更新至2026年10月31日大直實價登錄：創新低！河景第一排跌破150萬元！正常交易僅剩8筆，價量背離末升段？房市反轉向下號角響起？

【更新至2026年10月31日大直實價登錄：創新低！河景第一排跌破150萬元！正常交易僅剩8筆，價量背離末升段？房市反轉向下號角響起？】

台北市政府地政雲公布2026年10月最新大直實價登錄，數據呈現近年來最令人坐立難安的寒意！

全區整月僅揭露11筆交易，扣除3筆特殊交易後，正常住宅竟僅剩慘淡的8筆！不僅崇實路、通北街、植福路等多個地標路段「零成交」，連以往熱絡的指標國宅與明水路，正常交易也破天荒降至「各僅1筆」。

此外，河景第一排指標豪宅「帝景水花園二期」揭露了單價148.5萬元的歷史破盤價——這筆資料早已揭露超過一個月，各大媒體卻詭異地集體失聲、隻字未提！

當買家不再追價、成交量急凍至冰點，大直房市反轉向下的號角是否已經響起？本期實登拆解，帶你一眼看穿這股市場寒流背後的真相！......↓

【北安路】

大直來富二樓：104年10月3090萬元入手，115年08月03日3850萬元脫手，持有約11年獲利760萬元，等於每年增值約70萬元。雖然，單價創社區歷史新高，但獲利與所持有的年限換算，投報其實普普，畢竟，入手的時點104年正是房市上一波高點啊！（再次印證，進場時機點真的很重要）

麗麒

五樓：102年06月1275萬元入手，115年08月1800萬元脫手，持有13年獲利525萬元，等於每年增值約40萬元；沒辦法，誰叫102年亦是上次房市高點呢？不過單價113.6萬元創社區新高紀錄也算厲害了。

六樓：109年09月1120萬元入手，115年08月1488萬元脫手，持有6年獲利368萬元，平均每年增值61萬元，13坪小宅能有這樣獲利已經很厲害了。

【明水路】

冠德花園大廈四樓：老實說，成交單價91萬元算有讓利；不過，實價登錄並無歷次移轉紀錄，顯示賣方持有至少超過15年以上，因此仍是大賺，恭喜！（這也表示，鎖定持有時間夠久的屋主，比較容易優先降價／提早買到便宜；畢竟，晚買成本高，降價等於賠錢賣，很痛的～）

【大直街】

躍大直三樓：撇除預售登錄價，這次算是成屋後的首筆交易，低樓層三樓就有單價135萬元的實力，厲害。

【敬業二路】

忠泰世界廣場十七樓：頂樓戶成交134.1萬元，屬於撇除壹樓店面之外的最高單價紀錄／天花板；只是，對於一個公設比超過40%的豪辦來說，總價4.3億元等於約1.8億元都拿來買公設了，覺得有點虛......

【基湖路】

帝景水花園二期六樓：奇怪？該筆實登，早已出現超過一個月了，重點是，

* 撇除同社區在107年的特殊交易，這可算是該社區之正常交易的「首筆」實登，

* 而且，在擁有「樂群一路萬坪綠廊的河景第一排豪宅」系列來說，正常交易148.5萬元可是首度跌破150萬元的「破盤價」呢！

怎會沒有媒體願意報導呢？

既然沒道理不感興趣，那麼，比較合理的猜測應該是，怕得罪有錢人、擔心破壞市場行情而「不敢報」吧？

再來，除了以上，比較有亮點的成交之外，

「交易量」反而是此次更值得關注的焦點！

---

零交易門牌：崇實路、通北街、堤頂大道二段、植福路、敬業一路、敬業四路、樂群二路、樂群三路。

明水路：最有名的明水路，居然只成交1筆。

大直街：僅成交1筆高單價，低總價且交易熱絡的無電梯老舊公寓，居然此次也零成交。

敬業三路：大直交易最熱絡的「基河國宅／大直美堤花園」，撇除特殊交易，這次竟也只成交1筆而已。

敬業二路：同樣撇除1筆部分權利移轉的特殊交易，也僅1筆正常交易而已。

基湖路：也僅成交1筆河景第一排豪宅而已，而且還是撼動市場行情的破盤價。

---

總體而言，這次總共僅揭露11筆實登，扣除3筆特殊交易，等於正常交易僅8筆，而且「商業區違規住宅」也是0筆成交。

顯見，大直房市已走入「走跌之前」的「價量背離」「末升段」；看來，買家們已「明確不願」再追價，是否，反轉向下修正，號角正式響起了呢？

讓我們繼續看下去......

---

點選連結，下載超級完整詳細資料

google雲端硬碟→〔 https://reurl.cc/mz1qaM 〕

整理與分析／房仲作家陳泰源；資料來源／台北市政府地政雲