230716回應：都更危老吵翻天 專家：一紙契約難解建商地主心結 內政部也應檢視紛爭源頭
這則報導，採訪了兩位專家，我複製裡頭的段落重點，與兩位專家交流一下。
【原文一、內政部長 #林右昌UChange 回擊，直指「都更或危老重建」案件中，「地主與開發者」之間開發利益的分配，牽涉兩造的權利義務關係，以及彼此談判協議過程複雜，每一個個案的狀況都有可能不同】
如果把「都更或危老重建」改成「中古屋／土地或預售屋」；把「地主與開發者」改成「買方與賣方」。
請問，唸起來，是不是一樣？
既然如此，為何若發生糾紛，損失金額較小的「中古屋／土地或預售屋」都有定型化契約，而若發生糾紛，損失金額比較大的「都更或危老重建」卻沒有？
地主超不懂，建商超級懂，請問，哪一方，比較把持不住「人性」，尤其是「貪婪」？
地主的人性，往往來自於「無知或害怕」，如果地主也具備專業，也「真心」想改建，提出來的條件，自然合理。
【原文三、住戶來自不同領域，也不是很懂法令，印象最深刻的是，當時前台北市長郝龍斌曾喊出「一坪換一坪」，不少人只看字面上的意思，為了導正基本觀念得花費不少時間，「很多人會誤解，究竟是室內一坪換一坪，還是登記一坪換一坪」，就要回歸到法令跟計算數學式中。】
不懂的一方，自然不曉得提出怎樣的條件是合理，又怎樣才叫過分，對吧？
所以說，「定型化契約」不也是幫助地主提升專業度？為什麼 #泛建商派 聽到定型化契約就猶如膝蓋反射認為「一定是幫地主」？
加上政府也不致力「#降低資訊不對稱」，反而是積極「提高容積獎勵」（助長地主與建商雙方的貪婪）、「降低同意門檻」（不同意戶比例增，糾紛機率增加），政府難道不用負責？
【原文四、合建契約或許可以成為住戶們累積信任的輔助工具，不代表能解決信任感。郭董可以管理好自己的事業，但都更不是單純甲乙雙方問題，就連預售屋定型化契約都會出現爭議，要把複雜的都更用「一紙」契約來處理，恐怕很難。】
1.請問，地主超級不懂，建商超級懂，是要地主如何信任建商？推動定型化契約，不就是為了提高「信任感」嗎？你懂，我懂，雙方才有信任，不是嗎？
2.郭董經營的事業，一定比都更合建來得簡單輕鬆？
3.你都說了，就連預售屋定型化契約都會出現爭議，那沒有定型化契約的危老都更合建，不就爭議更多了？（那還不推動？）
4.定型化契約到底哪來的「一紙」啊？知名良心律師、審約專家 #蔡志揚 N年前早已草擬好範本了，怎麼可能只有一張紙？
【原文五、政府要設計制度去鬆動人性，且能真正依法行事，要適時地用「第三方角度進場」，不能只想當好人。】
同意！
【原文六、「危老重建」需要所有權人100%同意，沒有政府公權力介入的問題】
1.「買賣房子」是買賣雙方100%同意，房客向房東「租房子」也是雙方100%同意，同樣都沒有政府公權力介入問題；ㄚ為什麼買、租都有定型化契約，危老重建卻沒有？
2.這位專家說到重點了，建商就是仗著「沒有公權力介入的問題」以及「沒有刑事坐牢風險，只有民事賠償問題」，所以才敢不按照契約走、公然違約、被動等地主先繳裁判費提告，然後再來歷經曠日廢時的精神折磨逼地主就範。
3.所以是不是也應該加碼頒布危老都更合建之「#應記載與不得記載事項」呢？
【原文七、郭董或其幕僚似乎不太了解都更或危老，若以為用合建契約定型化契約就能處理所有問題「想得太簡單」】
誰不知道「單憑定型化契約」無法解決所有問題？
中古屋、預售屋都有定型化契約，還是有糾紛啊？所以，......就不推動、甚至反對？
【原文八、不論是地主或建商都是在談權益分配比例，一開始談面積，後來發現價格不對，就回頭談價值，「如何分配才是關鍵」】
地主就不具專業知識，要如何知道「怎樣的分配」才是合理公平的？不是每個地主都愛被貼上貪婪的標籤吧？
所以說，降低資訊不對稱，之後的分配才會順利，不是嗎？
【原文九、危老條例最大的問題在於，給予高額的容積獎勵，既然有一定的公權力或公益性質部分，政府應該要比照都更設立審查機制，要拿容積獎勵就得透過公權力審查機制，誘導建商改變合約，訂好權益分配機制，讓紛爭部分減少，否則，只訂「都市更新╱危老重建之合建契約定型化範本」，卻沒有權力分配的審查機制，到頭來只是紙老虎。】
支持！
【原文十、郭台銘所提的案例，內政部「都有」進行關切】
沒有哦~~
郭董提到「我家被黑心建商吃掉一億」的「#代刻印章授權書 簽了猶如賣身契」的案例，過去這三年多來，內政部從來沒有進行關切哦！
【原文十一、既然發生問題，政府就要回頭檢視源頭，針對危老重建提供價值分配的參考機制，避免建商和地主資訊不稱的問題，要不就乾脆直接廢除「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，全部回到都更，反而能減少紛爭。】
支持！
【最後我想說】
如果你是反對定型化契約的建商，
麻煩拿你家的契約來讓我審閱，如果我找不到陷阱條文，我公開向你致敬加道歉、並且九十度鞠躬。
如果你是反對定型化契約的不動產專家，
你拿「你認為是正派建商」的合建契約來，我們來比賽審約，看誰挑出的陷阱條文比較多，如果被我挑到「你沒發現到的」契約陷阱，那就請你以後，不要再反對危老都更改建之定型化契約。
太報原文連結→https://www.taisounds.com/news/content/76/69965
2023-07-15 07:30 / 作者 徐筱嵐
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我是陳泰源！