠店長表示，

1.鹿谷鄉有三分之一的土地，是屬於國有財產署或台大實驗林所有，因此，剩下有權狀、可買賣的土地約僅剩三分之二而已，可謂物以稀為貴，再加上出售量少的關係，在此購地可說相對保值。

2.外地人想來到南投旅遊，通常會聯想到的就是溪頭、杉林溪，而該地區位處海拔最低約400公尺，最高約1800公尺，其中最適合人類居住的高度約600至800公尺。剛好，鹿谷鄉有三個村莊：永隆村、鳳凰村、廣興村，也就是興產段、隆鳳段、大水堀段等三大段土地。這些海拔都落在600至800公尺之間，不僅空氣品質佳、濕度適中，又因為芬多精濃度高與慢活步調的關係，使得百歲人瑞多半都集中在這些區域，因此非常適合退休養老。

3.在此購買土地的主流預算，介於500至2000萬元區間，除了購買土地，也得另留預算蓋房子，當然，蓋房子的限制也有許多規定與眉角。例如：申請資材室，大概都是13坪內，且農牧用地要一分地（293.4坪）以上才能申請，還得要申請水土保持及整地，而且資材室也有三種規格，這部分以後再細聊。

當然，買家也可購買有現成房子的土地，但大半建物都沒有辦理「保存登記」，需要到地政單位申請補登記，能不能過是另外一回事；有保存登記代表有建物權狀，除了比較有保障，也可將「土地及建物」一併辦理貸款，讓自備款低、負擔較輕。當然，如果有的建物有稅籍，表示這房子之前有繳過房屋稅，那就更加分了。

受訪人：永春不動產台中北屯捷運加盟店店長劉志忠

電話：0938 639 606、0906 101 606

地址：台中市北屯區北屯路471巷8號

採訪、撰稿、主持：東龍不動產專任委託部經理陳泰源