230206【天下武功出東龍】來 #花蓮縣玉里鎮 做房仲，必須得懂 #農地買賣眉角！別以為這裡只適合養老與觀光，生意興隆原來都跟「這」有關！
每個地方主流的房地產交易類型都不一樣，例如台北市以住宅產品為主，而花蓮縣玉里鎮則是以農地為主。而農地所需具備的不動產專業知識非常多；因此，如果想在玉里鎮從事房仲工作的話，身為新人業務，到底該學習哪些知識呢？
另外，別以為這裡只有「好山、好水、好無聊」，如果仍停留在「這裡只適合觀光旅遊與退休養老」那就大錯特錯啦！因為在這裡，平日做生意也非常穩定，甚至有青年返鄉潮，到底是哪些因素來支撐著玉里的內需市場呢？
【農地場勘竅門多、農作物收成該歸誰？】
閔店長說，如果到她店裡從零開始學習做仲介，除了最基本的教育訓練課程是一定會有的之外；最重要的仍是以「不動產說明書」要多用點心去鑽研，因為要填寫的項目很多，而且一定要據實寫清楚、詳細，千萬不能便宜行事、省略帶過。
在玉里鎮，雖然房屋、建地的產品都有，但大半以「農地」買賣居多，要特別注意的是，農地的形式有很多樣態，因此，假使新進人員剛接到農地委賣案件時，務必先調「衛星圖」來看，事先做好功課，例如：確認是否有道路可通行？該如何勘查現場？路徑該怎麼走、有沒有路可以走或開車進得去嗎？尤其是該在哪裡停車、迴車。
因為有時要跑到山裡面，山上的道路，未必有可以迴車的空間，此外，還得要明確知道「界址線」的劃分範圍，這些絕對都是新人必學的重點項目！
農作物亦是重點！因為，假設農地上有種蘋果，有些買家會誤以為，果樹也理所當然是買家「順便擁有」、買一送一的概念，其實不然。以水稻為例，賣方在簽委託時，水稻可能才剛種下去，之後仲介可能賣了半年、十個月，後來農地賣掉了，卻剛好遇到水稻準備要收成的季節，那到底收割的租金收益究竟該算誰的呢？像是過去也曾發生過，簽約當天，賣方才臨時講，土地上的果樹要挖走，買家當場聽了相當傻眼。
其實，果樹收成的歸屬，到底是買方還是賣方？這並沒有定論，所以同樣得在「不動產說明書」內寫清楚。以免成交了、簽約了、甚至點交了以後，大家才為了農作物歸誰？租金誰收？吵得不可開交，這也是玉里菜鳥房仲經常犯的失誤，不僅引發消費糾紛，房仲與公司的服務評價也連帶扣分！
【青年返鄉與公務機關眾多，讓玉里不僅適合養老與觀光，連地價在過去十年來也都呈現穩定上升趨勢】
大家都以為花蓮縣玉里鎮很偏遠，其實不然，以小編這次出訪為例，從台北市的松山搭火車，一站直達花蓮了以後，再下一站就是玉里了，前後車程大約三小時，並沒有想像中的久，說是一日生活圈也不為過。閔店長強調，不要聽到玉里「鎮」就小看，這裡其實算「大站」，因為它介於花蓮市跟台東市的中間位置，所以像是普悠瑪、太魯閣跟自強號3000這三種車款，統統都經過玉里時停靠、屬於必停之站。
此外，大家聽到玉里鎮，往往聯想到的就是「退休天堂」，許多銀髮族都選擇在這養老，除了住在這裡空氣品質好、環境清幽、交通便利之外，最重要的是「萬一發生緊急狀況需要急診就醫，也可及時處理」，因為這裡總共有三大醫療院所：花蓮慈濟醫院的玉里分院、台北榮民醫院的玉里分院、衛福部的玉里分院。
回到房地產專業，以台北房市為例，過去2014年為房地產最高點，之後2015-2018向下盤整，直到2019年打底、2020-2023年房市開始瘋狂飆漲，呈現U型走勢。
然而，以目前玉里鎮的土地價格，「建地」部分單坪約十萬元、有的公寓建坪單價也來到二字頭，透天、別墅新建案的單戶平均總價甚至也都突破千萬元大關了；回顧玉里鎮過去十年來，房價、地價卻從沒回檔過其中的關鍵因素就是「人口紅利」。
說到人口紅利，不得不提及，玉里鎮的公務機關非常多，包括：學校、警察局分局、國稅局、稅捐處、地政事務所、戶政事務所……等等。所以平日週一至週五，都有公務人員的消費動能，支撐著玉里鎮的內需市場。
此外，玉里鎮也有愈來愈多的年輕人返鄉從事小農，而且都已經是高度機械化作業、耕作面積也滿大的，米的品種也不斷地改良，因此這裡也時常舉辦農特產品等市集活動。
至於六日，當然就是靠觀光客啦！這裡有好吃又聞名全台的玉里米、臭豆腐、玉里麵，尤其推薦真正、純正的玉里米，閔店長說，當你在煮飯時，會聞到一陣陣的米香味，有夠香噴噴！因此餐廳的密度也頗高。
綜合以上，年輕人返鄉增加人口紅利、平日公務人員支撐內需、假日又有觀光客加持，因此在玉里鎮從商找工作，每一天的生意量都是穩定的。
當然，這裡不只可以看山（家家戶戶，打開窗戶即可看山），也可以看海，尤其當「玉長公路」通車了以後，開車只要大約25分鐘即可欣賞東部海岸美景；爬山的話，以「八通關古道」來說，車程也差不多十幾分鐘可達，而且有時在氣候的配合下，還能看到雲瀑！也就是說，在玉里鎮，車程最多半小時內，爬山、看海統統都能享受得到！
此外還有兩大溫泉區：瑞穗溫泉、安通溫泉，而且總共有三種不同的泉質、泉脈；以及兩大金針花海園區（六十石／ㄉㄢˋ山、赤科山），尤其到了九月底適逢花海盛開，三月左右也有櫻花季可看，真的有夠美！也因此到處都是民宿與飯店。住在玉里鎮，真的好幸福！
佳禾不動產聯盟店
地址：花蓮縣玉里鎮中正路155號
店長：閔卉家；電話：03-888-3937
採訪、主持：東龍不動產專任委託部經理／陳泰源
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