白話翻譯判決原文：校地占豪宅／現況點交？不主張權利？特約條款避雷教戰

【「同意維持現況且不主張權利」到底保誰？建商免責條款的背後真相】

【判決原文】

裁判字號：臺灣臺北地方法院 114 年訴字第 2906 號民事判決
判決網址：https://reurl.cc/7YEMq9

原 告：拓璞-和平官址公寓大廈管理委員會
法定代理人：魏惠怡
訴訟代理人：梁元貴、林建廷
複 代理人：張榮添

被 告：臺北市私立新民高級中等學校（原名：財團法人臺北市私立強恕高級中學）
法定代理人：江書良
訴訟代理人：楊明廣律師

參 加 人：萬仕達建設股份有限公司
法定代理人：李秋明
訴訟代理人：林梅玉律師

上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國115年6月23日言詞辯論終結，判決如下：

主　 文

一、被告應給付原告新臺幣312,386元。

二、被告應自民國115年6月24日起至拆除臺北市古亭地政事務所114年8月26日複丈成果圖所示A部分建物並將該部分土地返還原告之日止，按月給付原告新臺幣6,778元。

三、原告其餘之訴駁回。

四、訴訟費用由被告負擔3分之1，餘由原告負擔。參加人參加費用由參加人負擔。

五、本判決第一項得假執行，但被告如以新臺幣312,386元為原告預供擔保，得免為假執行。

六、本判決第二項到期部分，各得假執行。但被告如各以新臺幣6,778元為原告預供擔保，得免為假執行。

【判決原文】

事實及理由

壹、程序方面：

一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查原告起訴時原第二項聲明：被告應自民國114年2月1日起至遷讓返還臺北市○○區○○段○○段000地號土地（下稱系爭土地）之日止，按月給付原告新臺幣（下同）20,480元。嗣原告聲明迭經變更，最終於115年5月12日本院言詞辯論期日將第二項聲明變更為：被告應自114年2月1日起，至被告將臺北市古亭地政事務所114年8月26日複丈成果圖（下稱系爭複丈成果圖）所示A部分（下稱系爭A部分）建物拆除，並將該部分土地返還原告止，按月給付原告20,480元。經核原告第二項聲明係依地政事務所測量結果更正特定被告占用範圍，屬補充及更正事實上之陳述，並非訴之變更及追加，於法相合，應予准許。

二、按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加，民事訴訟法第58條第1項定有明文。查本件原告起訴主張被告校舍無權占用系爭土地，為被告所否認，參加人則以被告與訴外人富鉅祿建設股份有限公司（下稱富鉅祿公司）於105年9月26日簽訂之協議書、富鉅祿公司與訴外人張麗玲於107年5月7日簽訂之土地所有權買賣移轉契約書及參加人、地主與拓璞-和平官址公寓大廈各區分所有權人所簽署之土地預定買賣合約書，均已約定就被告校舍占用系爭土地部分（即系爭A部分）同意無條件繼續維持現況，並日後依現況點交不主張任何權利，是若本件被告受敗訴判決，將影響參加人與被告間後續法律關係為由，聲請本院為輔助被告起見而為訴訟參加（見本院卷第267頁），核與前開規定相符，應予准許。

白話翻譯【精準指控加上建商亂入！管委會鎖定占用範圍，建商急跑法院為學校「護航」】

法院在正式審理前，先處理了兩個程序問題：

第一、管委會讓提告範圍更精準：管委會剛開始提告時只要求學校付錢還地，後來地政事務所去現場測量、繪製出精確的「複丈成果圖（A部分）」後，管委會便依據官方圖資把學校具體占用了哪一塊地、該拆哪裡的牆明確標示出來。法官認為這只是把事實講得更精確，符合《民事訴訟法》規定，完全合法准許。

第二、建商急忙跳出來幫學校打官司：建商（萬仕達建設）眼看管委會告學校，連忙向法院申請以「輔助學校」的角色加入訴訟。因為建商當初在都更整合與賣預售屋時，跟學校簽了協議、跟買家簽了特約，都寫著「同意無條件維持現況、依現況點交不主張權利」。建商深知一旦學校打輸官司，學校回過頭來一定會找建商算帳並追究責任，兩者有直接的法律利害關係，因此法院准許建商加入這場官司幫學校「助攻」。

【判決原文】

貳、實體方面：

一、原告主張：拓璞大廈（下稱原告社區）坐落於系爭土地上，原告社區區分所有權人均為系爭土地共有人，原告則為原告社區之管理委員會。被告之校舍無權占有原告社區區分所有權人共有、共用之系爭土地之系爭A部分。

爰依民法第179條規定，請求被告返還自111年7月起至114年1月止相當於租金之不當得利共593,920元（計算式：20,480元×29＝593,920元），及自114年2月起至拆除並返還系爭A部分之日止，按月給付相當於租金之不當得利20,480元（計算式：21.37㎡×115,000元×10％÷12＝20,480元）等語。

並聲明：㈠被告應給付原告593,920元。㈡被告應自114年2月1日起，至被告將系爭A部分上建物拆除並將該部分土地返還原告止，按月給付原告20,480元。

二、被告則以：原告非系爭土地所有權人，欠缺當事人適格。且系爭土地原係由被告向國有財產署承租，惟因富鉅祿公司為擴大都更基地面積而與被告協議，由被告放棄承租，建商則向國有財產署申購取得土地，並負責拆除被告占用坐落系爭土地上之原有圍牆、校舍外牆，及重新建築牆面至學校的地界土地上，並約定本協議書對雙方繼受人繼續有效。

嗣後原告社區區分所有權人於購買拓璞大廈預售房地時，買賣契約第18條特約事項已載明買受人知悉系爭A部分占用情形，並同意無條件繼續維持現況、日後依現況點交不主張任何權利，上開約定具利益第三人性質，被告即非無法律上原因占有系爭A部分，且原告違背上開契約承諾對被告訴請不當得利，亦與誠信原則有違，或屬權利濫用。縱認被告有不當得利，斟酌系爭A部分之形狀、面積、用途或價值，應以年息0.5%計算為宜等語置辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、參加人則以：系爭土地合併前為臺北市○○區○○段○○段000000地號土地（下稱337-15土地），屬國有土地，經被告承租使用，而富鉅祿公司前擔任實施者擬具之「擬訂臺北市○○區○○段0○段000000地號等25筆土地都市更新事業計畫案」時，為避免337-15土地成為畸零地而向財政部國有財產署購買該地，並將其併入本案更新基地，被告亦承諾拋棄該地承租權。

嗣後富鉅祿公司先於105年9月26日與被告簽訂協議書，同意無條件由富鉅祿公司拆除被告所坐落於337-15土地上舊有之圍牆及教室牆面，及於被告所有土地界內砌築新牆，並約定本協議書對於雙方繼受人仍有效力；富鉅祿公司後於107年5月7日將337-15土地出賣予訴外人張麗玲；又地主張麗玲等人與參加人於合建分售房地時，已於土地預定買賣合約第18條載明系爭土地遭被告占用之情形，並約定就被告占用部分（即系爭A部分）同意無條件繼續維持現況，並日後依現況點交不主張任何權利，是各區分所有權人既同意供被告按現況占有使用之約定，被告即非無法律上原因占有，不構成不當得利。

縱認有不當得利，亦應以申報地價年息百分之1計算為宜等語，為被告置辯，並請求駁回原告之訴。

四、原告主張被告占有系爭土地之系爭A部分，面積10.77平方公尺，有系爭複丈成果圖可稽（見本院卷第99至101頁），且為被告所不爭執（見本院卷第231頁），堪信為真。

白話翻譯【管委會開口要賠償，學校與建商搬出「特約」組團防守！】

這一段是雙方在法庭上的「核心立場與主張」，主要分為三個部分：

第一、管委會的主張：

社區土地被學校無權占用約3.25坪（10.77平方公尺）。管委會代表全體住戶，向學校追討過去29個月（111年7月至114年1月）相當於租金的不當得利共593,920元；並要求學校自114年2月1日起，直到拆牆還地那天為止，每個月要付20,480元租金。

第二、學校的抗辯：

學校認為管委會不是土地所有權人，根本無權提告。而且當年是建商（富鉅祿公司）為了都更向國產署買這塊地，學校才配合放棄承租權，當時建商承諾會負責拆舊牆、在學校界線內蓋新牆，協議對後續買家也有效。

加上預售屋買賣契約第18條特約早已寫明「買家知悉占用、同意維持現況且不主張權利」，這是對學校有利的條款，學校絕非無權占用，管委會現在提告更是違背誠信。

退一步講，就算要付租金，計算標準也應該降到極低的0.5%。

第三、建商的助攻：

建商（萬仕達建設）補充說明，當年把這塊地納入都更基地時，就跟學校簽了協議，後來地主與建商跟買家簽合約時，也在第18條載明「買家同意無條件維持現況、依現況點交不主張權利」。

既然住戶買房時都簽字同意了，學校就不是無權占用。退一步講，若真的算不當得利，租金計算標準也應該以申報地價的1%來算才合理。

第四、法院確認的事實：地政事務所實地測量後，確認學校校舍確實占用了社區土地10.77平方公尺（約3.25坪），這點學校也不否認，事實明確。

【判決原文】

五、本院之判斷：

㈠原告具有本件訴訟之當事人適格：

⒈按公寓大廈管理條例第3條第9款規定，管理委員會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護工作」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實體法上完全之權利能力。

然現今社會生活中，以管理委員會之名義為交易者比比皆是。除民事訴訟法第40條第3項規定：「非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力。」之外，公寓大廈管理條例更於第38條第1項規定：「管理委員會有當事人能力」，明文承認管理委員會具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權；並於公寓大廈管理條例第6條第3項、第9條第4項、第14條第1項、第20條第2項、第21條、第22條第1項、第2項、第33條第3款但書，規定其於實體法上亦具享受特定權利、負擔特定義務之資格，賦與管理委員會就此類紛爭有其固有之訴訟實施權（最高法院98年度台上字第790號判決意旨參照）。

故管理委員會倘基於職務之執行，而對他人主張權利時，其本身縱非權利義務歸屬之主體，亦應認得基於程序選擇權，並依上開同條例第38條第1項規定及訴訟擔當法理（即無須以全體區分所有權人為請求主體），選擇非以區分所有權人而以管理委員會為原告起訴請求，俾迅速而簡易確定私權並實現私權，避免當事人勞力、時間、費用及有限司法資源之不必要耗費。

次按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，公寓大廈管理條例第10條第2項前段定有明文。

而所謂管理，通常包含保管、使用及收益。是管理委員會雖非區分所有權人，然其本於管理權就公寓大廈共用部分遭無權占用所生之私法上爭議，無論為保管、使用、收益，或排除侵害、請求返還共用部分，均有訴訟實施權，依前揭說明，即為適格之當事人（最高法院98年度台上字第790號、96年度台上字第1780號、109年度台上字第903號判決意旨參照）。

⒉原告主張原告社區共用之系爭土地之系爭A部分遭被告無權占用，故依法請求被告給付相當於租金之不當得利乙節，係就其管理社區共用部分保管、使用、收益所生之爭議，依上說明，依法自有訴訟實施權。被告抗辯原告並非適格當事人，尚非可取。

白話翻譯【管委會不是地主也能提告？法院：完全合情合理合法！】

法官針對學校質疑「管委會不是土地所有權人，憑什麼來提告」的抗辯，直接打臉並給出明確的法律依據：

第一、法律賦予管委會打官司的資格：雖然管委會本身不是土地所有權人，但依據《公寓大廈管理條例》第38條與最高法院的判例，管委會具有「訴訟當事人能力」。

管委會成立的目的就是代表全體住戶處理社區的事務與維護權益，如果每次土地被占用都要叫幾十戶、上百戶住戶全部列名一起去提告，那根本不切實際，只會浪費大家的精力與司法資源。

第二、社區公設被占用，管委會本來就有權討回公道：依據《公寓大廈管理條例》第10條，社區共有部分的修繕、管理與維護，本來就是管委會的職責，而「管理」就包含保護社區資產、進行收益與排除非法占用。

因此，當社區共有土地被外人無權占用時，管委會直接跳出來代表全體住戶打官司討回租金（不當得利），完全合法且適格。

結論，學校主張「管委會沒資格提告」這招無效，法院直接予以駁回。

【判決原文】

㈡被告無法律上原因占用系爭A部分，致原告社區區分所有權人受有損害，應返還不當得利：

⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。

無權占有他人土地者，通常因使用土地而受有相當於租金之利益，並使土地所有權人受有不能使用收益之損害，土地所有權人自得依不當得利規定請求返還。

再按不當得利依其類型可區分為「給付型之不當得利」與「非給付型不當得利」，前者係基於受損人之給付而發生之不當得利，後者乃由於給付以外之行為（受損人、受益人、第三人之行為）或法律規定或事件所成立之不當得利。

在「非給付型之不當得利」中之「權益侵害之不當得利」，由於受益人之受益非由於受損人之給付行為而來，而係因受益人之侵害事實而受有利益，因此祇要受益人有侵害事實存在，該侵害行為即為「無法律上之原因」，受損人自不必再就不當得利之「無法律上之原因」負舉證責任，如受益人主張其有受益之「法律上之原因」，即應由其就此有利之事實負舉證責任。

查本件原告係主張被告無權占有系爭A部分而受有相當於租金不當得利，應屬權益侵害型不當得利，關於法律上原因之存在，應由被告負舉證責任。

⒉被告雖執❶被告與富鉅祿公司於105年9月26日簽訂之協議書及❷原告社區區分所有權人各自簽訂之土地預定買賣合約書第18條「其他特約事項」為據，抗辯其占有系爭A部分有法律上原因，然並不可採：

⑴按以契約訂定向第三人為給付者，要約人得請求債務人向第三人為給付，其第三人對於債務人，亦有直接請求給付之權，民法第269條第1項定有明文。

惟契約是否使第三人取得直接請求權，應綜合契約條款之本旨、目的、對價關係及交易性質等因素判斷（最高法院114年度台上字第1188號判決意旨參照）。

次按土地所有人與地上物所有人就地上物坐落土地所訂立之使用借貸契約，僅係債之關係，於當事人間有其效力，土地受讓人並不當然繼受其前手與地上物所有人間之使用借貸關係，地上物所有人本不得執原使用借貸關係，對土地受讓人主張其仍有繼續使用坐落土地之權利。然土地受讓人若明知地上物使用土地之狀態及使用之目的，並斟酌其取得土地所有權之情形等項後，如可認其行使所有物返還請求權違反誠信原則或公共利益，固仍應駁回其拆屋（物）還地之請求。

惟地上物所有人究與土地受讓人未有任何法律關係，倘其因而受有使用土地之利益，致土地受讓人受有無法使用土地之損害，土地受讓人自得依不當得利法律關係為請求，不因土地受讓人不得請求拆屋（物）還地，而異其結果（最高法院109年度台上字第1051號判決參照）。

白話翻譯【無權占用就是不當得利！學校拿不出合法憑證，就算免拆地也要付租金】

法官針對學校是否構成「無權占用」與「不當得利」，進行了非常關鍵的法律剖析：

第一、占用別人的地就是賺到租金，學校必須自己舉證有合法權利：

依據《民法》第179條，沒合法原因卻拿到好處、造成別人損害，就必須歸還利益。

占用別人的土地，通常就是獲得「省下租金」的好處，讓地主受有無法使用土地的損失。這種因為侵權導致的不當得利，管委會只要證明土地被占用即可，學校如果主張自己是「合法占用」，學校就必須自己向法院提出證據。

第二、建商的協議與預售合約，根本不能當作學校「免費占用」的通行證：

學校雖然拿出了跟建商簽的協議書，以及買家簽的預售合約特約條款來辯護，但法院直接否定：

不是利益第三人契約：這份合約並沒有賦予學校「可以直接向買家要求免費使用土地」的法律權利。

借用關係不能強制新地主接受：學校就算當初跟舊地主或建商有借用、使用的關係，那也只是學校跟建商之間的私下約定（債權效力）。土地賣給新買家（住戶）後，新地主根本不需要繼受這個借用關係。

就算不用拆屋，還是得付租金：就算考慮到公共利益或誠信原則，法院決定先不強迫學校拆牆還地，但也絕不代表學校可以「免費」使用！學校用了住戶的土地是事實，造成住戶無法使用的損失也是事實，學校依然必須支付「相當於租金」的不當得利。

【判決原文】

⑵經查：

❶被告與富鉅祿公司於105年9月26日簽訂之協議書，以客體（內容）觀之，所約定者係由富鉅祿公司拆除被告原有圍牆及教室牆面，並於被告所有土地界址內重新砌築牆面，依其內容，旨在排除原有越界占用狀態，並非賦予被告永久、無償使用系爭土地之權利。又不論約定內容為何，以主體（當事人）觀之，上述約定僅拘束契約當事人間，尚不能謂原告社區區分所有權人均當然承受上開契約義務。

❷原告社區區分所有權人各自簽訂之土地預定買賣合約書，其第18條「其他特約事項」固均約定：

「本預售屋『拓璞』，部分土地現況遭鄰房占用，標示於一樓平面圖（附件五），簽約前業經乙方詳加說明並經甲方仔細審閱後，甲方已充分瞭解此鄰房占用部分，並同意無條件繼續維持現況，甲方仍同意簽約，且甲方同意乙方就占用部分無須辦理點交且不視為瑕疵，甲方同意日後依現況點交不主張任何權利，並確認已明確知悉上述事實無誤」（見限閱卷），惟觀諸該條前後脈絡，旨在強調買受人於現狀下仍「同意簽約」，結論重申「依現狀點交（被占用部分無須點交）、被占用部分不視為瑕疵」，應認上開契約約定純屬買賣雙方間關於債務不履行或物之瑕疵擔保之特約。

再者，遍閱其文字，並無具體明確記載由何人取得占用部分之無償使用收益權之意，更未提及被告與富鉅祿公司於105年9月26日協議書或其約定內容，核無同意由他人永久占用系爭A部分或允其無償使用收益之意。

被告抗辯上開約款具有利益第三人性質，足為被告占有系爭A部分之法律上原因云云，並非可採。

❸抑且，縱或原告社區區分所有權人知悉被告占有系爭A部分之使用狀態，揆諸前開最高法院109年度台上字第1051號判決意旨，此事亦僅影響原告得否行使物上請求權訴請拆屋還地而已。

本件原告明示本件無意請求拆屋還地（見本院卷第229頁言詞辯論筆錄），僅請求被告返還不當得利。而被告占有使用系爭A部分，終究係無法律上原因致原告社區區分所有權人受有無法使用該部分基地之損害，並無疑義。

是原告仍得依民法第179條規定，請求被告返還不當得利，不因上述情事而有異。

⒊準此，被告無法律上原因占有系爭A部分，應負返還相當於使用收益不當得利之責。

白話翻譯【預售特約只是「建商免責條款」！住戶同意不找建商算帳，不等於給學校免費白嫖】

法官細看合約文字後，一一拆解了學校與建商的抗辯：

第一、學校與建商簽的協議，根本沒說可以「永久免費占用」：

105年學校跟建商（富鉅祿公司）簽的協議，內容只是說建商幫學校拆舊牆、在學校土地界線內蓋新牆，目的是要解決越界占用問題，完全沒有寫「學校可以永久無償使用社區土地」。何況這只是建商跟學校私下的約定，對後來的預售屋買家（住戶）完全沒有拘束力。

第二、預售合約特約只是「建商的免責聲明」，不是給學校的免費通行證：

預售合約第18條雖然寫著「買家知悉鄰房占用、同意維持現況點交、不主張權利」，但從上下文來看，這條款的意思是：買家知道有占用瑕疵但還是願意買，承諾交屋後「不找建商算帳、不主張建商瑕疵擔保責任」。

合約文字裡完全沒有說要授權給學校免費使用，更沒提到學校跟建商當年的協議。學校拿這條來主張自己有合法使用權（利益第三人契約），完全是強詞奪理。

第三、管委會不拆牆是給學校方便，但學校該付的租金一毛不能少：

就算住戶買房時知道學校占用了這塊地，頂多只是影響管委會能不能要求學校「拆屋還地」。

現在管委會展現善意不逼學校拆牆，只要求學校付租金（不當得利），完全合法有理。學校占用了社區土地是事實，讓住戶無法使用受損也是事實，學校自然必須負擔不當得利、賠償租金。

【判決原文】

㈢被告應返還不當得利之數額：

⒈按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限；此規定於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條第1項、第105條定有明文。

土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價；未於公告期間申報地價者，以公告地價80%為申報地價，土地法第148條、平均地權條例第16條亦有明文。前開租金上限雖非無權占有土地所得利益之唯一標準，仍得作為酌定相當於租金利益之參考。

⒉本院審酌系爭土地位於臺北市中正區，鄰近汀州路、和平西路，周邊住宅、學校及商業活動均具一定密度，交通及生活機能尚佳，有Google Map存卷可考（見本院卷第471頁）；另衡量被告占用用途僅係供被告校舍外牆及圍牆使用之利用狀態，認以申報地價年息8%計算相當於租金之利益為適當。

⒊系爭土地111年、113年及115年公告地價依序為每平方公尺111,000元、115,000元、118,000元（見本院卷第266-1頁至第266-3頁），依平均地權條例第16條，應分別以公告地價80%即每平方公尺88,800元、92,000元、94,400元作為申報地價。茲計算原告所得請求不當得利數額如下：

⑴言詞辯論終結前部分：

期間每月計算式（面積×公告地價×80%×8%÷12）每月金額月數期間總額111年7月1日至112年12月31日10.77×111,000×80%×8%÷126,375.84元18114,765.12元113年1月1日至114年1月31日10.77×115,000×80%×8%÷126,605.60元1385,872.80元114年2月1日至114年12月31日10.77×115,000×80%×8%÷126,605.60元1172,661.60元115年1月1日至115年6月23日10.77×118,000×80%×8%÷126,777.92元5又23/3039,086.01元以上總額為312,385.53元，則原告所得請求言詞辯論終結前相當於租金不當得利數額核為312,386元（元以下四捨五入），逾此範圍則無理由。

⑵言詞辯論終結後至被告返還系爭A部分土地為止，按月給付部分：

此部分依115年地價計算，原告得按月請求數額為6,778元【計算式：10.77×118,000×80%×8%÷12=6,777.92，元以下四捨五入】，逾此範圍則無理由。

白話翻譯【租金怎麼算？法院核算申報地價8%：學校判賠31萬，每月再付6778元！】

法官針對不當得利金額的計算方式，做出以下裁決：

第一、計算基準與法規依據：

依據《土地法》規定，城市土地與房屋的租金上限為土地與建物申報總價的年息10%。申報地價如果沒有自行申報，就以「公告地價的80%」計算。法官以此標準作為計算學校無權占用應付租金的依據。

第二、衡量地段與用途，裁定以年息「8%」計算：

法官考量這塊土地位於臺北市中正區（鄰近汀州路與和平西路），周邊有住宅、學校與商業活動，交通與生活機能相當良好；再考量學校占用的用途是用於校舍外牆與圍牆，綜合評估後，認為以申報地價年息8%來計算租金最為適當。

第三、最終判決金額（分成兩大階段）：

1.過去累積的租金（開庭結案前）：判賠 312,386元

法官依各年度地價（以公告地價80%計算申報地價）與占用時間分段計算：

111/07/01～112/12/31（共18個月）：每月6,375.84 元，小計114,765.12元。

113/01/01～114/01/31（共13個月）：每月6,605.60元，小計85,872.80元。

114/02/01～114/12/31（共11個月）：每月6,605.60元，小計72,661.60元。

115/01/01～115/06/23（共5個月又23天）：每月6,777.92元，小計39,086.01元。

總計：312,386元（四捨五入）。

2.未來的每月租金（開庭結案後，直到拆牆還地為止）：每月6,778 元自民國115年6月24日起，依照115年地價計算，學校每月必須給付管委會6,778元，直到學校真正拆除牆面並把土地還給社區為止。超過這個金額的請求則被法院駁回。

【判決原文】

六、綜上所述，原告依不當得利法律關係，請求被告給付312,386元（言詞辯論終結前部分），及自115年6月24日起至被告返還系爭A部分土地之日止，按月給付6,778元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。

七、本判決所命被告給付之金額未逾50萬元，本院就原告勝訴部分，應依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，依職權宣告假執行。另被告就原告勝訴部分陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，合於法律規定，爰酌定相當擔保金准許之。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經核均與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第86條第1項前段。

民事第二庭法官：林志洋
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國115年7月21日
書記官：洪仕萱

白話翻譯【判決最終結果！管委會部分勝訴，法院宣告得直接執行且學校可供擔保】

這是判決書的最後總結與程序宣判，主要有以下重點：

第一、判決結論：管委會勝訴部分，學校必須給付312,386元的不當得利，並且從115年6月24日起至拆牆還地之日止，每月給付6,778元。超過這個範圍的金額請求（原先管委會要求每月20,480元）則被法院駁回。

第二、假執行與免為假執行：因為法官判給管委會的金額沒有超過50萬元，依據《民事訴訟法》規定，法院會「主動宣告假執行」，代表管委會不用等整起官司全部定讞，就可以先向法院申請強制執行拿錢。不過學校也向法院表明願意提供擔保金，因此法院也准許學校提出擔保後「暫緩假執行」。

第三、其餘主張不影響結果與裁判費用：雙方提出的其他細節與證據，都不影響這次的判決結果，所以不再贅述；訴訟費用則由雙方依勝敗比例各自分擔。若不服判決，可在收到判決書20天內提出上訴。

【260902CTWANT校地占豪宅3／現況點交？不主張權利？特約條款避雷教戰】

台北市新民高中與相鄰豪宅「和平官址–拓樸」的佔地賠償案將續戰二審，住戶打算硬起來，寧願社區不收租金、堅持拆校舍還地，學校也不甘示弱，在上訴狀砲轟社區「好處全都拿走了」，並強調多了校區邊陲這3坪地對校方沒好處、也不妨害社區。對於都更引發鄰房佔地紛擾，房仲陳泰源表示，買家如果看到合約有「現況點交」、「維持現況」、「不主張權利」，應視為簽約大忌，並要求賣方寫清楚權利與義務關係。

陳泰源認為，都更基地範圍遭鄰房占用的情況並不罕見，妥當處理方式通常是：

向地政機關申請「複丈」，透過「鑑界」確認該建物占用都更基地的「精準」位置與面積。

確認鄰房「佔有權來源」是否有歷史租約、公有地承租權等文件？

視整合難易度，決定要「納入」或「排除」都更基地範圍。

預售消費者（買家）向建商與地主（賣方）簽約時，「買賣契約」裡必須「仔細交代」該占用區域之「使用對價」之「計價算式」與「收益歸屬」。切忌僅以「現況點交」或「不主張權利」等模糊字眼帶過。

陳泰源指出，買賣契約若有「特約」條款，代表這屬於「非定型化」之私契約定，常見的條款內容包括：產權與占用瑕疵（建商）免責、土地分區與使用限制（違法工業宅之建商企圖免責）、客變與工程變更聲明（二工）、交屋與過戶代辦費用明細等數字；以本案而言，主要是建商擔心「買家日後對建商提告（基地被臨房占用）」而企圖免責，才在買賣契約書裡特別載明。

像本案出現「同意無條件繼續維持現況」、「就占用部分無須辦理點交且不視為瑕疵」、「日後依現況點交不主張任何權利」等用語，住戶如何應對以避免日後法律紛爭？陳泰源分析，建商與學校當初的協議裡，並未授權學校可以「永久免費」使用土地；而買賣契約中「同意維持現況、不主張權利」的特約，僅限住戶承諾「不找建商算帳」，絕不等於「住戶與管委會」同意「無償、讓學校免費使用」，因此管委會代表住戶向學校追討不當得利（占用租金），獲得法院支持。

陳泰源建議住戶，在當初「買賣契約裡的文字」應該嚴格詳述與釐清，例如：

註明買家「並無放棄」對占用人的「土地所有權」與「使用收益權」。

如果可以，建商也應於「整合都更案期間」一開始就早早釐清「對價補償」或「占有的租金價格計算」再來推案開賣預售屋，才能降低糾紛。

CTWANT原址→https://www.ctwant.com/article/496002

校地占豪宅1／校舍越界敗訴狠砍租金95％ 住戶怒控惡霸→https://www.ctwant.com/article/496000

校地占豪宅2／住戶打官司有檢察長助陣　對槓棒籃名將搖籃→https://www.ctwant.com/article/496001

記者：劉松霖 2026-09-02　06:00

【從「新民高中不當得利案」看穿：建商如何把「占用鄰地的坑」甩鍋給他人？】

「和平官址／拓璞大廈管委會」提告「新民高中」的校舍牆面無權占用社區約3.25坪土地並要求支付占用費，「學校」與「建商」雖以當初「都更協議」及「預售契約」已載明「住戶同意維持現況且不主張權利」為由抗辯，但法院認定該特約僅為「住戶對建商」的瑕疵擔保「免責」，並「不代表」授權學校能「無償」使用土地，最終判決學校須補繳過去相當於租金的「不當得利」共31萬2386元，且自民國115年6月24日起至拆屋還地之日止，每月仍須給付管委會6778元。

【都更基地範圍遭鄰房占用，應如何處理較妥當？】

實務上，這類情況並不罕見，而妥當的處理方式為：

首先，向地政機關申請「複丈」，透過「鑑界」確認該建物占用都更基地的「精準」位置與面積。

接著，確認鄰房「佔有權來源」是否有歷史租約、公有地承租權等文件？

再來，視整合難易度，決定要「納入」或「排除」都更基地範圍。

最後，預售消費者（買家）向建商與地主（賣方）簽約時，「買賣契約」裡必須「仔細交代」該占用區域之「使用對價」之「計價算式」與「收益歸屬」。切忌僅以「現況點交」或「不主張權利」等模糊字眼帶過。

【買賣契約中的特約事項，通常用來載明什麼資訊？】

* 記載「特約」條款，表示屬「非定型化」之私契約定。

* 條款的常見內容包括：產權與占用瑕疵（建商）免責、土地分區與使用限制（違法工業宅之建商企圖免責）、客變與工程變更聲明（二工）、交屋與過戶代辦費用明細等數字。

* 以本案而言，主要是建商擔心「買家日後對建商提告（基地被臨房占用）」而企圖免責，才在買賣契約書裡特別載明。

【以本案為例：契約裡出現「同意無條件繼續維持現況」、「就占用部分無須辦理點交且不視為瑕疵」、「日後依現況點交不主張任何權利」等用語，住戶如何應對？】

建商與學校當初的協議裡，並未授權學校可以「永久免費」使用土地；且買賣契約中「同意維持現況、不主張權利」的特約，僅限住戶承諾「不找建商算帳」，絕不等於「住戶與管委會」同意讓學校「無償使用」。因此管委會代表住戶向學校追討不當得利（占用租金），獲得法院支持。

建議住戶們，在當初的「買賣契約裡的文字」應詳述：

* 註明買家「並無放棄」對占用人的「土地所有權」與「使用收益權」。

* 如果可以，建商也應於「整合都更案期間」一開始就釐清「對價補償」或「占有的租金價格計算」後，再來開賣預售屋，才能降低糾紛。