230814【地政Time】簽約前了解買賣雙的財務狀況、簽約後的流程不要只是如期完成、水電瓦斯辦理過戶是有價的
完成一筆交易，要如何讓它順利，雖說地政士（俗稱代書）很重要，但其實買賣雙方跟房仲也都很重要，唯有一起把每個環節都顧到，才能圓滿交屋。
【簽約之前：賣方是否有其他債務？買方是否買得起？】
仲介必須大致了解買賣雙方的財力狀況，尤其是「價款運用」與「資金來源」做初步詢問，確認賣方沒有過多的債務，尤其債務不能大於買價，買方也要確定買得起；當然並非做身家調查，而是早點知道，說不定代書也能協助合法節稅哦！
以買方來說，倘若資金來源是來自父母，說不定有贈與稅的問題；或者買方因為首購的身分，就樂觀以為可貸足八成，只準備剛剛好兩成自備款，通常資金抓得太剛好，最後往往發生調度困難或違約賠償的窘境。
賣方則要注意，除了先要看謄本的他項權利部，沒有貸款是最好的，如果有設定一個抵押權，通常是正常的銀行貸款（一胎），但還是建議先了解貸款餘額剩多少；但不能以為這樣就可放心，還必須了解賣方是否有其他的債務？例如信用卡債。
嚴格來說，賣方的債務不能只單純從謄本上判斷，也要確認是否有房貸以外的債務；尤其如果房貸跟信用卡債是同一家銀行的時候，那麼代書在辦理結清房貸時，銀行一定也會要求把卡債結清，才有辦法領到清償證明書。因此，如果房貸加卡債大於房屋成交價時，賣方就有可能面臨違約風險。
【簽約之後：表訂日期都是最晚完成日，不要拖】
龔玉華強調，買賣雙方都要盡量依照簽約時所約定好的「時序」如期完成，一般流程為：簽約→備證用印→貸款→完稅→過戶→交屋。而在簽約當下，代書都會在買賣合約書裡註明「最晚何時以前要完成」什麼階段。
舉例來說：一般都得等簽約款到位了以後，代書才會辦理報稅手續，而稅單申請下來就會需要買家配合匯款完稅，整個流程得控制在「7天之內」完成。
又或是買方在承買之前，如果能事先請銀行依建物謄本進行初步鑑價、以便預期貸款情況。有時是銀行作業方面的耽擱，可能原因是買方名下已有其它貸款中的房產，一旦債務增加、收支不成比例，銀行的評估期就會拉長，若是送到總行審核，更會多拖個一個月以上。
總之，合約註明的流程，都是「最晚完成日」，一切都要盡力提早完成，才不會壓縮剩餘交屋日，將時間壓力全都移轉給代書承受。
【交屋前的最後手續：水電瓦斯過戶別凹代書，服務是有價的】
水電瓦斯結清，通常是房仲提供的服務。但是，水電瓦斯的過戶，因為牽扯到買方／新屋主的權狀影本、身分證影本、印章、授權書等等必備文件，不僅稍微麻煩，還有個資外洩的隱憂；所以，如果買家希望比較安全的作法，建議等交屋後再自行辦理。
但如果買家信任代書及仲介，希望代書或房仲幫你辦理過戶，這時其實就應該要有付費觀念。
畢竟代書原本的業務範圍僅是產權的移轉，並不包括水電瓦斯的過戶，而辦理過戶分別要跑三個地方，一般代書的收費標準就是一項一千元，跑三個地方就是三千元，畢竟有時間成本跟交通費的產生。如果不想凹代書，要凹仲介也可以啦！但請知道「您是在凹仲介哦！」
採訪、撰稿：東龍不動產專任委託部經理陳泰源
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