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230523工商 外地人買房 記得多問幾句話
天母人不會主動說的公開秘密
某早，一位買家來電，問起我接的一間天母的案子。
買家：「你知道天母因為比較靠近溫泉帶，有硫磺的關係，所以家電的壽命都不長嗎？」
我：「我不知道耶，我帶看很多次了，從來沒有聞到過硫磺味。」
買家：「你聞不出來的啦！你不是在地人，所以你不知道。」
我：「您講的是北投吧？我這案子是士林區耶？而且我帶看過很多組客戶，也住在附近的換屋族，從來都沒有買家提及過硫磺的事。」
買家：「我曾經住過天母，因為硫磺的關係，電器跟管線更換頻率較高。唉！好啦！等我跟先生討論完之後，確定要看屋，再跟你約時間啊。」
掛斷電話後，我心想：這買家是怎樣？還沒看房就一直扯什麼硫磺，但是我要忍住，不能頂嘴，畢竟嫌貨才是買貨人，她應該是誠意買家吧？我想，還是詢問屋主看看好了。沒想到，屋主竟然回：「我們天母是比較靠近陽明山，所以電器用品稍微有受影響，既然買家住過天母，應該會知道。」言下之意，就是確有此事！
在大直租屋設戶籍 簽約即解約
曾有個租客一家三口，為了讓小孩就讀台北大直明星學區，因而有設戶籍的需求，終於，找到一間合適的房子，於是委請房仲居間溝通承租條件：起租日、租期、租金、設籍。房仲好不容易談成，草擬租約、提供雙方審閱無誤後，便約雙方碰面，簽約完之後，租客當下支付了押金及租金，開始著手進行搬家事宜，並花錢請清潔公司先去租屋處打掃，一切看似順利。
沒想到，隔天，租客便氣沖沖地打電話給房仲⋯⋯
租客：「我剛才去戶政事務所辦理遷入戶籍，結果戶政人員竟然阻止我，說什麼我租的房子的土地使用分區是商業區，只能當『一般事務所』不能作『住家』使用；一旦遷入戶籍就會通報市政府，接著會陸續收到6萬到30萬元的罰單，如不改善，嚴重的話還會遭到斷水斷電！」
租客一邊抱怨房仲沒有事先調查清楚，一邊要求無條件解約，還得全額退還服務費；而這位專做租賃的外地房仲其實也滿倒楣的，因為全台北市所有的商業區都能設戶籍，唯獨大直不行，連違規住宅爭議爆發「之後」才購入房屋的所有權人都不可以，這檔事，沒有遇過，還真不會知道呢！就這樣，一個簡單的租屋，繞了一大圈，搞得勞命傷財、浪費時間，最終白忙一場。
買屋、賣房，你該這樣做！
在熟悉環境購屋 好處多多
以大直商業區、娛樂區違規住宅（大彎北段）為例，買了房子不能設戶籍，否則會收到市府寄出的罰單，有些買家基於學區考量而置產，往往買了之後才發現不能設籍而後悔莫及，甚至引發糾紛；或者是基河國宅二期（大直美堤花園），總戶數超過2 千多戶，過去陸續傳出零星墜樓事件，倘若購屋時沒主動詢問，就有可能誤買與凶宅為鄰的房子。
又比如說，近年因台積電設廠話題，讓台南與高雄的房市一時間被炒得火熱，一堆北部人到南部買房，也許，幾年後你才會發現，因為南部房屋總價不用千萬元即可入手，導致在南部工作而有居住需求的人，多半只想買房，沒打算租屋，萬一未來房價崩跌，既不想賠本賣，租也租不掉，北部人也不可能南下自住，最終只能養蚊子⋯⋯
因此，像我買房，一定只鎖定我熟悉的環境，一來可以降低受騙的風險，二來如果要出租也就近好管理，房子出什麼狀況，走路幾分鐘就可抵達，進可攻、退可守、又省時（時間就是金錢），這才是兼具聰明投資的購屋王道。
法律教室：非重大瑕疵 要幫自己留好後路
關於違規住宅，買家可上「土地使用分區」網站查詢，或搜尋「使用執照存根查詢」，或者是調閱謄本確認「建物用途」，即可避免誤買。然而，不論買家是否預先查詢，房仲皆有告知義務，若事後發生誤買之情事，經確認屬「重大瑕疵」，買家可以主張解除買賣契約。
不過，諸如天母飄硫磺味、南港沿河道從汐止飄來的瀝青味、鄰居是凶宅等，在內政部版不動產說明書中的「應記載與不應記載事項」，與仲介公司制式的「房屋標的現況說明書（屋況說明書）」裡並無載明，不屬於重大瑕疵，因此，房仲僅有「選擇性告知的道德義務」，沒有「必要揭露的法律責任」。
所以，若擔心上述情事發生，建議將主觀在意的屋況瑕疵，於購買前、下斡旋時，白紙黑字註明在特約條款上，替自己留一條「無違約金產生即可解約」的後路。
工商時報→https://ctee.com.tw/bookstore/selection/864760.html
（本文摘自陳泰源著《這個房仲太狠了！揭開買、賣、租屋秘辛，教你躲過黑心建商坑殺陷阱》，金尉出版提供）
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