230410【天下武功出東龍】都蘭村民不愛買成屋，喜購地自建；這時農地仍可逢低購置？收定金之前，說好寫好的都還會有變卦！#鑫田不動產 #張勝忠店東
想不到，有生之年，竟然有機會到台東縣東河鄉的「都蘭村」，大家是否有印象以前曾一度爆紅的「都蘭國小」學生書包？原以為在開玩笑，恍然發現還真的有這樣名稱的學校耶，哈哈哈！
究竟這一帶主流的不動產類型是什麼？除了農地以外，為什麼在地人多半愛買地自建，不愛成屋？又到底是什麼原因，來這裡做仲介一定要具備 #無比平常心 呢？聽說這裡客群的個性隨喜又慢活有關？
【商圈介紹：東河鄉都蘭村】
台灣東部的東海岸真的很漂亮，非常適合退休人士定居，保證會愛上這裡的慢活步調，而且鄰居、村民們個個都熱情善良。
以都蘭村的居民結構來說，除了有銀髮族之外，近年也有許多新住民移居到這裡。
而說到銀髮族，最在意的當然是醫療資源了，這裡有兩間診所，其中一間，還有提供親自到府的「在宅服務」呢！
而這一帶的地價，可未必輸給台東市區呢！尤其以前投資客炒作時，導致這一帶的地價比市區還要貴，因為這裡的地勢為「背山面海」，且日常的生活所需也都有，不必特地跑去市區採買。
平均農地價格，以一分地來說：過去2010前，總價約100至150萬，等於一坪約6~7000元，後來2016之前漲至400至500萬元，2020年開始往下修正、跌至最近成交在250至300萬元。
而說到買農地蓋農舍，一個最基礎的知識是：
民國89年2月份以前的農民，蓋農舍，毫無面積限制，改了新法以後，就要750坪以上的農地，才可蓋十分之一的農舍，以100坪乘以3層樓為極限。
現在，若想在台東購買農地，首先，購買人必須入籍台東縣，而且得滿兩年，之後才可申請建造農舍。
同時，你必須身具「農民身分」，並且加入「農業保險」，還得是「農會的會員」，具備以上三項，才可蓋農舍。法規之所以日趨嚴格，主要也是因為過往的「農舍現象」氾濫，「農地農用」的本質變調，也號稱為「宜蘭條款」。
也因此，投資客們近年轉往「建地」炒作，導致飆漲，據張店東口述，7至8年前，單坪1萬多元，現在單坪漲至大約9萬左右。
而會來都蘭村置產的人，大多不喜購中古成屋，比較愛購地自建；因此，非常需要懂得敦親睦鄰，不然，相關的營造廠、協力廠商、修繕興建……等等工程，恐怕很難找、也不好調度。
至於房價保值題材：
台東縣政府有規劃「南迴公路拓寬專案」，範圍大約是從杉原灣到東河的金樽漁港，目前都在進行中；另有「絕美天堂路」之稱的「長濱金剛大道」，觀光產業在支撐。
【菜鳥房仲必學訣竅】
來都蘭村從事不動產仲介業，對新人來說，最需要的心理建設便是：對於客戶承諾之後的變卦，請抱持平常心；縱然有白紙黑字，只要沒有收定金，都還是有可能會反反覆覆。
張店東舉例：過去曾有個建地出售，買賣雙方，都是在地人，彼此也都認識，原本，地主說一坪要賣三萬元，而且都還有書面委託哦！後來，仲介也收斡旋了，要去請地主簽收轉定，結果他卻反悔不賣。
身為業務的你，當然可以選擇據理力爭、甚至告上法院，但張店東建議不要這樣做，因為，都蘭村的人口不多，是一個，住一陣子之後，整個街坊鄰居你都會認識的村莊，所以，若走都會模式、寄存證信函，關係鬧翻了，反而混不下去。
因此，給新人的提醒是，要有心理準備，務必平常心，在這裡，有路也不能亂圍，小心被檢舉；此外，該村的「牽狗仔文化」至今仍很興盛，有些還大剌剌地做！成交了，頂多收個紅包，這也讓合法仲介業者，飽受不平等競爭。
只能說，鄉下地方，有鄉下的做法，一切都要平常心、並以敦親睦鄰為優先。
節目影音→https://youtu.be/wjI8qtwXOuo
完整文字稿→https://reurl.cc/MRGEa3
受訪店東：
張勝忠（東龍不動產大聯盟，台東區經營聯誼會，副會長）
鑫田不動產─台東縣東河鄉都蘭村93號
電話─089-531-678；0955-097-326
採訪、主持、撰稿→東龍不動產專任委託部經理陳泰源
留言
張貼留言
我是陳泰源！