240108台北泊山妍翻版？台南合建預售案，地主、承購戶皆血本無歸！時力推解方

近年全台房價走升，過去基期較低的南部更是飆漲，但同時營建成本也跟著大漲，導致偷工減料、工期延宕甚至爛尾消息頻傳。對此，本身就是預售屋承購戶受害者兼台南房產網紅江忠慶，在他的YT頻道「小江不動產萬事屋」影音節目邀請到房仲作家aka時代力量不分區立委參選人陳泰源，同框探討現今房屋預售制的漏洞與政策解方。......↓

【偷工減料、延宕工期、惡意違約，爛尾討不到錢？買預售屋風險高？】

「預售屋的本來立意是，要讓承購戶付款輕鬆。」江忠慶表示，從一開始的簽約金、工程款、蓋到幾樓便匯多少價金，一開始可能只要10萬元不等，在2至3年期間慢慢繳足自備款即可；對比買成屋要立刻拿出2至3成自備款，壓力小很多。

「預售屋還有一個，比同地段的新成屋便宜一點的價格優勢。」通則而言，最貴的是新成屋，畢竟屋齡全新且即可交屋；其次是預售屋，最後才是中古屋。江忠慶解釋，因為購買預售屋要比新成屋承擔的風險較多，且在興建期間，匯入的價金也無利息可領，只剩炒作、未來可能增值的「投資性質」，而不是買房的「置產需求」。所幸，《平均地權條例》修正案已在2023年7月上路，現行預售屋已不得轉賣，算堵住了部分投機空間。

為什麼近年購買預售屋的風險會比以前高出許多？陳泰源舉出三大預售屋常見糾紛，一是施工品質參差不齊，二是工程期延誤，三則是付了錢卻蓋不下去的爛尾樓。

「過去這五年，台南房價飆漲太兇！」江忠慶以台南市安南區的九份子重劃區為例，5年前預售單坪價格才12萬元，5年後的如今均價已破30萬元，漲幅超過一倍。於是發生一種情況：建商想惡意違約、賠錢給消費者頂多15%，剩下的至少85%的增值，還可收回、重新轉賣。而5年前預售單坪均價其實偏低，算是建商之間的削價競爭；後來近年因缺工、缺料，營建成本普遍落在單坪20萬元區間，導致南部預售案幾乎都要賠本蓋，於是一些財務體質差的小建商就寧可擺爛倒閉。

其實江忠慶不只是房仲，也是買到「爛尾預售屋」的受害者，幾年前，他曾在台南市新市區買了一間預計要蓋總樓高7樓的華廈，前後匯入的價金約100萬元，建商蓋至4樓就莫名停工，詢問發生何事？當時回覆「營造廠出包，須換廠商，還在找。」沒想到，一個多月後，開始有廠商貼「欠料錢、欠工錢、欠債還錢」布條，原來是積欠下游廠商款項。後來還知道，建商不僅拿承購戶的錢去蓋房，連建商當初自己購地的錢都是用借的，財務槓桿開到爆。

重點是，該建案還是與地主「合建」的預售案！對地主而言，原本舊房已被拆，結果預售蓋到一半變爛尾，建商還拿地主的土地去融資，使地主連帶負債，江忠慶氣憤表示，後來地主只拿到建商簽屬約4000萬元的本票，地主拿這本票去申請扣押建商財產來「拍賣地主自己的」土地，最後只拿回7萬元，也就是說，繳完裁判費後等於「血本無歸」。

假使建商欠錢，對一般預售承購戶而言都只是「一般債權」，建商頂多就是簽個本票讓你去查封他的房子，但其實，就算建商真仍有資產，強制執行的「順位」也是排在最後，江忠慶感嘆，「拿建商的資產作抵押」的銀行、地下錢莊是「優先償還」的對象，如果建商還有剩餘財產，最終才輪得到消費者，可說是毫無保障。

【時力提出兩解方：取消預售制或預售只許價金保證返還制】台灣的房屋預售制跟國外比起來大不公平！陳泰源指出，為什麼台灣的建商可以提前拿消費者的錢來蓋房子？讓承購戶一起承擔爛尾風險？就算如期蓋好，建商賺的錢又為什麼不用分紅、分潤給消費者？因此，他主張，應該取消預售制，只許先建後售。

如果台灣的不動產買賣制度，仍堅持保有預售制存在，陳泰源主張，最起碼對承購戶所匯入的價金必須要能保全，也就是「優先償債權」與履約保證之「價金返還制」，唯有如此，消費者的權益才能受到保障。

版主、受訪者：陪你買好房房仲、台南網紅之小江不動產萬事屋─江忠慶

採訪、主持、撰稿：房仲作家aka時代力量不分區立委候選人陳泰源

拍攝地點：隼次燒鳥居食處x台南樹林店：台南市中西區樹林街二段258號