大家地產112重訴1102：防卓家雄賴帳！完美示範「先備位求償」雙重法律戰！

【261107大家地產112重訴1102：防卓家雄賴帳！完美示範「先備位求償」雙重法律戰！】

這是一份面對黑心建商狡辯、預防對方賴帳的極致法律戰略示範！

本案地主陳俊發、胡淑惠面對大家地產（建商卓家雄）將約定好的11個平面車位擅自變更為機械車位、欠繳地價與房屋稅補貼，以及拒付水電未完工期間的租金補貼等種種違約行為，採取精密之

「先位求償：契約有效，建商給付不能，等於違約」與
「備位求償：契約無效，建商不當得利」的雙重法律戰。

以下完整拆解我方律師「鼎禎國際律師事務所／陳建州」如何用白紙黑字鐵證與精準程序，築起滴水不漏的法理防線！......↓

【原告（陳姓地主）民事綜合辯論意旨狀原文】

壹、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款、第7款定有明文。

查原告陳俊發、胡淑惠（下稱原告陳俊發等二人）起訴時係向被告請求11個平面車位給付不能之損害賠償新臺幣（下同）3,300萬元、地價稅、房屋稅補貼共8萬4,212元，及2個月之租金補貼56萬元，共計3364萬4212元（本審卷(一)第9至13頁），嗣原告陳俊發等二人於113年1月2日提出民事變更聲明狀（本審卷(一)第125頁至第127頁），就租金補貼部分追加計算至112年8月19日止，共計追加120萬4,000元，被告於該書狀於113年1月3日收到該份書狀繕本（本審卷(一)第447頁），關於被告積欠之租金補貼，原告陳俊發等二人起訴時僅先請求2個月，現追加至112年8月19日止之租金補貼，屬擴張應受判決事項之聲明，亦不妨礙被告之防禦及訴訟之終結，撈諸前揭法條之規定，應予准許。

白話翻譯【按部就班討公道：補貼金額擴張，法規完全站得住腳】

依照《民事訴訟法》第255條第1項第3款與第7款的規定，如果在打官司的過程中，只是單純「增加或減少請求的金額（擴張或減縮聲明）」，而且不會妨礙被告防禦或拖延訴訟，法律是允許這樣做的。

回顧本案的實際情況：

原本的請求：我們一開始起訴時，向建商請求11個平面車位賠償3,300萬元、房屋與地價稅補貼8萬 4,212 元，以及先請求2個月的租金補貼56萬元，總計3,364萬4,212元。

後續的追加：後來因為大樓實際水電完全弄好的時間往後延，我們在113年1月2日遞狀，將租金補貼一路追加計算到大樓真正完工水電齊全的112年8月19日止，總共追加了120萬4,000元（被告也在113年1月3日收到了這份書狀）。

總結來說：

我們起訴時因為時間還沒到，所以租金只先請求了2個月；現在隨著工期確定、事實明確，把欠繳的租金補貼追加算到112年8月19日止，這屬於法律允許的「擴張應受判決事項之聲明」，完全不會影響建商答辯，也沒有拖延訴訟。因此，依法理與法條，這項追加請求絕對應該獲得法院的准許！

【原告（陳姓地主）民事綜合辯論意旨狀原文】

貳、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條亦有明定。經查，原告陳俊發等二人先前書狀所載訴之聲明第一項為「被告應給付原告34,848,212元，及其中33,644,212元自起訴狀繕本送達之翌日起、其中1,204,000元自民國113年1月4日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息」等語，該3,484萬8,212元金額係包含原告陳俊發等二人所請求之11個平面車位給付不能之損害賠償3,300萬元、地價稅及房屋稅補貼8萬4,212元、176萬4,000元之租金補貼，本書狀將11個平面車位給付不能之損害賠償、地價稅及房屋稅補貼、租金補貼等項之請求金額，分列如訴之聲明第一、二、三項所載，核係將請求項目及金額明確化，其請求金額總額未變更，依民事訴訟法第256條規定，應屬補充或更正其事實上之陳述，非屬訴之變更或追加，應予准許。

白話翻譯【細算項目拆開寫：金額沒變更精準，完全符合程序法】

依照《民事訴訟法》第256條規定，只要沒有改變訴訟的目的（訴訟標的），只是把事情的「事實」或「法律理由」補充得更完整、修正得更清楚，這並不屬於變更或追加訴訟，法律是完全允許的。

回顧本案的實際情況：

原本的寫法：我們先前在狀紙上的「訴之聲明第一項」，是把所有要討的錢通通加在一起，寫成要求建商給付一個總數「3,484萬8,212 元」（並分兩段計算利息）。

現在的調整：這筆3,484萬8,212元的總金額，其實包含了三大項：

① 11個平面車位沒給的賠償3,300萬元、
② 地價稅與房屋稅補貼8萬4,212元、
③ 租金補貼176萬4,000元。

我們現在這份狀紙，只是把這三筆錢拆開來，精準列為訴之聲明的第一、二、三項。

總結來說：

我們這次調整只是把請求的項目與金額「條理化、明確化」，我們討的總金額一毛錢都沒有變動！這完全屬於法律規定的「補充或更正事實陳述」，根本不是隨意變更訴訟，法院絕對應該予以准許！

【原告（陳姓地主）民事綜合辯論意旨狀原文】

參、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、不甚礙被告之防禦或訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、7款定有明文。

撈其立法意旨，乃基於訴訟經濟、尊重當事人程序主體權及程序處分權之原則，放寬訴之變更或追加要件，俾變更或追加之請求得在同一訴訟程序，利用既有之訴訟及證據資料，避免另行起訴及法院重複審理，造成程序浪費，以期能一次解決紛爭，貫徹保護當事人程序權之精神。

所謂「請求之基礎事實同一」者，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點共通，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，得期待於後請求之審理予以利用，避免重複審理，且無害於他造當事人程序權之保障，俾符訴訟經濟者，均屬之。

查原告陳俊發等二人主張系爭合建契約關於被告給付平面停車位之約定有效，故依民法第226條第1項規定，請求被告給付3,300萬元之給付不能損害賠償，爰如訴之聲明第一項所載，惟被告抗辯伊依自始客觀不能之規定，無給付11個平面停車位予原告之義務，為此，倘 鈞院認被告得依民法第246條關於自始客觀不能之規定，而免其給付11個平面停車位之義務，則原告陳俊發等二人就訴之聲明第一項部分，追加備位訴訟標的民法第179條、第181條規定，請求被告返還原告陳俊發等二人已交付之土地持分之客觀市價即2,054萬3,892元，故原訴訟標的與追加備位訴訟標的，均係基於被告給付平面停車位之約定是否有效之同一基礎事實為請求，且有關自始客觀不能之抗辯，係由被告所提出，故該約定若屬無效後之返還義務，應無甚妨礙被告之防禦，衡諸民事訴訟法第255條第1項第2、7款規定，原告陳俊發等二人追加備位訴訟標的，應予准許，另實務上臺灣高等法院113年度重上字第376號判決、臺灣高等法院110年度重上字第563號判決亦肯認此種情形得為訴之變更或追加，謹供 鈞院卓參。

白話翻譯【雙保險的備位求償：追加不當得利，訴訟經濟一次解決】

依照《民事訴訟法》第255條第1項第2款與第7款的規定，如果在打官司的過程中，追加或變更的訴訟內容和原本的事實依據是「同一基礎」，而且不會妨礙建商防禦、也不會拖延訴訟，法律是允許這樣做的。

立法的主要目的，就是為了「訴訟經濟」與「一次解決紛爭」——讓大家不用另外再多開一個案子重新告起，直接在同一個訴訟程序裡，利用現有的證據資料審理，避免法院重複審理和浪費司法資源。

回顧本案的實際情況：

原本的主張（先位）：

我們原本主張「平面車位約定有效」，所以依據民法第226條第1項，要求建商賠償平面車位給付不能的損失3,300萬元。

預備的追加（備位）：

但建商現在反抗說：「合約因為自始客觀不能所以無效，我們不用給平面車位！」既然建商這樣抗辯，那如果法官真的採信建商的說法，認定平面車位約定無效的話，我們就立刻追加「備位主張」：依照民法第179條與第181條（不當得利），要求建商把我們已經交出去、卻被建商拿去改蓋機械車位的土地持分市價共2,054萬3,892元吐出來還給我們！

總結來說：

我們原本的請求跟追加的備位請求，核心爭點完全一樣，都是圍繞在「給付平面車位的約定到底有沒有效」這件事上。而且這個自始客觀不能的抗辯本來就是建商自己提出的，所以追加這個備位請求完全不會妨礙建商防禦。

實務上像高等法院113年度重上字第376號等判決，也都認為這種情形完全可以追加。因此，依法理與判決先例，我們這次追加備位訴訟標的，絕對應該獲得法院的准許！

【原告（陳姓地主）民事綜合辯論意旨狀原文】

肆、又按「原告以單一聲明主張數項訴訟標的，而就各該訴訟標的定有先後請求裁判之順序，於先位訴訟標的有理由時，即不請求就備位訴訟標的為裁判者，與預備訴之合併須先位訴之聲明，備位訴之聲明相互排斥而不相同者，尚屬有間，學說上稱為『類似的預備訴之合併』」（最高法院82年度台上字第1429號裁判要旨參照）；次按「以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之。但所主張之數項標的互相競合或應為選擇者，其訴訟標的價額，應依其中價額最高者定之」，為民事訴訟法第77條之2第1項所明定。

查原告陳俊發等二人就訴之聲明第一項部分，追加備位訴訟標的民法第179條、第181條，係以原告依民法第226條第1項規定請求3,300萬元為無理由為前提，核其性質，係以單一之聲明而主張數項訴訟標的，並就各該訴訟標的定有先後請求裁判之順序，應屬旨揭最高法院82年度台上字第1429號判決意旨所述類似的預備訴之合併。

又原告陳俊發等二人就備位訴訟標的所請求金額僅2,054萬3,892元，低於先位訴訟標的所請求之3,300萬元,依民事訴訟法第77條之2第1項規定，原告陳俊發等二人僅須依其中訴訟標的價額最高者即3,300萬元部分繳納一次之裁判費為已足，原告陳俊發等二人毋庸就追加備位訴訟標的之2,054萬3,892元，另繳納裁判費，乃屬當然，併予敘明。

白話翻譯【裁判費不用重複繳：單一聲明備位求償，依法繳一次就夠】

依照最高法院82年度台上字第1429號裁判要旨，如果原告用「同一個訴訟聲明」提出好幾個法律依據（訴訟標的），並且排好了先後順序——只要排在第一順位的「先位主張」有道理，法官就不需要去審理第二順位的「備位主張」。這種情況在法律學說上稱為「類似的預備訴之合併」。

再者，依照《民事訴訟法》第77條之2第1項規定，如果同一個官司主張了好幾個項目，但這些項目彼此間是互相替換或選擇關係的話，訴訟費用的計算（訴訟標的價額）只需要按照金額最高的那一個項目來計算即可。

回顧本案的實際情況：

先後順序（先位與備位）：

我們在「訴之聲明第一項」裡面追加了備位的民法不當得利主張（第179條、第181條），是以「如果法官認為原本主張的民法第226條第1項請求賠償3,300萬元沒有道理」為前提，才請法官審理備位主張。這完全符合最高法院判決所說的「類似的預備訴之合併」。

裁判費計算（擇高繳納）：

我們備位主張要求返還的金額是2,054萬3,892元，比先位主張的3,300萬元還要低。

總結來說：

依照《民事訴訟法》第77條之2第1項規定，我們只需要按照金額最高的那一筆（也就是3,300萬元）繳納一次裁判費就完全足夠了！我們不需要也不必為了追加這筆2,054萬3,892元的備位主張再去額外多繳裁判費，這在法律上是順理成章、理所當然的事！

【原告（陳姓地主）民事綜合辯論意旨狀原文】

實體事項

壹、不爭執事項：

一、原告陳俊發於民國（下同）103年4月24日與訴外人寶吉第建設股份有限公司（下稱寶吉第公司）簽訂土地合建契約書（下稱系爭合建契約，本審卷(一)第17頁至第26頁)及補充協議（下稱103年4月24日補充協議，本審卷(一)第27頁），約定由原告陳俊發提供所有坐落臺北市松山區寶清段七小段304、306地號土地（下稱系爭土地，其上建有門牌號碼臺北市松山區饒河街121號建物及臨松河街之未辦保存登記），由寶吉第公司連同相鄰其他土地，興建商業住宅大樓（下稱系爭合建大樓）。

二、原告陳俊發及其配偶即原告胡淑惠於105年1月22日另與寶吉第公司簽署補充協議（下稱105年1月22日補充協議，本審卷(一)第29頁），由原告陳俊發於簽署該補充協議後，贈與其名下系爭土地權利範圍三分之一予原告胡淑惠，並由原告胡淑惠於受贈與範圍，概括承受原告陳俊發與寶吉第公司間系爭合建契約之權利義務。

三、原告陳俊發等二人與寶吉第公司於105年12月8日因增加部分約款，而再簽署另份補充協議（下稱105年12月8日補充協議，本審卷(一)第31頁）。

四、嗣寶吉第公司因故無法繼續經營，約於107年3月間通知原告陳俊發等二人系爭合建大樓將由被告續建，在寶吉第公司介紹與安排下，兩造與寶吉第公司於107年3月間簽署未記載日期之補充協議（下稱107年3月補充協議，本審卷(一)第33頁），約定被告概括承受寶吉第公司與原告陳俊發等二人間上開系爭合建契約、歷次補充協議之權利義務。

白話翻譯【不爭執事項總整理：合建契約的九大核心脈絡與權利義務承接】

在正式進入法律實體爭辯之前，雙方彼此沒有爭議、已經確認的歷史事實與合約脈絡主要有以下九點：

第一點（最初的合約）：

原告陳俊發在民國103年4月24日，跟「寶吉第建設股份有限公司」簽了土地合建契約書以及補充協議。雙方約定由陳俊發提供坐落在臺北市松山區寶清段七小段的304、306地號土地（上面有饒河街121號等建物），由寶吉第公司結合周邊其他土地，一起來興建商業住宅大樓。

第二點（產權贈與與權利承受）：

到了民國105年1月22日，陳俊發和他的配偶胡淑惠又跟寶吉第公司簽了另一份補充協議。協議簽完後，陳俊發把他名下土地三分之一的產權贈與給胡淑惠，並由胡淑惠在受贈的範圍內，全面承受陳俊發原本在合建契約裡的所有權利與義務。

第三點（增補條款）：

因為雙方後來增加了部分的約定條款，陳俊發等兩人又在民國105年12月8日跟寶吉第公司簽署了另一份補充協議。

第四點（建商易主、概括承受）：

後來寶吉第公司因為某些狀況無法繼續經營，大約在107年3月間通知地主，說這個合建案將由「大家地產（被告）」來續建。在寶吉第公司的介紹與安排下，雙方與寶吉第公司在107年3月簽了一份沒寫日期的補充協議，正式約定由被告「概括承受」原本寶吉第公司跟地主之間所有的合建契約以及歷次補充協議的所有權利與義務。

總結來說：

這四大點是雙方都承認的「基本事實」——從最初103年陳俊發跟寶吉第簽約、105年老婆胡淑惠加入並承受權利、同年底再簽增補協議，一直到107年3月被告大家地產接手續建、概括承受所有合約。這些前後的脈絡清清楚楚，是本案審理最穩固的基礎事實！

【原告（陳姓地主）民事綜合辯論意旨狀原文】

五、依103年4月24日補充協議第二條約定：「本約第柒條第三項：『甲方依本標的面積每達壹拾貳坪可分得新大樓之停車位乙位（經計算共計伍點捌位）』。調整後：『甲方得分回新大樓停車位玖位，新大樓地下室壹層分配壹位平面停車位，新大樓地下室貳層分配肆位平面停車位，新大樓地下室叁層分配肆位平面停車位，如地下室壹層之汽車停車位超過肆位時，就第伍位汽車停車位得由甲方優先由地下室叁層之汽車停車位換取之』。」等語（本審卷(一)第27頁）、105年12月8日補充協議第七條約定：「甲方依合建比例分配停車位後，經
甲乙雙方同意增加貳個停車位予甲方。」等語（本審卷(一)第31頁），被告應於系爭合建大樓興建完成後，給付原告11個平面汽車停車位。

六、依系爭合建大樓之使用執照存根所示，系爭合建大樓於111年12月5日竣工，系爭合建大樓之使用執照停車空間資料之「設置類別」欄、「車位分類」欄分別記載「機械」、「汽車」（本審卷(一)第36頁），系爭合建大樓未興建平面汽車停車位。

七、系爭合建契約第壹拾壹條第一項約定：「本標的之地價稅、房屋稅、工程受益費及其他積欠稅費若係於點交日前發生者由甲方負擔，於點交日後發生者由甲方負擔百分之六十，乙方負擔百分之四十。」等語（本審卷(一)第22頁），原告於107年4月2日將土地點交予被告，並繳納107年至109年之地價稅、房屋稅，共計21萬0,530元（本審卷(一)第45頁至第65頁），被告未依約定負擔。

八、103年4月24日補充協議第三條約定：「本約第玖條搬遷及租金補貼：乙方同意增加分配為，搬遷補貼饒河街及松河街兩個門牌合計補貼新台幣壹拾萬元整，租金補貼增加為每月新台幣貳拾捌萬元整，補貼期間自甲方點交土地予乙方後至乙方取得新大樓使用執照止。」等語，該條款後段「至乙方取得新大樓使用執照時止」文字下方，另有以手寫方式註記「完成接水接電及內部設施」之文字，並在文句上蓋用寶吉第公司之大小章、原告陳俊發之印章（本審卷(一)第27頁）。

九、系爭合建大樓分別於112年3月8日、112年8月19日完成裝表送電及水表安裝（本審卷(一)第91頁、89頁），被告僅補貼原告陳俊發等二人租金至112年2月10日止（使照取得日）。

白話翻譯【雙方不爭執的鐵證：11個車位白紙黑字、完工沒平面全變機械、稅金與租金補貼賴不掉】

在雙方彼此沒有爭議、已經確認的五大實體事實中，涵蓋了車位分配、大樓完工狀況、稅金分擔以及租金補貼的關鍵細節：

第五點（白紙黑字的11個平面車位）：

根據103年4月24日補充協議第2條，以及105年12月8日補充協議第7條的約定，扣除原本計算的車位後，雙方白紙黑字講好：建商在系爭合建大樓蓋好後，總共必須給付地主11個平面汽車停車位（包含地下一樓1個、地下二樓4個、地下三樓4個，以及若超過4個可優先換取等具體約定）。

第六點（完工卻不見平面車位，全數變成機械車位）：

根據系爭大樓的使用執照存根，大樓已經在111年12月5日竣工；但在使用執照的車位資料「設置類別」與「車位分類」欄位中，明確記載全部都是「機械」、「汽車」——這證明了建商根本沒有在系爭大樓興建任何一個「平面汽車停車位」！

第七點（地價稅與房屋稅的40%費用由建商負擔）：

依照合建契約第11條第1項，點交日之後產生的地價稅和房屋稅，由地主負擔60%、建商（乙方）負擔40%。原告在107年4月2日把土地點交給建商，並已經先繳了107年至109年的地價稅與房屋稅共21萬0,530元，但建商卻遲遲未按照合約分擔這筆費用。

第八點（租金補貼的延長條件——手寫蓋章加註）：

依照103年4月24日補充協議第3條，建商同意每個月補貼地主28萬元租金，補貼期間從地主點交土地起，到建商取得使用執照為止。特別的是，在「至乙方取得新大樓使用執照時止」這段文字的後方，雙方有特別以手寫方式加註「完成接水接電及內部設施」，並且整句文句上方都蓋了寶吉第公司的大、小章以及原告陳俊發的印章，這具有完全的法律效力。

第九點（水電完成日確定，租金補貼卻只付到拿到使照為止）：

系爭大樓實際上分別在112年3月8日完成裝表送電、112年8月19日完成水表安裝（水電全部完成）。然而，建商卻只肯補貼地主租金到取得使照的112年2月10日為止，後續水電尚未完全用好的這段期間，建商就違約不肯付了。

總結來說：

這五大點透過合約條文、使用執照、稅單收據與手寫加蓋印章的協議，把事實鐵證如山地釘在法庭上：

約定好的11個平面車位拿不出來、稅金該分擔的不付、租金補貼因為加註了「完成水電」而必須延長計算到112年8月19日。這些都是雙方不爭執、法院可以直接採信的明確事實！

未完待續……