千萬房僅住3年！婦遭國防部告「拆屋還地」討租金

【260729東森 千萬房僅住3年！婦遭國防部告「拆屋還地」討租金】

這麼熱的天，72歲阿嬤仍堅持睡在梯間，一張簡陋木板床搭成臨時的家，因為在國防部提告拆屋還地之後，她的家門鎖被強行更換，拿不到王夫骨灰罈。......↓

拒拆屋還地住戶孫阿嬤：「我來台灣已經29年，它（國防部）不溝通，這樣壓迫我老百姓，什麼罪啦！」

拒拆屋還地住戶黃女士：「（她）單獨照顧她先生到104歲。這個骨灰啊，還有一些東西啊、證件啦！都沒有拿出來。」

記者：「那你們看了應該也蠻心酸的。」

拒拆屋還地住戶黃女士：「對…對，非常。」

講到老鄰居，黃女士忍不住哽咽，公寓八戶被迫搬遷。因為當初買的房屋只有地上權。

記者洪詩晴：「這回發生爭議的地點就在遼寧街夜市，也就是臺北市龍江路上，左右兩邊都是國防部政戰局的土地。」

拒拆屋還地住戶黃女士：「這樓就是我的…我買的房子。這一間他（前屋主）有做一點裝潢，所以我就願意多花一點錢，沒想到才住了三年就被告了，拆了我們然後一毛錢都不賠。」

住戶指出，這棟老公寓是民國四五十年間，一名將軍由眷舍改建而成，買下來之後也都有房屋權狀，但更一審，國防部勝訴。

拒拆屋還地住戶黃女士：「我的房子今年還在繳房屋稅，你們會對非法的房屋課徵房屋稅嗎？打了八年的訴訟，我現在要賠八十幾萬，還要加每年5%的利息，將近一百萬。」

聯勝房屋專任委託部經理陳泰源表示：「如果騰本上有登記時限，那當然你就是有個心理準備；但是如果沒有的話，那你恐怕一邊住一邊提心吊膽。」

房仲提醒，購買前得審慎評估風險。至於爭議，國防部沒有做出回應，在官司確定之前，住戶有家歸不得。

東森YT→https://youtu.be/QgMBqHWcosg

記者：洪詩晴、王承義

以下是，該起案件，歷年來的訴訟紀錄之案號 及 白話翻譯……↓

【2018年08月27日，一審，臺灣臺北地方法院 106 年度重訴字第 1337 號民事判決：（ https://reurl.cc/7Yk2Y5 ）】

原告：國防部政治作戰局，勝訴

法院認定被告等住戶與屋主屬於無權占有國有土地，判決被告等必須拆屋還地、遷出房屋，並給付過去五年占用土地的「不當得利」（相當於租金的補償金）；部分尚未點交的住戶，自民國 107 年起每月還需繼續給付相當於租金之金額，直到返還土地為止。


【案件背景與雙方主張】


土地與建物現況：爭議土地為臺北市中山區龍江路巷內的國有地（管理者為國防部政戰局）。土地上蓋有一棟 4 層樓雙併公寓，外加頂樓加蓋、梯間與水塔。


【被告（住戶／屋主）抗辯】


合法買買或贈與：屋主多是早年向建商或前手合法購買或受贈，領有建物所有權狀且多年來依法繳納房屋稅。

歷史時空背景：主張該建物於民國 40~50 年代經陸軍總部同意，由「謝義少將」興建眷舍。

眷改條例保障：軍方曾在民國 92 年召開協調會並製作紀錄，表示會將住戶列管，依《國軍老舊眷村改建條例》第 26 條「比照原眷戶」辦理改建，因此主張並非無權占有。

已配合點交：部分屋主（如崔婉慧、鄔自財、陳定國、周翠女等）已於 106 年底將房屋騰空點交給軍方，認為不應再被追討高額補償金。

【法院的核心認定與判決理由】

● 會議紀錄非最終核定，《眷改條例》不等於合法占有權法源。

● 92 年陸軍後勤司令部的會議紀錄僅為「初步清查」，需呈報主管機關（國防部）最終核定才算數。

● 《國軍老舊眷村改建條例》第 26 條係為了加速收回眷村土地、執行整體改建所設，並未賦予住戶在民法上合法使用國有土地的權利。

● 不符合「一戶一舍」的軍眷自建規定：依歷年軍眷管理辦法與行政法院判例，軍人奉准自建眷舍，原則上以「一戶一舍」供軍眷自住為限。本案建物興建之初即為「4 層樓 8 戶」的集合住宅，非單一眷舍，難以認定為合法的軍眷住宅。

● 無權占有即須返還相當於租金之不當得利：無權占用土地受有利益，致國有財產受損，依法應返還相當於租金的利益。

● 追溯時效 5 年：依民法第 126 條，租金請求權時效為 5 年，國防部得追討起訴前 5 年的不當得利。

【判決結果概要】

屋主（崔婉慧、詹蔣美妹、鄔自財、陳定國、林惠真、林惠華、周翠女、盧孝友、黃月琴等）：

● 須將各自擁有的房屋、頂樓加蓋、水塔及梯間拆除騰空，將土地返還國防部。

● 須給付國防部數萬至九十多萬元不等的過去 5 年不當得利。

● 尚未點交者，自 107 年 1 月 1 日起至返還土地之日止，每月須另給付 1 萬至 1.9 萬元不等的補償金。

純居住者（詹勳義、黃貞、盧阿芳、孫愛素等）：

● 須自占用的房屋內遷出。

投資／法人公司（寶島開發管理顧問有限公司）：

● 因曾於民國 100 年至 103 年間持有 4 樓房屋約 3 年，亦被判給付 22萬3957 元之不當得利。

【2022年03月22日，二審，臺灣高等法院 108 年度重上字第 44 號民事判決：（ https://reurl.cc/qaLD2p ）】

判決結果大逆轉！

臺灣高等法院廢棄了原審（一審）判決，改判住戶（上訴人）獲得勝訴，國防部政治作戰局要求住戶拆屋還地、遷出及給付不當得利（相當於租金之補償金）的請求「全部被駁回」。

【高院逆轉改判的三大核心理由】

第一、軍方當年發函同意興建，雙方存有「使用借貸關係」

歷史公文證實：陸軍總司令部於民國 57 年曾出具公文（系爭函文）給臺北市政府工務局，協助「謝義少將」申請興建雙併 4 層共 8 戶之建物。

知悉且同意：法院認定軍方當年對謝義興建 4 層樓集合住宅完全知情且同意，雙方已就該國有土地成立「借地建屋」之使用借貸契約。

管理機關承受：雖然土地管理機關後來由國有財產局變更為國防部政戰局，但本於管理機關之一體性，後續機關必須繼受原先的使用借貸契約。

第二、類推適用民法第 426 條之 1，住戶繼受借貸關係屬於「有權占有」

保障社會經濟與安定：依民法第 426 條之 1 規定，租地建屋者若轉讓房屋，基地租約對房屋受讓人繼續存在。

借地建屋比照適用：高院認為，在「借地建屋」的狀況下，若後手買受人（現住戶）無法繼受土地使用權，將導致房屋遭逼拆、危害社會經濟。基於維護房屋整體價值與安定社會之公益目的，應類推適用民法第 426 條之 1。

現住戶繼受權利：住戶直接或輾轉自謝義買受房屋，依法繼受了該土地的使用借貸關係，對國防部而言屬於「合法有權占有」，並非無權占有。

第三、國防部主張「終止借貸關係」不合法

非允許第三人使用（民法第 472 條第 2 款）：住戶依法繼受成為借用人，並非「未經同意之第三人」，軍方不得以此終止契約。

變更眷改處分非「不可預知之需用」（民法第 472 條第 1 款）：房屋屬於耐久財，出借土地興建建物時，雙方已可預期使用期限與房屋耐用年限相當。軍方自主決定將土地納入眷村改建處分範圍，屬於機關自行變更規劃，不符合「因不可預知之情事自己需用借用物」的法定終止條件，其終止意思表示不生效力。

【2023年01月12日，三審，最高法院 111 年度台上字第 2191 號民事判決：（ https://reurl.cc/8YjlAd ）】

訴訟結果再次大翻轉！

最高法院廢棄了二審（高院）讓住戶勝訴的判決，並將案件發回臺灣高等法院重審。

軍方（國防部政戰局）在上訴第三審後取得重大法律突破，最高法院全盤否定了二審法院「使用借貸關係可以類推適用民法第 426 條之 1 讓後手繼受」的法律見解。

【最高法院廢棄原判決的兩大核心法律理由】

第一、法律見解錯誤：「使用借貸」屬債權關係，不得類推適用民法第 426 條之 1

債之相對性：最高法院指出，使用借貸屬於「債的關係」，依原則僅在契約當事人（即當年出借土地的軍方與借用人謝義少將）之間發生效力，並不具備「物權」的追及效力。

拒絕類推適用：民法第 426 條之 1 是針對「有償租賃」關係所設。

最高法院明確宣示：使用借貸關係無適用或類推適用民法第 426 條之 1 的餘地。

後手無法繼受：後續向謝義或前手購買房屋的現住戶，無法據此向國防部主張繼受原先的使用借貸契約。因此，住戶不能以此作為占有國有土地的合法權源。

第二、程序法適用瑕疵：程序視同上訴與撤回效力認定有誤

個別專有部分不具必合一確定性：

二審法院認為拆除共用梯間／水塔涉及全體住戶（合一確定），進而將「未提起上訴」的其餘住戶專有部分拆遷問題一併納入「視同上訴」處理。

最高法院認定這屬於「訴外裁判」（各屋主對各自專有部分的拆遷訴訟標的並非必須合一確定，二審不該越權替未上訴者改判）。

【2024年09月24日，四審、更一審，臺灣高等法院 112 年度重上更一字第 28 號民事判決：（ https://reurl.cc/eQD5KR ）】

高院更一審「完全遵循最高法院的法律見解」，正式判定住戶（上訴人）敗訴，必須「拆屋還地」並「給付相當於租金之不當得利」。

【本案更一審判決的四大關鍵核心與結果】

貫徹最高法院見解：（免費）使用借貸不得類推適用「買賣不破租賃」

無權占有確定：高院更一審認定，當年謝義少將雖與軍方成立「使用借貸契約」，但使用借貸僅為「債權／非物權」關係。

後手無法繼受：後來向謝義或其後手買房的現住戶，不能類推適用民法第 426 條之 1，無法繼受「免費」借地權利。因此，現住戶對於國防部政戰局而言，一律屬於「無權占有」國有土地。

無公法或眷改保障：法院認定該建物不符合《國軍老舊眷村改建條例》第 26 條的軍眷住宅規定，住戶不具備公法上的占用權法源。

【不動產實務綜合分析】

更一審判決再次為全台灣「有屋無地（建號獨立但占有國有地／他人私有地）」的老舊建物劃下嚴格的法律紅線：

無償「借地」與有償「租地」天差地遠：若早期僅為親朋或長官部屬間的「借地建屋」（無償使用借貸），房屋一旦轉手，買家絕對無法主張「買賣不破租賃」或「占有連鎖」繼續無償使用土地。

【2025年09月24日，最高法院 114 年度台上字第 672 號民事裁定：（ https://reurl.cc/qaLDx3 ）】

這份最高法院裁定，代表著這場長達數年的拆屋還地官司「全案終局確定」！

最高法院以「上訴不合法」為由，駁回了住戶方的第三審上訴，且不得再抗告。

【實體法上訴駁回：未具體指摘違背法令，純屬事實爭執】

最高法院指出，黃月琴等 7 人提出的第三審上訴理由，僅是就二審法院採證、事實認定（如：使用借貸消滅、不適用民法第 426-1、425-1、876 條、不適用眷改條例第 26 條、無權占有且無違誠信原則等）進行爭執，並未具體表明二審判決有何違背法令的具體事實，亦未具備法律見解原則重要性，因此上訴不合法，直接裁定駁回。

【本案全歷程終局回顧】

這起龍江路老舊眷舍土地拆屋還地案，歷經了一審國防部勝訴→二審大翻盤住戶勝訴→三審廢棄發回→更一審改判國防部勝訴→最終由最高法院裁定駁回住戶上訴，為這場長期的地權與屋權法律戰正式畫下句點。

它再次向不動產市場樹立了極為明確的法律見解：

● 免費『借』用（無償使用借貸）無法落實「買賣不破『租』賃」精神

法律對「租地建屋（有償）」給予轉讓後的繼續存在保障（民法第 426 條之 1）；但對於「借地建屋（無償）」，最高法院嚴格限縮其僅能約束原借用人，後手買家絕無法自動繼受免費使用土地的權利。

● 「有屋無地、無明確註明回收時限」的老舊建物買賣，風險極高

即便賣方領有合法建物所有權狀，若土地屬於國有地且源於早期無償借用，後手買受人隨時面臨土地管理者提告「拆屋還地」並追討「提起訴訟時的『前 5 年起算』不當得利」的風險。

【買房慘遭拆屋還地！同情還是情勒？揭公平正義的「殘忍真相」】

針對新聞裡，「龍江路229巷4號一帶」的年邁受訪者，我想提出「對不起，有點殘忍」的幾點回應。

● 拒絕拆屋還地的黃女士說：「才住三年就被告，國防部拆了我們卻一毛不賠。」

* 買地上權的房子，簽約、辦理過戶時就應該會知道，沒有土地所有權，尤其像本案這種老舊房子，購買時，基本上無法貸款，只能全現金，也因此「肯定」很便宜。

* 謄本上也沒有註記「使用年限」，當然得承受「隨時」被告拆屋還地的風險。

* 國防部依法提起「拆屋還地」之訴，最終也獲得勝訴。倘若住戶們覺得當時購買被前一手騙，應該向「賣方」與「房仲」提告求償才對。

* 本案與其它地上權案相比，還有個極大的不同關鍵點！那就是，「無償借地」，而非「有償租地」，換言之，屋主在持有期間，不僅免繳地價稅（地價稅由國防部支出），連地租都（長年）沒付！

● 拒拆屋還地住戶黃女士：「我的房子今年還在繳房屋稅，你們會對非法的房屋課徵房屋稅嗎？打了八年的訴訟，我現在要賠八十幾萬，還要加每年5%的利息，將近一百萬。」

* 不好意思，稅捐稽徵處「還真的會對」非法的房子課徵房屋稅耶！頂樓加蓋就是常見的範例。「稅捐處」本來就只管「使用者付費」，「建管處」才是管建物合法與否的單位。

* 長年「免費」佔用土地，因此法院判賠錢（地租補償金），這不是「剛剛好」嗎？

* 年利率5%滾利息，不過就是法定利率，而且依法也只能追溯「提起訴訟當時的前5年」、「比5年前更早的免費占用期間」國防部也討不到，屋主們其實是賺到吧？

總而言之，

雖然，我很同情您們的遭遇，
但也請原諒我，話講得冷血。