大家地產107訴聲11裁定：前建商總座「無金流轉售」卓家雄？松蔦青語合建地主落入「買賣附買回」連環套！
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【260903大家地產107訴聲11裁定：前建商總座「無金流轉售」卓家雄？松蔦青語合建地主落入「買賣附買回」連環套！】
如果你是地主，某天，建商找你談合建，聲稱「為了確保地主的權利」，要求你先將土地過戶給建商，以利建商去整合其他該土地的共有人，於是簽了一份「（先）買賣（蓋好後）附買回」的合建契約書，你會／該答應嗎？
又就本案而言，抑鬱而終的已故地主／陳明材「主觀認為被騙」而將房產過戶給了「寶吉第建設總經理／蘇義閔」之「個人名下」後，蘇義閔又在未經地主同意的前提下擅自過戶給了「大家地產（負責人卓家雄）」。這樣「轉手→再轉手→再信託」的暗黑手法，到底築起了怎樣的法律高牆，讓受害地主求償無門？
而已故地主／陳明材，到底是否有從「寶吉第建設」那邊拿到房產買賣的價金？縱使有，金額是否與該土地市價之行情相符？以及蘇義閔將地主的土地「賣」給了「大家地產」到底有沒有金流？
看完這份令人難過又怵目驚心的裁定內容後，你就會知道，「松蔦青語」合建案的受害地主，不是只有我父母而已。......↓
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【裁定原文】
裁判字號：臺灣臺北地方法院 107 年訴聲字第 11 號民事裁定
裁定原址：〔 https://reurl.cc/RRbQxG 〕
裁判日期：民國 107 年 03 月 31 日
裁判案由：聲請許可為訴訟繫屬事實之登記
聲 請 人：陳明材（房地遭詐的，已故，松蔦青語合建地主之一）
代 理 人：游朝義律師
相 對 人：
蘇義閔（時任寶吉第建設總經理）
遠東國際商業銀行股份有限公司
上一人法定代理人：侯金英
上二人共同代理人：程立全律師
相 對 人：大家地產有限公司
法定代理人：卓家雄
相 對 人：瑞興商業銀行股份有限公司
法定代理人：郭釧溥
上列當事人間請求不動產所有權移轉登記等事件，聲請人聲請許可為訴訟繫屬事實之登記，本院裁定如下：
主 文：聲請駁回。
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白話翻譯【地主聲請「訴訟繫屬登記」警示土地，遭法院裁定駁回】
這個案件是「松蔦青語合建地主之一／已故人／陳明材」當時向法院提出的聲請，希望法院能在合建案的這塊土地登記資料上加註「目前正在打官司」（即「訴訟繫屬事實登記」），藉此提醒其他人這塊地有產權糾紛，防止土地「被繼續轉賣、過戶」。
法院審理後，做出的最終裁判結果為：駁回地主的申請（不予准許）。
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讀後心得【裁判主文「聲請駁回」背後的程序法現實】
單就這段裁定資料來看，訴訟結果對「松蔦青語合建地主之一／已故人／陳明材」非常不利。主文簡單的「聲請駁回」四個字，直接宣告地主企圖透過法院在土地謄本上記筆警示、藉此變相凍結土地、以免又陸續遭轉賣給不知情第三人的策略失敗。
這也顯示出，在民事訴訟的程序攻防中，法院對於核發「訴訟繫屬登記」有極嚴格的法律門檻。地主若無法說服法院其聲請符合法定要件，即便法官同情受害人有複雜的產權糾紛或損害，依然只能依法論法，予以駁回。
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【裁定原文】
理 由
一、本件聲請意旨略以：
㈠聲請人於民國103 年2 月22日，就原所有坐落臺北市○○區○○段0 ○段000 0000 地號土地（下合稱系爭土地，聲請人應有部分均7/21）與第三人寶吉第建設股份有限公司（下稱寶吉第公司）簽立合建契約書（下稱系爭合建契約），
詎相對人即寶吉第公司總經理蘇義閔（下稱蘇義閔）竟未經聲請人同意，擅將系爭土地移轉登記至其名下後，將系爭土地信託登記予相對人遠東國際商業銀行股份有限公司（下稱遠東商銀），
甚於本院106 年度重訴字第1163號訴訟繫屬中，由遠東商銀塗銷信託登記，再由蘇義閔與相對人大家地產有限公司（下稱大家公司）於107 年2 月26日以同年月22日買賣為登記原因（下稱大家買賣契約），將系爭土地所有權移轉登記至大家公司名下，
大家公司復於同年3 月16日以同年月15日成立信託契約為由，移轉系爭土地所有權至相對人瑞興商業銀行股份有限公司（下稱瑞興商銀）。
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「松蔦青語合建地主之一／已故人／陳明材」提出聲請的主旨大致是：
他原本在 103 年 2 月 22 日與「寶吉第建設公司」簽訂合建契約，提供自己名下位於臺北市松山區寶清段的土地（持分各為 21 分之 7）。
沒想到，寶吉第公司的總經理「蘇義閔」未經他同意，竟擅自把「地主／陳明材的土地」過戶到自己名下，隨後又信託登記給「遠東商銀」。
更扯的是，在民事官司（106 年度重訴字第 1163 號）還在法院審理期間，蘇義閔就趕緊塗銷了在遠東商銀行的信託，接著，蘇義閔又在 107 年 2 月 26 日以「買賣」為由把「地主／陳明材的土地」過戶給了「大家地產（負責人卓家雄）」，「大家地產」隨即又在同年 3 月 16 日再把土地信託給了「瑞興商銀」。
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從「松蔦青語合建地主之一／已故人／陳明材」陳述的這一段事實經過可以看出，一旦土地所有權離開地主掌控，整個發展便迅速倒向極為不利的局面。
「已故地主／陳明材」主張建商總經理蘇義閔「未經同意過戶」，然而土地隨即經歷了「蘇義閔個人 → 信託給遠東商銀 → 塗銷信託 → 蘇義閔賣給大家地產 → 大家地產又信託給瑞興商銀」這五道複雜的產權轉手流程。
這種在官司審理期間頻繁進行買賣與信託的操作，本質上就是企圖在法律上築起一道又一道的防火牆。對地主而言，每一次的產權轉換，都會增加訴訟與追討的難度。
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㈡依系爭合建契約第2 條及第3 條約定，可知寶吉第公司須完成與臺北市○○區○○段0 ○段000 0000 0000 0000 0000 0000 地號土地所有人均簽立合建或買賣契約，系爭合建契約始告成立而使聲請人負與受託金融機構簽立信託契約之義務。
寶吉第公司迄未完成上揭義務，系爭合建契約並未成立，聲請人自毋須與受託金融機構簽立信託契約；
另聲請人與蘇義閔雖簽立「土地買賣契約書」（下稱系爭買賣契約），然聲請人僅為配合寶吉第公司得依土地法第34條之1 向前揭土地其他共有人取得應有部分始為簽立，仍依系爭合建契約約定之權利義務辦理，故系爭買賣契約與移轉登記之債物權行為均因通謀虛偽意思表示而無效；
縱認系爭買賣契約有效，但蘇義閔迄未支付系爭土地買賣價金予聲請人，依系爭買賣契約第5 條約定，債物權行為同樣自始失其效力，是聲請人本得依民法第767 條、第179 條規定向蘇義閔請求返還土地。
惟蘇義閔業將系爭土地所有權移轉予大家公司，大家公司以信託為原因移轉所有權予瑞興商銀，致聲請人無從請求蘇義閔返還，是依民法第184 條第1 項前段請求蘇義閔賠償因合建所得受分配標的價值新臺幣（下同）6,542 萬8,000 元。
又蘇義閔先於107 年2 月22日將系爭土地設定擔保債權總金額1 億5,732 萬元之最高限額抵押權、地上權予大家公司，再與大家公司簽立不動產賣賣契約書，而於同年月26日辦理系爭土地所有權移轉登記，
更未塗銷前於105 年11月22日以系爭土地設定予第三人遠東國際租賃股份有限公司（下稱遠東租賃公司）之擔保債權總金額4 億3,200 萬元最高抵押權，堪認蘇義閔與大家公司間之債物權行為均係為脫產所為，屬通謀虛偽意思表示而無效，
聲請人為蘇義閔上開6,542 萬8,000 元之債權人，自得依民法第242 條代位蘇義閔對大家公司行使民法第767 條、第179 條規定，請求塗銷系爭土地所有權移轉登記回復予蘇義閔；
又因大家公司嗣將系爭土地所有權信託登記予瑞興商銀，致妨害聲請人對蘇義閔前開債權之求償，聲請人亦依信託法第6 條請求撤銷大家公司與瑞興商銀間就系爭土地信託契約與所有權移轉登記之債物權行為（按：聲請人於民事追加暨變更聲明狀第7 頁之說明，無法確認係逕以信託法第6 條請求，或代位蘇義閔再代位大家公司為請求，抑或代位蘇義閔向大家公司請求），
再依民法第242 條代位大家公司依民法第767 條、第179 條請求瑞興商銀塗銷系爭土地於107 年3 月16日以信託登記原因之所有權移轉登記。
聲請人既依民法第767 條請求，為免相對人持續移轉系爭土地，爰聲請核發起訴證明等語。
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「松蔦青語合建地主之一／已故人／陳明材」主張：
依合建契約第 2 條與第 3 條約定，「寶吉第建設」必須搞定鄰近所有地號土地（簽妥合建或買賣契約），這份合建契約才算正式成立，他也才有配合跟銀行簽署信託契約的義務。
但「寶吉第建設」根本沒完成整合，合建契約並未成立，他自然沒有配合信託的義務。
至於他跟「蘇義閔（寶吉第建設總經理）」簽的「土地買賣契約」，只是為了配合「寶吉第建設」能用《土地法》第 34 條之 1 規定向其他共有人取得土地持分而已，本質上還是要依合建契約辦理。
因此，這份買賣契約與後續的過戶行為（債權與物權行為）都是「通謀虛偽意思表示（假買賣）」而無效。
退一步講，就算買賣契約有效，「蘇義閔」也根本沒給付任何買賣價金，依契約第 5 條約定，過戶行為同樣自始失效，他本來可以依《民法》第 767 條（物上請求權）與第 179 條（不當得利）要求「蘇義閔」還地。
但「蘇義閔」已經把土地過戶給「大家地產（負責人卓家雄）」，「大家地產」又信託登記給「瑞興商業銀行（負責人郭釧溥）」，導致他無法直接向「蘇義閔」要回土地。
因此，他先依《民法》第 184 條第 1 項前段向「蘇義閔」求償合建原本可分得的房屋價值共 6,542 萬 8,000 元。
再者，「蘇義閔」先是在 107 年 2 月 22 日把土地設定了 1 億 5,732 萬元的最高限額抵押權與地上權給「大家地產」，接著簽買賣契約並於 26 日過戶給「大家地產」，而且還沒塗銷先前在 105 年 11 月 22 日設定給「遠東國際租賃公司」高達 4 億 3,200 萬元的高額抵押權。這顯然是「蘇義閔」與「大家地產」為了脫產所做的「假買賣」，依法屬於無效。
作為「蘇義閔」6,542 萬 8,000 元的債權人，他有權依《民法》第 242 條「代位」行使「蘇義閔」的權利，要求「大家地產」塗銷過戶、把土地還給「蘇義閔」。
最後，因為「大家地產」隨後把土地信託給「瑞興商業銀行」，妨礙了他對「蘇義閔」的債權求償，他另外依《信託法》第 6 條請求撤銷「大家地產」與「瑞興商業銀行」之間的信託契約與過戶行為，並依《民法》第 242 條代位要求「瑞興商業銀行」塗銷 107 年 3 月 16 日的信託過戶登記。
他既然已經主張了《民法》第 767 條的物權請求，為了防止對方繼續把土地轉賣過戶，才依法向法院聲請核發起訴證明以辦理訴訟繫屬登記。
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這段主張完全展現了「松蔦青語合建地主之一／已故人／陳明材」在面對土地遭層層過戶與設定高額抵押加信託時，所採取的全面性法律反擊。
為了討回公道，「已故地主／陳明材」將合建未成立、通謀虛偽買賣、未給付價金導致契約約定之效力問題、損害賠償、代位權以及《信託法》撤銷權等諸多法律武器一次疊加運用。
然而，面對「蘇義閔個人 → 設定高額抵押 → 過戶大家地產 → 信託瑞興商業銀行」這一連串極具針對性的資產切割與處分動作，地主方被迫運用極其複雜的「代位再代位」邏輯來串聯權利。
這也凸顯出民事訴訟中極為殘酷的一面：當產權被多方設質與信託封鎖後，地主即便主張自己「遭詐或被設局」，在程序法上依然需要面對極高標準的舉證與法理連結要求，稍有欠缺便極易在法院程序階段遭到阻擋。
仔細看這一段裁定原文：
「蘇義閔先於107 年2 月22日將系爭土地設定擔保債權總金額1 億5,732 萬元之最高限額抵押權、地上權予大家公司，再與大家公司簽立不動產賣賣契約書，而於同年月26日辦理系爭土地所有權移轉登記，更未塗銷前於105 年11月22日以系爭土地設定予第三人遠東國際租賃股份有限公司（下稱遠東租賃公司）之擔保債權總金額4 億3,200 萬元最高抵押權，堪認蘇義閔與大家公司間之債物權行為均係為脫產所為，屬通謀虛偽意思表示而無效。」
已故地主陳明材指控：
寶吉第建設總經理／蘇義閔把「已故地主／陳明材的土地」過戶給大家地產（負責人卓家雄），並「設定1億多元」還簽立「不動產買賣契約書」。
也就是說，蘇義閔以「地主身分」自居，把「陳明材的土地」轉賣給了「大家地產」，而且成交價破億元，否則怎會新增抵押權設定高達1.5億多元。
可是，這筆土地，原先就已連同其他筆土地「共同」設定高達4.3億多元的「最高限額抵押」，但卻1毛未減少？換言之，「大家地產」「花了1億多元」買了「蘇義閔從陳明材那騙走的土地」，可是那筆土地的原先設定金額4億元多元竟未塗銷？
試問1：那1.5億元多元的「買賣金流」在哪裡？而原本4.3億多元的最高抵押權設定，為何數字沒變？
試問2：有誰，會願意「花1億元多元」買一個「被設定4億多元的高負債土地」？
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白話翻譯【建商總座未經地主同意擅自將土地過戶給「大家地產」且層層轉手與信託】
「松蔦青語合建地主之一／已故人／陳明材」提出聲請的主旨大致是：
他原本在 103 年 2 月 22 日與「寶吉第建設公司」簽訂合建契約，提供自己名下位於臺北市松山區寶清段的土地（持分各為 21 分之 7）。
沒想到，寶吉第公司的總經理「蘇義閔」未經他同意，竟擅自把「地主／陳明材的土地」過戶到自己名下，隨後又信託登記給「遠東商銀」。
更扯的是，在民事官司（106 年度重訴字第 1163 號）還在法院審理期間，蘇義閔就趕緊塗銷了在遠東商銀行的信託，接著，蘇義閔又在 107 年 2 月 26 日以「買賣」為由把「地主／陳明材的土地」過戶給了「大家地產（負責人卓家雄）」，「大家地產」隨即又在同年 3 月 16 日再把土地信託給了「瑞興商銀」。
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讀後心得【過戶→信託→訴訟期間解信託再轉手→又信託：地主步步陷入的陷阱】
從「松蔦青語合建地主之一／已故人／陳明材」陳述的這一段事實經過可以看出，一旦土地所有權離開地主掌控，整個發展便迅速倒向極為不利的局面。
「已故地主／陳明材」主張建商總經理蘇義閔「未經同意過戶」，然而土地隨即經歷了「蘇義閔個人 → 信託給遠東商銀 → 塗銷信託 → 蘇義閔賣給大家地產 → 大家地產又信託給瑞興商銀」這五道複雜的產權轉手流程。
這種在官司審理期間頻繁進行買賣與信託的操作，本質上就是企圖在法律上築起一道又一道的防火牆。對地主而言，每一次的產權轉換，都會增加訴訟與追討的難度。
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【裁定原文】
㈡依系爭合建契約第2 條及第3 條約定，可知寶吉第公司須完成與臺北市○○區○○段0 ○段000 0000 0000 0000 0000 0000 地號土地所有人均簽立合建或買賣契約，系爭合建契約始告成立而使聲請人負與受託金融機構簽立信託契約之義務。
寶吉第公司迄未完成上揭義務，系爭合建契約並未成立，聲請人自毋須與受託金融機構簽立信託契約；
另聲請人與蘇義閔雖簽立「土地買賣契約書」（下稱系爭買賣契約），然聲請人僅為配合寶吉第公司得依土地法第34條之1 向前揭土地其他共有人取得應有部分始為簽立，仍依系爭合建契約約定之權利義務辦理，故系爭買賣契約與移轉登記之債物權行為均因通謀虛偽意思表示而無效；
縱認系爭買賣契約有效，但蘇義閔迄未支付系爭土地買賣價金予聲請人，依系爭買賣契約第5 條約定，債物權行為同樣自始失其效力，是聲請人本得依民法第767 條、第179 條規定向蘇義閔請求返還土地。
惟蘇義閔業將系爭土地所有權移轉予大家公司，大家公司以信託為原因移轉所有權予瑞興商銀，致聲請人無從請求蘇義閔返還，是依民法第184 條第1 項前段請求蘇義閔賠償因合建所得受分配標的價值新臺幣（下同）6,542 萬8,000 元。
又蘇義閔先於107 年2 月22日將系爭土地設定擔保債權總金額1 億5,732 萬元之最高限額抵押權、地上權予大家公司，再與大家公司簽立不動產賣賣契約書，而於同年月26日辦理系爭土地所有權移轉登記，
更未塗銷前於105 年11月22日以系爭土地設定予第三人遠東國際租賃股份有限公司（下稱遠東租賃公司）之擔保債權總金額4 億3,200 萬元最高抵押權，堪認蘇義閔與大家公司間之債物權行為均係為脫產所為，屬通謀虛偽意思表示而無效，
聲請人為蘇義閔上開6,542 萬8,000 元之債權人，自得依民法第242 條代位蘇義閔對大家公司行使民法第767 條、第179 條規定，請求塗銷系爭土地所有權移轉登記回復予蘇義閔；
又因大家公司嗣將系爭土地所有權信託登記予瑞興商銀，致妨害聲請人對蘇義閔前開債權之求償，聲請人亦依信託法第6 條請求撤銷大家公司與瑞興商銀間就系爭土地信託契約與所有權移轉登記之債物權行為（按：聲請人於民事追加暨變更聲明狀第7 頁之說明，無法確認係逕以信託法第6 條請求，或代位蘇義閔再代位大家公司為請求，抑或代位蘇義閔向大家公司請求），
再依民法第242 條代位大家公司依民法第767 條、第179 條請求瑞興商銀塗銷系爭土地於107 年3 月16日以信託登記原因之所有權移轉登記。
聲請人既依民法第767 條請求，為免相對人持續移轉系爭土地，爰聲請核發起訴證明等語。
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白話翻譯【地主主張「契約無效」與「建商脫產」，依法代位請求「塗銷過戶」及「聲請訴訟登記」】
「松蔦青語合建地主之一／已故人／陳明材」主張：
依合建契約第 2 條與第 3 條約定，「寶吉第建設」必須搞定鄰近所有地號土地（簽妥合建或買賣契約），這份合建契約才算正式成立，他也才有配合跟銀行簽署信託契約的義務。
但「寶吉第建設」根本沒完成整合，合建契約並未成立，他自然沒有配合信託的義務。
至於他跟「蘇義閔（寶吉第建設總經理）」簽的「土地買賣契約」，只是為了配合「寶吉第建設」能用《土地法》第 34 條之 1 規定向其他共有人取得土地持分而已，本質上還是要依合建契約辦理。
因此，這份買賣契約與後續的過戶行為（債權與物權行為）都是「通謀虛偽意思表示（假買賣）」而無效。
退一步講，就算買賣契約有效，「蘇義閔」也根本沒給付任何買賣價金，依契約第 5 條約定，過戶行為同樣自始失效，他本來可以依《民法》第 767 條（物上請求權）與第 179 條（不當得利）要求「蘇義閔」還地。
但「蘇義閔」已經把土地過戶給「大家地產（負責人卓家雄）」，「大家地產」又信託登記給「瑞興商業銀行（負責人郭釧溥）」，導致他無法直接向「蘇義閔」要回土地。
因此，他先依《民法》第 184 條第 1 項前段向「蘇義閔」求償合建原本可分得的房屋價值共 6,542 萬 8,000 元。
再者，「蘇義閔」先是在 107 年 2 月 22 日把土地設定了 1 億 5,732 萬元的最高限額抵押權與地上權給「大家地產」，接著簽買賣契約並於 26 日過戶給「大家地產」，而且還沒塗銷先前在 105 年 11 月 22 日設定給「遠東國際租賃公司」高達 4 億 3,200 萬元的高額抵押權。這顯然是「蘇義閔」與「大家地產」為了脫產所做的「假買賣」，依法屬於無效。
作為「蘇義閔」6,542 萬 8,000 元的債權人，他有權依《民法》第 242 條「代位」行使「蘇義閔」的權利，要求「大家地產」塗銷過戶、把土地還給「蘇義閔」。
最後，因為「大家地產」隨後把土地信託給「瑞興商業銀行」，妨礙了他對「蘇義閔」的債權求償，他另外依《信託法》第 6 條請求撤銷「大家地產」與「瑞興商業銀行」之間的信託契約與過戶行為，並依《民法》第 242 條代位要求「瑞興商業銀行」塗銷 107 年 3 月 16 日的信託過戶登記。
他既然已經主張了《民法》第 767 條的物權請求，為了防止對方繼續把土地轉賣過戶，才依法向法院聲請核發起訴證明以辦理訴訟繫屬登記。
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讀後心得【複雜法條堆疊下的攻防：地主的無奈與訴訟門檻】
這段主張完全展現了「松蔦青語合建地主之一／已故人／陳明材」在面對土地遭層層過戶與設定高額抵押加信託時，所採取的全面性法律反擊。
為了討回公道，「已故地主／陳明材」將合建未成立、通謀虛偽買賣、未給付價金導致契約約定之效力問題、損害賠償、代位權以及《信託法》撤銷權等諸多法律武器一次疊加運用。
然而，面對「蘇義閔個人 → 設定高額抵押 → 過戶大家地產 → 信託瑞興商業銀行」這一連串極具針對性的資產切割與處分動作，地主方被迫運用極其複雜的「代位再代位」邏輯來串聯權利。
這也凸顯出民事訴訟中極為殘酷的一面：當產權被多方設質與信託封鎖後，地主即便主張自己「遭詐或被設局」，在程序法上依然需要面對極高標準的舉證與法理連結要求，稍有欠缺便極易在法院程序階段遭到阻擋。
【背著 4.32 億負債的土地還能成交？拆解「松蔦青語已故地主／陳明材」土地遭詐控訴案】
仔細看這一段裁定原文：
「蘇義閔先於107 年2 月22日將系爭土地設定擔保債權總金額1 億5,732 萬元之最高限額抵押權、地上權予大家公司，再與大家公司簽立不動產賣賣契約書，而於同年月26日辦理系爭土地所有權移轉登記，更未塗銷前於105 年11月22日以系爭土地設定予第三人遠東國際租賃股份有限公司（下稱遠東租賃公司）之擔保債權總金額4 億3,200 萬元最高抵押權，堪認蘇義閔與大家公司間之債物權行為均係為脫產所為，屬通謀虛偽意思表示而無效。」
【買地「不塗銷舊債」還「再加碼」並「設地上權」？這筆破億交易到底哪裡不對勁？】
已故地主陳明材指控：
寶吉第建設總經理／蘇義閔把「已故地主／陳明材的土地」過戶給大家地產（負責人卓家雄），並「設定1億多元」還簽立「不動產買賣契約書」。
也就是說，蘇義閔以「地主身分」自居，把「陳明材的土地」轉賣給了「大家地產」，而且成交價破億元，否則怎會新增抵押權設定高達1.5億多元。
可是，這筆土地，原先就已連同其他筆土地「共同」設定高達4.3億多元的「最高限額抵押」，但卻1毛未減少？換言之，「大家地產」「花了1億多元」買了「蘇義閔從陳明材那騙走的土地」，可是那筆土地的原先設定金額4億元多元竟未塗銷？
試問1：那1.5億元多元的「買賣金流」在哪裡？而原本4.3億多元的最高抵押權設定，為何數字沒變？
試問2：有誰，會願意「花1億元多元」買一個「被設定4億多元的高負債土地」？
試問3：有誰，會在「不到一個月之內」且「訴訟期間」，以「顛倒程序」的方式「先」設定1.5億多元「之後再／才」簽買賣契約書？（大家地產「先」支付土地買賣價金1億多元進入「賣方／蘇義閔」的口袋之後，才跟「賣方／蘇義閔」「補簽」買賣契約？......上億元的不動產買賣，有這樣的程序顛倒，說沒鬼，你信嗎？）
更別說，蘇義閔在 107 年 2 月 26 日過戶給大家地產前，居然在 2 月 22 日（短短4天前）就先設定了 1 億 5,732 萬元 的最高限額抵押權與地上權給大家地產。也就是「4天時間，火速完成」先設定1.5億餘元疊加抵押→再轉手過戶→後信託。（那麼急，是為了什麼？）
這看起來就像是，在過戶前，先透過設定高額債權與地上權來「疊加產權負擔」，萬一將來地主打官司追討，這塊土地上也已經被塞滿了「大家地產」的優先債權與限制，讓土地變得極難追回或處分，讓地主求償無門！
所以，站在陳明材的視角，他認為這是一筆為了要騙走他土地的「假買賣」，絕對是合理的質疑。
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【裁定原文】
二、聲請人原於本案係請求蘇義閔將系爭土地所有權移轉登記予聲請人（見本院卷第255 頁），嗣因聲請人移轉系爭土地所有權予大家公司，大家公司又移轉所有權予瑞興商銀，聲請人因而於107 年3 月23日提出民事追加暨變更聲明狀，追加大家公司、瑞興商銀為被告，同日另聲請核發起訴證明狀，是本案原因事實既有變更，已與聲請人於107 年2 月26日聲請核發起訴證明狀所示原因事實不同，爰僅就107 年3 月23日聲請核發起訴證明狀內容為裁定，先予敘明。
㈠按訴訟標的基於物權關係，且其權利或標的物之取得、設定、喪失或變更，依法應登記者，於事實審言詞辯論終結前，原告得聲請受訴法院以裁定許可為訴訟繫屬事實之登記。
前項聲請，應釋明本案請求。前項釋明如有不足，法院得定相當之擔保，命供擔保後為登記。其釋明完足者，亦同。第五項裁定應載明應受判決事項之聲明、訴訟標的及其原因事實，由原告持向該管登記機關申請登記，民事訴訟法第254 條第5 項、第6 項前段、第7 項、第8 項及第9 項本文分別定有明文。另依前規定修正理由，略以：「……藉由將訴訟繫屬事實予以登記之公示方法，使第三人知悉訟爭情事，俾阻卻其因信賴登記而善意取得，及避免確定判決效力所及之第三人受不測之損害。
其所定得聲請發給已起訴證明之當事人，係指原告；其訴訟標的宜限於基於物權關係者，以免過度影響被告及第三人之權益。又辦理訴訟繫屬事實登記之標的，除為訴訟標的之權利外，或有需就其請求標的物為登記之情形。而是否許可為登記，對兩造權益有相當影響，法院應為較縝密之審查……為免原告濫行聲請，應令其就本案請求負釋明之責，此已包括起訴須為合法且非顯無理由」等語。
準此，法院許可為訴訟繫屬事實之登記，必以訴訟標的之權利係本於物權關係為請求，且該權利或標的物之取得、設定、喪失、變更依法應登記者為要件，更需就本案請求進行釋明，此等要件均缺一不可，如全未釋明，即與此條項要件不符，無從准許。
又按債務人怠於行使非專屬其本身之權利，致危害債權人之債權保全時，民法第242 條規定債權人得以自己之名義行使債務人之權利，以資救濟。倘債權人代位債務人提起訴訟，該訴訟之訴訟標的，仍為債務人對該請求對象即被告之實體法上權利，至上開代位規定，僅為債權人就原屬債務人之權利，取得訴訟上當事人適格之明文，即屬法定訴訟擔當之規定，尚非訴訟標的（最高法院99年度台抗字第360 號裁定要旨參照）。
另債務人怠於行使其權利時，債權人因保全債權，固得以自己之名義，行使其權利；惟此須以有保全債權之必要為前提，即債權人不代位行使債務人之權利，其債權即有不能受完全滿足清償之虞時，債權人始有保全其債權之必要，而得行使代位權；
倘債之標的與債務人之資力有關者，如金錢之債，其債務人應就債務之履行負無限責任，債務人茍有資力，債權即可獲得清償，若債務人陷於無資力或資力不足，債權之經濟上價值即行減損，故代位權之行使應以債務人陷於無資力或資力不足為要件（最高法院105 年度台上字第1752號判決要旨參照）。
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白話翻譯【法院說明裁定標的演變，並闡明「訴訟繫屬登記」與「代位權」之法定嚴格門檻】
法院首先說明：
「松蔦青語合建地主之一／已故人／陳明材」「原本在官司裡只是要求」「蘇義閔（寶吉第建設總經理）」把土地過戶還給他。
但後來因為「在訴訟期間」土地在「短短4天時間」被轉賣給「大家地產（負責人卓家雄）」，「大家地產」又信託過戶給「瑞興商業銀行（負責人郭釧溥）」，「已故地主／陳明材」才在 107 年 3 月 23 日追加「大家地產」與「瑞興商業銀行」為被告，並提出新的聲請狀。
因此，法院這次只針對 107 年 3 月 23 日這份最新聲請的內容來做裁定。
接著，法院說明法律對於「訴訟繫屬事實登記」的嚴格規定：
依《民事訴訟法》第 254 條規定，想在土地謄本上記筆「正在打官司」的登記，目的是為了讓第三人知道有產權糾紛，避免第三人因為相信登記而買走土地。
但因為這種登記會嚴重影響被告與第三人的權利，法院必須極為審慎審查，並要求聲請人滿足三個缺一不可的要件：
1.必須是基於「物權關係」做出的請求（不能只是單純要錢的債權）。
2.該權利或標的物的變更，依法屬於應登項目。
3.聲請人必須負起「釋明（提出初步證據證明起訴合法且有理由）」的責任。如果完全沒有釋明，法院就不能准許。
最後，法院進一步解釋《民法》第 242 條「代位權」的法律門檻：
債權人要代位債務人去告第三人，訴訟標的依然是「債務人對第三人的權利」，代位規定只是給予債權人訴訟資格而已。
更重要的是，要使用「代位權」來保全「金錢債權」，必須以「債務人陷入無資力（窮到脫褲子）」為前提。如果債務人本身還有足夠資力清償債務，債權人就沒有代位行使權利的必要。
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這段裁定理由清楚展現了民事程序法對於「訴訟繫屬登記」與「代位權」所設下的高門檻。
法院在本段特別強調了法律修法意旨：訴訟繫屬登記雖可防止第三人善意取得，但對被告及後續交易權益影響極大，因此嚴格限制必須「基於物權關係」且「負釋明責任」。
更殘酷的是，當「松蔦青語合建地主之一／已故人／陳明材」因產權移轉而被迫採取「代位權」轉向「大家地產」與「瑞興商業銀行」追討土地時，法院直接點出最高法院的見解——代位行使金錢債權的前提，是必須證明債務人（蘇義閔）已經「陷於無資力或資力不足」。
這意味著地主不僅要在實體法上主張產權被騙，還必須在程序法上負起證明對方「沒錢還」的舉證責任，顯露出地主在面對專業法務佈局時，極易在程序門檻前卡關的嚴峻現實。
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㈡經查：
⒈請求蘇義閔給付6,542 萬8,000 元部分：聲請人就此部分之請求，係主張民法第184 條第1 項前段，此僅屬與蘇義閔間之債權關係，非物權關係，與上開規定不合，自不應允許。
⒉請求確認蘇義閔與大家公司間就系爭土地所為上開債物權行為不存在，而大家公司應將系爭土地於107 年2 月26日以買賣為登記原因之所有權移轉登記予以塗銷，回復登記予蘇義閔，以及大家公司與瑞興商銀間就系爭土地於107 年3 月15日所為信託契約與同年月16日所有權移轉登記之債物權行為應予撤銷，另瑞興公司應將系爭土地於107 年3 月16日以信託為登記原因之所有權移轉登記塗銷部分：
聲請人各以民法第242 條、767 條、第179 條，以及信託法第6 條、民法第242 條、767 條、第179 條為訴訟標的，就系爭土地依民法第767 條所為請求為訴訟標的之法律關係，核屬訴訟標的基於物權關係，且其權利或標的物之取得、設定、喪失或變更，依法應登記之情形；第179 條則否，應先敘明。
然揆諸首開要旨及修正理由，足悉訴訟繫屬事實之登記，雖未限制相對人關於登記標的之處分權限，然將形成於登記期間實無人願為受讓，形同限制處分之效果，茲對兩造權益有相當影響，始要求聲請人應以釋明本案請求為前提。
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法院審查「松蔦青語合建地主之一／已故人／陳明材」的各項請求：
1.請求蘇義閔賠償 6,542 萬 8,000 元部分：
「松蔦青語合建地主之一／已故人／陳明材」是依《民法》第 184 條第 1 項前段（侵權行為）請求賠償金錢，這只是他跟「蘇義閔（寶吉第建設總經理）」之間的「債權關係」，根本不是「物權關係」，完全不符合訴訟繫屬登記的規定，這部分絕對不能准許。
2.請求塗銷大家地產買賣過戶、塗銷瑞興商業銀行信託過戶部分：
「松蔦青語合建地主之一／已故人／陳明材」主張依《民法》第 767 條（物上請求權）要求塗銷土地過戶，這部分確實屬於「基於物權關係」且依法應登記的情形（《民法》第 179 條不當得利則不是）。
但是，法院強調：
訴訟繫屬登記雖然沒有直接禁止對方賣地，但在登記期間，市場上實際上根本不會有人敢買這塊地，效果就跟限制處分一樣，對雙方權益影響非常巨大。因此，法律才嚴格要求「已故地主／陳明材」必須對自己的本案請求負起「釋明（提出初步證據證明）」的責任。
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從這段裁定理由可以看出法院在處理「訴訟繫屬登記」時極其嚴謹且分明的法理界線。
法院直接將「松蔦青語合建地主之一／已故人／陳明材」的訴訟請求拆解為兩大部分：
求償 6,542 萬元的金錢賠償被劃歸為單純「債權／非物權」，連訴訟登記的門檻都跨不過去；
而主張塗銷過戶的物上請求權雖符合「物權」形式，卻因訴訟登記對交易市場具有「實質凍結效果」，被法院戴上了極嚴謹的舉證審查。
這種法律邏輯展現了民事程序法的殘酷現實：地主即便產權遭層層轉手、損失慘重，若將訴訟主力放在「金錢求償」，在程序上便無法對土地產權產生任何凍結或保護作用，顯現出地主在訴訟策略選擇上的艱難與侷限。
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查：
①代位蘇義閔向大家公司請求塗銷所有權登記返還予蘇義閔部分：聲請人稱係以系爭合建契約所載得分配建物面積與坪效，再以每坪80萬元及停車位250 萬元之市價，計算得出得向蘇義閔請求之6,542 萬8,000 元之損害（見民事追加暨變更聲明狀第6 頁），然不僅未釋明80萬元與250 萬元市價之憑據，如聲請人所稱系爭合建契約尚未成立，何以依系爭合建契約所載得分配建物面積與坪效為損害計算之基礎？
果依聲請人所引述臺灣臺北地方法院檢察署檢察官106 年度調偵字第1150號不起訴處分書記載：第三人李進富稱系爭買賣契約係因要確保聲請人依系爭合建契約之權利不變，以便聲請人願出售系爭土地予寶吉第公司以進行土地法第34條之1 取得其他共有人之應有部分（見民事追加暨變更聲明狀第4 頁），則聲請人是否因系爭土地遭移轉予蘇義閔而無從獲得系爭合建契約權利致受有上開損害，均未見聲請人釋明。
況依上揭要旨，民法第242 條行使要件應以聲請人對蘇義閔之債權即有不能受完全滿足清償之虞為前提，聲請人就此均無釋明，尚難認符合民事訴訟法第254 條第5 項之情事。
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法院針對「代位」「蘇義閔（寶吉第建設總經理）」要求「大家地產（負責人卓家雄）」塗銷過戶部分，提出以下質疑與裁定：
第一，「松蔦青語合建地主之一／已故人／陳明材」主張依合建契約可分配的房屋面積與坪效，按每坪 80 萬元及車位 250 萬元計算出 6,542 萬 8,000 元的損害。
然而，「已故地主／陳明材」不僅完全沒有提出每坪 80 萬與車位 250 萬元的市價憑據；更矛盾的是，如果如他所說合建契約根本「未成立」，又怎麼能用合建契約載明的面積與坪效來計算損害？
第二，依據地主自己引用的地檢署不起訴處分書，證人李進富（寶吉第建設董事長）表示當時簽買賣契約是為了確保地主權利，好讓地主願意賣地給「寶吉第建設」去依《土地法》第 34 條之 1 整合其他共有人持分。
那麼，地主是否真的因為土地過戶給「蘇義閔」就無法獲得合建權利並受有損害，地主完全沒有提出初步證據（釋明）。
第三，要使用《民法》第 242 條代位權，必須以債權人對「蘇義閔」的債權有「無法獲得完全清償之虞（即蘇義閔窮到沒錢還）」為前提。
地主對此同樣完全沒有提出證據證明，因此難認符合《民事訴訟法》第 254 條第 5 項聲請訴訟登記的要件。
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這段裁定直接揭示了「松蔦青語合建地主之一／已故人／陳明材」在法庭攻防上的致命弱點。
法官在審查時展現了極其嚴密且殘酷的邏輯檢視：地主一方面主張合建契約「未成立」，另一方面卻拿該契約的分配坪數來計算自己受了多少損害，且對於每坪 80 萬元與車位 250 萬元的預估市價完全沒給出客觀憑據，這在程序審查上被法院指出其中存在明顯的邏輯矛盾、缺乏實質依據。（委任律師不是太弱、發懶、就是被OO才會「疑似故意」幫當事人選擇走最困難的法律路徑）
更為關鍵的是，當地主試圖運用「代位權」去擊破「蘇義閔」轉賣給「大家地產」的防火牆時，卻忽略了「代位權」在法理上的核查要件——必須證明債務人（蘇義閔）已經陷入無資力。
地主未能對蘇義閔的個人資力狀況進行舉證，導致這套複雜的代位訴訟鏈結在第一關就被法院全盤打回，凸顯出地主在面對專業法務佈局時，極易因舉證不足而痛失程序警示籌碼的沉痛現實。
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②代位蘇義閔代位大家公司請求瑞興商銀塗銷所有權移轉登記部分：聲請人稱係基於信託法第6 條撤銷大家公司與瑞興商銀就系爭土地之債物權行為後，代位蘇義閔依民法第767 條請求塗銷系爭土地所有權移轉登記回復予蘇義閔，惟聲請人亦未釋明民法第242 條相關要件，已如前述，
且民法第767條係植基於信託法第6 條撤銷有理由為前提，此信託法第6條之權利非屬物權關係而使標的物之得喪變更設定依法應登記之性質，自不符前開規定及要旨。
針對「松蔦青語合建地主之一／已故人／陳明材」代位「蘇義閔（寶吉第建設總經理）」再代位「大家地產（負責人卓家雄）」，要求「瑞興商業銀行（負責人郭釧溥）」塗銷信託過戶登記的部分：
「松蔦青語合建地主之一／已故人／陳明材」主張先依《信託法》第 6 條撤銷「大家地產」與「瑞興商業銀行」之間的土地信託與過戶行為，接著再代位「蘇義閔」依《民法》第 767 條要求把土地過戶塗銷並還給「蘇義閔」。
然而，法院認為：
第一，地主同樣完全沒有提出證據釋明《民法》第 242 條代位權的要件（即未證明蘇義閔已陷於無資力）。
第二，地主主張的《民法》第 767 條物上請求權，前提必須是《信託法》第 6 條的撤銷請求有理由；但法院認為，《信託法》第6條所主張的權利本身並非物權關係，因此不符合訴訟繫屬事實登記所要求的物權性質。
這段裁定展示了法院如何從法律性質上，徹底瓦解「松蔦青語合建地主之一／已故人／陳明材」所構建的雙重代位與撤銷信託訴訟鏈。
地主為了突破「寶吉第總經理／蘇義閔」將土地轉賣給「大家地產」再信託給「瑞興商業銀行」的防線，採取了「先依信託法撤銷、再代位物上請求權」的極其複雜的訴訟策略。（我質疑非肯定「陳明材的委任律師」真的滿有問題的）
然而，法官精準地指明了法理要害：《信託法》第 6 條的撤銷權在法律分類上並非「物權」，地主想拿非物權的撤銷權作為前置發動條件，就無法跨過訴訟繫屬登記嚴格限定的「物權關係」門檻。
加上地主始終無法克服「未釋明債務人無資力」的代位權要件，這使得地主企圖透過多重代位來變相凍結土地產權的最後努力全數瓦解。
這份裁定道盡了地主在面對建商多層次買賣與銀行信託佈局時，在程序法層面難以突破的深沉無奈。
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㈢綜上，聲請人雖稱為免相對人持續移轉系爭土地而為本件聲請，然仍應符合相關要件，聲請人既未就本案請求即民法第242 條為任何釋明，民法第179 條、信託法第6 條亦非物權關係而於標的物之取得、設定、喪失或變更應依法經登記者，
縱稱蘇義閔對大家公司間、大家公司對瑞興商銀間具民法第767 條物上請求權，尚與民事訴訟法第254 條第5 項至第6 項得聲請核發訴訟繫屬事實登記之規定未合，尚難准許。
四、依首開法條，裁定如主文。
民事第四庭 審判長法 官 蔡政哲
法 官 洪文慧法 官 黃鈺純以上正本係照原本作成。
如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元。
中 華 民 國 107 年 3 月 31 日
書記官 黃湘茹
法院做成最終總結：
「松蔦青語合建地主之一／已故人／陳明材」雖然主張是為了防止相對人繼續轉賣過戶土地才提出申請，但依法依然必須符合各項法定要件。
「已故地主／陳明材」既沒有對本案請求的核心要件（即《民法》第 242 條代位權之無資力要件）提出任何初步證據（釋明）；而所主張的《民法》第 179 條（不當得利）與《信託法》第 6 條（撤銷權）本質上也不是「物權關係」，不屬於「標的物產權得喪變更依法應登記」的情形。
因此，縱使他聲稱「蘇義閔（寶吉第建設總經理）」對「大家地產（負責人卓家雄）」之間、以及「大家地產」對「瑞興商業銀行（負責人郭釧溥）」之間具備《民法》第 767 條的物上請求權，整體依然與《民事訴訟法》第 254 條第 5 項至第 6 項得聲請核發「訴訟繫屬事實登記」的法定要件不符，無法准許。
法院依據前述法律規定，裁定駁回地主的聲請。若不服本裁定，可在收到裁定後 10 日內提出抗告並繳納 1,000 元抗告費。
這段結語為 107 年訴聲字第 11 號裁定畫下了殘酷的句點，也全面鋪開了「松蔦青語合建地主之一／已故人／陳明材」在防禦土地遭處分時所面臨的法律困境。
法院在總結中毫不含糊地指出雙重死穴：
一是「舉證（釋明）不足」，地主無法在程序初期提出建商資力不足的關鍵證據；
二是「法理錯位」，將不屬於物權關係的《信託法》撤銷權與不當得利強行套入訴訟登記框架。
這兩大硬傷，直接導致法院認定其不符合《民事訴訟法》第 254 條的嚴苛門檻。
這份裁定給所有參與合建的地主敲響了最沉重的警鐘：
在土地遭層層過戶與信託封鎖的局勢下，光有「受害者」的情感與事實主張是遠遠不夠的。
若無法在法務攻防的第一時間精準滿足程序法對物權關係與代位權的嚴格門檻，地主最終只能眼睜睜看著示警土地的策略落空，在現實的法律之牆前吞下聲請駁回的苦果。
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民國 106 年 10 月 30 日：臺灣臺北地方法院 106 年度重訴字第 1163 號民事裁定→〔 https://reurl.cc/6Xjj0M 〕
已故地主／陳明材向法院起訴，要「寶吉第建商總經理蘇義閔」把土地持分移轉還給他，同時也要遠東商銀把塗銷信託後的土地先移轉給蘇義閔、再由他代位受領。
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民國 107 年 03 月 31 日：臺灣臺北地方法院 107 年度訴聲字第 11 號民事裁定→〔 https://reurl.cc/RRLLOe 〕
已故地主／陳明材為了防止合建土地被建商「蘇義閔&卓家雄」聯手層層轉賣，向法院申請在土地謄本上記筆「這塊地正在打官司」的警示（訴訟繫屬登記），但因為求償金額屬於「金錢債權」而非「物權」，且未證明對手陷於無資力，最終遭法院裁定駁回的程序訴訟。
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民國 107 年 04 月 30 日：臺灣臺北地方法院 107 年度聲判字第 6 號刑事裁定→〔 https://reurl.cc/AX66yQ 〕
已故地主／陳明材控告建商詐欺、背信與侵占的刑事案件，但法院認定土地過戶已獲地主同意且有 1,500 萬元履約擔保，加上爭議本質屬於民事合建履約糾葛而非刑事犯罪，最終裁定駁回地主「交付審判」聲請的案件。
但後來因為「在訴訟期間」土地在「短短4天時間」被轉賣給「大家地產（負責人卓家雄）」，「大家地產」又信託過戶給「瑞興商業銀行（負責人郭釧溥）」，「已故地主／陳明材」才在 107 年 3 月 23 日追加「大家地產」與「瑞興商業銀行」為被告，並提出新的聲請狀。
因此，法院這次只針對 107 年 3 月 23 日這份最新聲請的內容來做裁定。
接著，法院說明法律對於「訴訟繫屬事實登記」的嚴格規定：
依《民事訴訟法》第 254 條規定，想在土地謄本上記筆「正在打官司」的登記，目的是為了讓第三人知道有產權糾紛，避免第三人因為相信登記而買走土地。
但因為這種登記會嚴重影響被告與第三人的權利，法院必須極為審慎審查，並要求聲請人滿足三個缺一不可的要件：
1.必須是基於「物權關係」做出的請求（不能只是單純要錢的債權）。
2.該權利或標的物的變更，依法屬於應登項目。
3.聲請人必須負起「釋明（提出初步證據證明起訴合法且有理由）」的責任。如果完全沒有釋明，法院就不能准許。
最後，法院進一步解釋《民法》第 242 條「代位權」的法律門檻：
債權人要代位債務人去告第三人，訴訟標的依然是「債務人對第三人的權利」，代位規定只是給予債權人訴訟資格而已。
更重要的是，要使用「代位權」來保全「金錢債權」，必須以「債務人陷入無資力（窮到脫褲子）」為前提。如果債務人本身還有足夠資力清償債務，債權人就沒有代位行使權利的必要。
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讀後心得【程序法門檻與資力舉證：地主陷入代位權與訴訟登記的法律牆】
這段裁定理由清楚展現了民事程序法對於「訴訟繫屬登記」與「代位權」所設下的高門檻。
法院在本段特別強調了法律修法意旨：訴訟繫屬登記雖可防止第三人善意取得，但對被告及後續交易權益影響極大，因此嚴格限制必須「基於物權關係」且「負釋明責任」。
更殘酷的是，當「松蔦青語合建地主之一／已故人／陳明材」因產權移轉而被迫採取「代位權」轉向「大家地產」與「瑞興商業銀行」追討土地時，法院直接點出最高法院的見解——代位行使金錢債權的前提，是必須證明債務人（蘇義閔）已經「陷於無資力或資力不足」。
這意味著地主不僅要在實體法上主張產權被騙，還必須在程序法上負起證明對方「沒錢還」的舉證責任，顯露出地主在面對專業法務佈局時，極易在程序門檻前卡關的嚴峻現實。
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【裁定原文】
㈡經查：
⒈請求蘇義閔給付6,542 萬8,000 元部分：聲請人就此部分之請求，係主張民法第184 條第1 項前段，此僅屬與蘇義閔間之債權關係，非物權關係，與上開規定不合，自不應允許。
⒉請求確認蘇義閔與大家公司間就系爭土地所為上開債物權行為不存在，而大家公司應將系爭土地於107 年2 月26日以買賣為登記原因之所有權移轉登記予以塗銷，回復登記予蘇義閔，以及大家公司與瑞興商銀間就系爭土地於107 年3 月15日所為信託契約與同年月16日所有權移轉登記之債物權行為應予撤銷，另瑞興公司應將系爭土地於107 年3 月16日以信託為登記原因之所有權移轉登記塗銷部分：
聲請人各以民法第242 條、767 條、第179 條，以及信託法第6 條、民法第242 條、767 條、第179 條為訴訟標的，就系爭土地依民法第767 條所為請求為訴訟標的之法律關係，核屬訴訟標的基於物權關係，且其權利或標的物之取得、設定、喪失或變更，依法應登記之情形；第179 條則否，應先敘明。
然揆諸首開要旨及修正理由，足悉訴訟繫屬事實之登記，雖未限制相對人關於登記標的之處分權限，然將形成於登記期間實無人願為受讓，形同限制處分之效果，茲對兩造權益有相當影響，始要求聲請人應以釋明本案請求為前提。
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白話翻譯【法院檢視地主主張：金錢賠償非物權，求償土地雖屬物權但影響重大須嚴審】
法院審查「松蔦青語合建地主之一／已故人／陳明材」的各項請求：
1.請求蘇義閔賠償 6,542 萬 8,000 元部分：
「松蔦青語合建地主之一／已故人／陳明材」是依《民法》第 184 條第 1 項前段（侵權行為）請求賠償金錢，這只是他跟「蘇義閔（寶吉第建設總經理）」之間的「債權關係」，根本不是「物權關係」，完全不符合訴訟繫屬登記的規定，這部分絕對不能准許。
2.請求塗銷大家地產買賣過戶、塗銷瑞興商業銀行信託過戶部分：
「松蔦青語合建地主之一／已故人／陳明材」主張依《民法》第 767 條（物上請求權）要求塗銷土地過戶，這部分確實屬於「基於物權關係」且依法應登記的情形（《民法》第 179 條不當得利則不是）。
但是，法院強調：
訴訟繫屬登記雖然沒有直接禁止對方賣地，但在登記期間，市場上實際上根本不會有人敢買這塊地，效果就跟限制處分一樣，對雙方權益影響非常巨大。因此，法律才嚴格要求「已故地主／陳明材」必須對自己的本案請求負起「釋明（提出初步證據證明）」的責任。
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讀後心得【程序門檻的法理切割：金錢債權與物權限制的實務現實】
從這段裁定理由可以看出法院在處理「訴訟繫屬登記」時極其嚴謹且分明的法理界線。
法院直接將「松蔦青語合建地主之一／已故人／陳明材」的訴訟請求拆解為兩大部分：
求償 6,542 萬元的金錢賠償被劃歸為單純「債權／非物權」，連訴訟登記的門檻都跨不過去；
而主張塗銷過戶的物上請求權雖符合「物權」形式，卻因訴訟登記對交易市場具有「實質凍結效果」，被法院戴上了極嚴謹的舉證審查。
這種法律邏輯展現了民事程序法的殘酷現實：地主即便產權遭層層轉手、損失慘重，若將訴訟主力放在「金錢求償」，在程序上便無法對土地產權產生任何凍結或保護作用，顯現出地主在訴訟策略選擇上的艱難與侷限。
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【裁定原文】
查：
①代位蘇義閔向大家公司請求塗銷所有權登記返還予蘇義閔部分：聲請人稱係以系爭合建契約所載得分配建物面積與坪效，再以每坪80萬元及停車位250 萬元之市價，計算得出得向蘇義閔請求之6,542 萬8,000 元之損害（見民事追加暨變更聲明狀第6 頁），然不僅未釋明80萬元與250 萬元市價之憑據，如聲請人所稱系爭合建契約尚未成立，何以依系爭合建契約所載得分配建物面積與坪效為損害計算之基礎？
果依聲請人所引述臺灣臺北地方法院檢察署檢察官106 年度調偵字第1150號不起訴處分書記載：第三人李進富稱系爭買賣契約係因要確保聲請人依系爭合建契約之權利不變，以便聲請人願出售系爭土地予寶吉第公司以進行土地法第34條之1 取得其他共有人之應有部分（見民事追加暨變更聲明狀第4 頁），則聲請人是否因系爭土地遭移轉予蘇義閔而無從獲得系爭合建契約權利致受有上開損害，均未見聲請人釋明。
況依上揭要旨，民法第242 條行使要件應以聲請人對蘇義閔之債權即有不能受完全滿足清償之虞為前提，聲請人就此均無釋明，尚難認符合民事訴訟法第254 條第5 項之情事。
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白話翻譯【法院認為地主未釋明損害金額憑據，且未證明建商蘇義閔無資力】
法院針對「代位」「蘇義閔（寶吉第建設總經理）」要求「大家地產（負責人卓家雄）」塗銷過戶部分，提出以下質疑與裁定：
第一，「松蔦青語合建地主之一／已故人／陳明材」主張依合建契約可分配的房屋面積與坪效，按每坪 80 萬元及車位 250 萬元計算出 6,542 萬 8,000 元的損害。
然而，「已故地主／陳明材」不僅完全沒有提出每坪 80 萬與車位 250 萬元的市價憑據；更矛盾的是，如果如他所說合建契約根本「未成立」，又怎麼能用合建契約載明的面積與坪效來計算損害？
第二，依據地主自己引用的地檢署不起訴處分書，證人李進富（寶吉第建設董事長）表示當時簽買賣契約是為了確保地主權利，好讓地主願意賣地給「寶吉第建設」去依《土地法》第 34 條之 1 整合其他共有人持分。
那麼，地主是否真的因為土地過戶給「蘇義閔」就無法獲得合建權利並受有損害，地主完全沒有提出初步證據（釋明）。
第三，要使用《民法》第 242 條代位權，必須以債權人對「蘇義閔」的債權有「無法獲得完全清償之虞（即蘇義閔窮到沒錢還）」為前提。
地主對此同樣完全沒有提出證據證明，因此難認符合《民事訴訟法》第 254 條第 5 項聲請訴訟登記的要件。
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讀後心得【舉證責任的嚴苛檢視：地主邏輯矛盾與資力證明的雙重失利】
這段裁定直接揭示了「松蔦青語合建地主之一／已故人／陳明材」在法庭攻防上的致命弱點。
法官在審查時展現了極其嚴密且殘酷的邏輯檢視：地主一方面主張合建契約「未成立」，另一方面卻拿該契約的分配坪數來計算自己受了多少損害，且對於每坪 80 萬元與車位 250 萬元的預估市價完全沒給出客觀憑據，這在程序審查上被法院指出其中存在明顯的邏輯矛盾、缺乏實質依據。（委任律師不是太弱、發懶、就是被OO才會「疑似故意」幫當事人選擇走最困難的法律路徑）
更為關鍵的是，當地主試圖運用「代位權」去擊破「蘇義閔」轉賣給「大家地產」的防火牆時，卻忽略了「代位權」在法理上的核查要件——必須證明債務人（蘇義閔）已經陷入無資力。
地主未能對蘇義閔的個人資力狀況進行舉證，導致這套複雜的代位訴訟鏈結在第一關就被法院全盤打回，凸顯出地主在面對專業法務佈局時，極易因舉證不足而痛失程序警示籌碼的沉痛現實。
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【裁定原文】
②代位蘇義閔代位大家公司請求瑞興商銀塗銷所有權移轉登記部分：聲請人稱係基於信託法第6 條撤銷大家公司與瑞興商銀就系爭土地之債物權行為後，代位蘇義閔依民法第767 條請求塗銷系爭土地所有權移轉登記回復予蘇義閔，惟聲請人亦未釋明民法第242 條相關要件，已如前述，
且民法第767條係植基於信託法第6 條撤銷有理由為前提，此信託法第6條之權利非屬物權關係而使標的物之得喪變更設定依法應登記之性質，自不符前開規定及要旨。
白話翻譯【地主代位撤銷信託過戶，法院認定未釋明資力且非物權關係】
針對「松蔦青語合建地主之一／已故人／陳明材」代位「蘇義閔（寶吉第建設總經理）」再代位「大家地產（負責人卓家雄）」，要求「瑞興商業銀行（負責人郭釧溥）」塗銷信託過戶登記的部分：
「松蔦青語合建地主之一／已故人／陳明材」主張先依《信託法》第 6 條撤銷「大家地產」與「瑞興商業銀行」之間的土地信託與過戶行為，接著再代位「蘇義閔」依《民法》第 767 條要求把土地過戶塗銷並還給「蘇義閔」。
然而，法院認為：
第一，地主同樣完全沒有提出證據釋明《民法》第 242 條代位權的要件（即未證明蘇義閔已陷於無資力）。
第二，地主主張的《民法》第 767 條物上請求權，前提必須是《信託法》第 6 條的撤銷請求有理由；但法院認為，《信託法》第6條所主張的權利本身並非物權關係，因此不符合訴訟繫屬事實登記所要求的物權性質。
讀後心得【多重代位與信託撤銷的法律困局：地主訴訟策略的程序終局】
這段裁定展示了法院如何從法律性質上，徹底瓦解「松蔦青語合建地主之一／已故人／陳明材」所構建的雙重代位與撤銷信託訴訟鏈。
地主為了突破「寶吉第總經理／蘇義閔」將土地轉賣給「大家地產」再信託給「瑞興商業銀行」的防線，採取了「先依信託法撤銷、再代位物上請求權」的極其複雜的訴訟策略。（我質疑非肯定「陳明材的委任律師」真的滿有問題的）
然而，法官精準地指明了法理要害：《信託法》第 6 條的撤銷權在法律分類上並非「物權」，地主想拿非物權的撤銷權作為前置發動條件，就無法跨過訴訟繫屬登記嚴格限定的「物權關係」門檻。
加上地主始終無法克服「未釋明債務人無資力」的代位權要件，這使得地主企圖透過多重代位來變相凍結土地產權的最後努力全數瓦解。
這份裁定道盡了地主在面對建商多層次買賣與銀行信託佈局時，在程序法層面難以突破的深沉無奈。
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【裁定原文】
㈢綜上，聲請人雖稱為免相對人持續移轉系爭土地而為本件聲請，然仍應符合相關要件，聲請人既未就本案請求即民法第242 條為任何釋明，民法第179 條、信託法第6 條亦非物權關係而於標的物之取得、設定、喪失或變更應依法經登記者，
縱稱蘇義閔對大家公司間、大家公司對瑞興商銀間具民法第767 條物上請求權，尚與民事訴訟法第254 條第5 項至第6 項得聲請核發訴訟繫屬事實登記之規定未合，尚難准許。
四、依首開法條，裁定如主文。
民事第四庭 審判長法 官 蔡政哲
法 官 洪文慧法 官 黃鈺純以上正本係照原本作成。
如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元。
中 華 民 國 107 年 3 月 31 日
書記官 黃湘茹
白話翻譯【法院總結駁回理由：欠缺釋明且非物權關係，依法裁定駁回】
法院做成最終總結：
「松蔦青語合建地主之一／已故人／陳明材」雖然主張是為了防止相對人繼續轉賣過戶土地才提出申請，但依法依然必須符合各項法定要件。
「已故地主／陳明材」既沒有對本案請求的核心要件（即《民法》第 242 條代位權之無資力要件）提出任何初步證據（釋明）；而所主張的《民法》第 179 條（不當得利）與《信託法》第 6 條（撤銷權）本質上也不是「物權關係」，不屬於「標的物產權得喪變更依法應登記」的情形。
因此，縱使他聲稱「蘇義閔（寶吉第建設總經理）」對「大家地產（負責人卓家雄）」之間、以及「大家地產」對「瑞興商業銀行（負責人郭釧溥）」之間具備《民法》第 767 條的物上請求權，整體依然與《民事訴訟法》第 254 條第 5 項至第 6 項得聲請核發「訴訟繫屬事實登記」的法定要件不符，無法准許。
法院依據前述法律規定，裁定駁回地主的聲請。若不服本裁定，可在收到裁定後 10 日內提出抗告並繳納 1,000 元抗告費。
讀後心得【程序法之牆下的沉痛定局與警示】
這段結語為 107 年訴聲字第 11 號裁定畫下了殘酷的句點，也全面鋪開了「松蔦青語合建地主之一／已故人／陳明材」在防禦土地遭處分時所面臨的法律困境。
法院在總結中毫不含糊地指出雙重死穴：
一是「舉證（釋明）不足」，地主無法在程序初期提出建商資力不足的關鍵證據；
二是「法理錯位」，將不屬於物權關係的《信託法》撤銷權與不當得利強行套入訴訟登記框架。
這兩大硬傷，直接導致法院認定其不符合《民事訴訟法》第 254 條的嚴苛門檻。
這份裁定給所有參與合建的地主敲響了最沉重的警鐘：
在土地遭層層過戶與信託封鎖的局勢下，光有「受害者」的情感與事實主張是遠遠不夠的。
若無法在法務攻防的第一時間精準滿足程序法對物權關係與代位權的嚴格門檻，地主最終只能眼睜睜看著示警土地的策略落空，在現實的法律之牆前吞下聲請駁回的苦果。
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【松蔦青語合建地主之一／已故人／陳明材 之房產遭詐紀錄】
民國 106 年 10 月 30 日：臺灣臺北地方法院 106 年度重訴字第 1163 號民事裁定→〔 https://reurl.cc/6Xjj0M 〕
已故地主／陳明材向法院起訴，要「寶吉第建商總經理蘇義閔」把土地持分移轉還給他，同時也要遠東商銀把塗銷信託後的土地先移轉給蘇義閔、再由他代位受領。
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民國 107 年 03 月 31 日：臺灣臺北地方法院 107 年度訴聲字第 11 號民事裁定→〔 https://reurl.cc/RRLLOe 〕
已故地主／陳明材為了防止合建土地被建商「蘇義閔&卓家雄」聯手層層轉賣，向法院申請在土地謄本上記筆「這塊地正在打官司」的警示（訴訟繫屬登記），但因為求償金額屬於「金錢債權」而非「物權」，且未證明對手陷於無資力，最終遭法院裁定駁回的程序訴訟。
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民國 107 年 04 月 30 日：臺灣臺北地方法院 107 年度聲判字第 6 號刑事裁定→〔 https://reurl.cc/AX66yQ 〕
已故地主／陳明材控告建商詐欺、背信與侵占的刑事案件，但法院認定土地過戶已獲地主同意且有 1,500 萬元履約擔保，加上爭議本質屬於民事合建履約糾葛而非刑事犯罪，最終裁定駁回地主「交付審判」聲請的案件。
ps：「蘇義閔」把「陳明材的土地」過戶給「大家地產」前夕，加碼設定「高達1.5億餘元」（足證陳明材的土地有其上億價值），結果陳明材竟然只拿「現金1500萬元」就「被同意」以「買賣附買回」的「話術呼攏」將土地過戶給了「蘇義閔」並避掉了「刑事責任」？好可怕。）
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民國 107 年 12 月 24 日：臺北高等行政法院 107 年度停字第 109 號裁定→〔 https://reurl.cc/9066Vn 〕
已故地主／陳明材為了保護地上舊房屋免遭拆除，向行政法院申請暫緩（停止）執行建商取得之拆除執照的案件，但法院認定房屋拆除損失得以「金錢賠償」救濟，且地主未窮盡訴願救濟程序，最終裁定駁回暫緩拆除聲請。
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最終於108年05月08日：臺灣臺北地方法院 108 年度 移調 字第 68 號調解成功→〔 https://reurl.cc/KEdd3M 〕
調解筆錄，無公開。可以確定的是，陳明材若要分得「松蔦青語」合建案的新房子，必須先由信託銀行（瑞興）過戶給「大家地產（負責人卓家雄）」，再由「大家地產」過戶給陳明材；否則，已故地主／陳明材被騙走的土地，可是連「1坪新房」都分不回。
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民國 107 年 12 月 24 日：臺北高等行政法院 107 年度停字第 109 號裁定→〔 https://reurl.cc/9066Vn 〕
已故地主／陳明材為了保護地上舊房屋免遭拆除，向行政法院申請暫緩（停止）執行建商取得之拆除執照的案件，但法院認定房屋拆除損失得以「金錢賠償」救濟，且地主未窮盡訴願救濟程序，最終裁定駁回暫緩拆除聲請。
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最終於108年05月08日：臺灣臺北地方法院 108 年度 移調 字第 68 號調解成功→〔 https://reurl.cc/KEdd3M 〕
調解筆錄，無公開。可以確定的是，陳明材若要分得「松蔦青語」合建案的新房子，必須先由信託銀行（瑞興）過戶給「大家地產（負責人卓家雄）」，再由「大家地產」過戶給陳明材；否則，已故地主／陳明材被騙走的土地，可是連「1坪新房」都分不回。
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