房貸潛規則：收支比拉高、搭售保險？專家揭露銀行黑箱與「金管會檢舉」自救法！

房貸潛規則：收支比拉高、搭售保險？專家揭露銀行黑箱與「金管會檢舉」自救法！

《銀行法》第72-2條鬆綁，釋放了1200億元的房貸額度，讓市場看似迎來久旱甘霖。但身為第一線業者的我卻認為，這對解決「房貸荒」簡直是杯水車薪。另外，在「新青安」政策間接導致的「房貸荒」，真正「最大苦主」有人說是換屋族，可我一樣不認同。

然而，許多購屋族此刻面臨的亂象，不僅是額度問題，還包括了銀行業界的「潛規則」：

a.收支比拉高、

b.利率漫天喊價、

c.話術搭售保險或其它金融商品，否則「暗示」不給貸。

以上種種現象之我的看法，為你分享如下……↓

【Q1：行政院宣布鬆綁《銀行法 第72-2條》限制，釋放約1200億元額度，這樣的政策真能為首購族解套？】

第一、

先釐清一件事，「首購」指的是「符合新青安資格、過去也沒使用過舊版青安貸、人生第一次買房的『真首購』」；不是銀行認定的「名下擁有無貸款的房子，第一次需要貸款買房的『首貸』」。

第二、

根據新聞報導，行政院的意思應該是，將符合首購、新青安族群的貸款額度，排除《銀行法第72-2條》的規定之外。

照字面上的理解，「真首購」的申貸資金額度，應該是「沒有限制」的；換言之，按照行政院的意旨，只要符合新青安的條件，在貸款上限8成的前提下，最高可貸款1000萬元額度，是沒有問題的。

由此推論，這個所謂「釋放約1200億元額度」指的應該是，提供給「非首購、非新青安」族群使用。

第三、

既然符合新青安者無額度限制；不符資格者仍有1200億元可用，那麼，以1000萬元作為一間房屋的貸款單位來換算：

1億元就是十戶，

10億就是百戶，

100億元就是千戶，

1000億元就是萬戶，

以此推算，1200億元就是1萬2000戶。

而1萬2000戶的額度，除了今年2025年的9、10、11、12共4個月需要消化之外，明年2026、後年2027連續2年，還有連年10萬戶大交屋潮......你說，怎麼可能足夠？

因此，所謂的「水龍頭打開了」，結果仍只是「滴水」而已，因為「水塔」缺水依舊。

【Q2：目前有更多聲音是，去年限貸令最大苦主其實是換屋族，認同嗎？】

我不認同，最大苦主應該仍是符合新青安族群。

因為，這群人，才是 a.人生第一次買房、b.財力證明未必足夠、c.最需要政府支持的真首購。他們才是政府必須照顧的「首要對象」。無奈，近年炒房歪風盛行導致銀行資金額度逼近滿水位，房貸荒竟然讓「首購族」申貸都變得困難，他們才是最無辜的！

既然「首購族」都受到波及，順位第二、其次的換屋族，怎麼可能不受影響？可是，畢竟已是有產階級的「有殼一族」，所以我不認同「換屋族」是最大苦主。

我反而認為，散佈「換屋族是最大苦主」這個消息的，應該是想要給政府壓力、逼迫政府釋放更多資金活水的「房產業者」。

【Q3：許多民眾都說近年房市動盪，環境變成「銀行市場」，導致亂象一堆。例如：收支比拉高、利率漫天喊價、優先給財力佳的客戶、搭售保險交換貸款成數等，是否有聽聞過這些狀況？該如何改善？】

有聽聞，我的客戶也確實經歷過這些遭遇。試想：

a.大家都不愛存錢（分母小），都愛借錢投資、置產（分子大），過去已買房的使用「寬限期」不還本金（分子小不了），銀行哪還有錢借人？

b.一個是信用好、不怕倒債的有錢人；另一個是人生第一次買房的小資族。貸給誰，銀行會比較安心？

c.銀行手上能放貸出去的錢已經相當有限，物以稀為貴是常識，偏偏，貸給新青安族群，利率要被壓低，貸給其他人，利率可拉高。貸給誰，銀行會比較開心？

綜上，其實只要將心比心，便可理解，有這樣的亂象，不意外。

至於，改善的方法有哪些？

a.藍、綠、白立委修法，把銀行法第72-2條的30%上限暴力修改為40%，這樣最快。但此舉只會造成更大的房市泡沫，並引來「居住不正義」的極大民怨，所以不會有政客敢這麼做。

b.把「租屋制度」改好，讓「租房也能安身立命」，就不會有一部分人是因為「租屋沒安全感」而被迫買房。

c.檢舉，讓金管會請該銀行來「喝咖啡」或調查，若發現確實有違反規定等行為（話術搭售保險、金融商品），輕則糾正、處罰鍰，重則解除職務或撤銷執照；如果進一步證實有施以詐術，甚至還有刑事罪責。

綜上3個Q之我的A，

《銀行法》鬆綁所能造成的效益相當有限，加上銀行核貸的種種「潛規則」讓購屋族心慌忐忑（房貸困境、收支比刁難、或是被要求搭售保險），這都在在提醒我們：

此刻若要買房，申請房貸時，不容樂觀，財務槓桿絕對要，保守為宜。

最後，祝福各位，房地產，心想事成。

==以下為壹電視《新聞思想啟》 第179集連結==

壹電視《新聞思想啟》 第179集

YT全集→https://youtu.be/8_-UmIeP5rs

壹電視全集→https://www.nexttv.com.tw/NextTV/News/Programs/IndepthBreath/2025-09-20/2126068.html

YT Part1→https://youtu.be/CNYh9zLVVWA

壹電視Part1→https://www.nexttv.com.tw/NextTV/News/Programs/IndepthBreath/2025-09-20/2126070.html

記者-林雯婷、盧羿宏 採訪報導