為什麼新聞說利率2.3%，我買房卻要3%起跳？台灣人的60兆存款在想什麼？

【為什麼新聞說利率2.3%，我買房卻要3%起跳？台灣人的60兆存款在想什麼？】

哇！目前台灣的房貸利率來到2.327%，創下「17年」以來新高耶！這可是我「從業近16年」以來沒見過的大場面呢！

可是奇怪？為什麼2.327%看起來好像很低？

而且這跟我的「體感利率」有滿大的落差？因為我聽聞坊間房貸利率不都是2.5%起跳？更別說購置第二戶、蛋白區、重劃區、套房、豪宅、店面等等，幾乎都是3%起跳，這才是「真正的」17年來新高吧？

（近日報導也指出：公股官網上一般房貸利率2.6%、2.7%起跳。銀行透露，現在即使是優質客戶的利率都要2.9%以上。）

原來，這裡所謂的2.327%，指的是央行統計五大銀行（台銀、合庫、土銀、華銀、一銀）新承作購屋貸款的加權「平均」利率。

既然是平均，關鍵就在「比例」。

想像一個畫面，此刻的房市，投資客全面退場，僅剩剛需及「政府有補貼利率」之符合新青安資格者撐場。

根據央行的2026 年1月最新「件數」統計：

台銀等五大銀行新承作的新青安房貸占比，自去年11月45.15% 的高峰後已連續兩個月下降，1月占比降至42.36%。換言之，此刻的房市，低迷到連符合新青安資格者都不太想買房，所以逐月遞減；不過，仍占整體房貸件數4成以上！

而「新青安」的優惠利率在「補貼後」目前大約在1.775%至2.1%之間（又占整體交易超過4成），因此「平均」起來自然落到2.5%不到。

所以，提醒要買房的你，千萬別誤以為目前房貸利率還很低，入手前，一定要事先詢問銀行針對你個人的財力體質能爭取到幾%利率，確保買房以後長達二、三十年的房貸，你扛得起。

話說，雖然利率確實也會影響房價（利率高房價跌，利率低房價漲），但影響房價的因素還有其它，須綜合評估。

所以，現在的房市究竟如何？給你幾個趨勢參考......↓

利率─創17年來新高。（利空）

供給─連年10萬戶交屋潮。（利空）

需求─少子化發威，繼承、贈與比例攀升。（利空）

政策─第7波信用管制未鬆綁、新青安將退場或至少排富，政府抑制房市的態度相當明確。（利空）

資金─股市火熱，加上目前台灣人的存款高達近60兆元，也就是年度GDP的兩倍。（利多）

這就是最奇妙的貓膩，明明資金充沛，為何房市仍「量縮價鬆動」？

我們可以合理推論出這樣的心態：

「有錢不買房，寧可『存死錢被通膨吃』掉一點，也不願『投資被套牢』，因為現在的房價根本『有行無市』。」已成「全民共識」，因此這60兆正在「觀望並等待」房價回歸基本面。

既然如此，從投資角度，現在到底可不可以買房？我想答案，呼之欲出。

【260226公視 北台灣1月新建案房市分數 創4年半來單月最低】

有房產媒體公布最新北台灣新建案市場概況，1月的房市分數，創下了4年半以來單月最低，程度直逼2021年疫情三級警戒時期，專家透露，一半的建案有的單週賞屋組數只有個位數，甚至交易掛蛋，雖然緊接著來到傳統旺季「329檔期」，但目前銀行房貸未明顯寬鬆，以及沒有其他刺激利多的條件下，恐怕都只會是短暫的蜜月期。

不管是蛋黃區還是蛋白區，建案一個個地蓋，但是根據房產媒體公布最新北台灣新建案市場概況，今（2026）年1月的房市呈現衰退，而且是4年半以來單月最低分，六大項目相較去（2025）年12月呈現「三降三平」，預售屋推案量、新成屋戶數、待售建案數分數下滑；來客組數、成交組數、議價率持平。總分數跌落至35分，而上次的相同分數竟是在2021年中，正值疫情三級警戒的階段。

住展雜誌企研室表示，「主要還是在於說，其實在貸款方面有一定的難度，那再加上央行在打炒房政策上面，仍然會是讓一些投資性買盤比較怯場，也就是說他們可能比較沒有信心來去做購屋，如果今天沒有太好的政策性的鬆綁，或者是說沒有其他資金上的信心來去前進房市，那整體來說的話，可能在329檔期也沒有辦法有太樂觀的期待。」

住展雜誌企研室表示，農曆年前夕通常買盤觀望氛圍更凝重，一半的建案，有的單週賞屋組數「個位數」，甚至單週交易「掛蛋」，雖然緊接著來到傳統旺季「329檔期」，知名建商在房市熱區，例如新北中和或桃園中壢有機會公開大案，但恐怕都只會是短暫的蜜月期。而今年前2個月整體市況與去年同期相比，不管是中信或者住商，六都互相消長，而整體市況表現則趨於平穩。

房仲業者陳泰源指出，「台灣的存款水位是佔GDP的兩倍，將近60兆，也就是說民眾其實是有錢的，但他選擇不買，那有錢選擇不買，就是他認為現在的房價是有行無市，就算有錢買房子可能也會判斷說，或許不想套在最高點。」

而央行25日公布最新金融統計顯示，今（2026）年1月五大銀行新承作購屋貸款金額降至新台幣567億元，較去（2025）年12月減少約68億元；同時房貸利率升至2.327%，也創下17年新高。

顯示房市買氣轉趨觀望，帶動房貸承作規模同步收斂。

公視新聞→https://news.pts.org.tw/article/796610

公視YT→https://youtu.be/YtIZBGVY8sg

記者-呂玠鋆 陳柏諭 / 採訪報導；吳仲安/編輯