大家地產109訴8972判決：全盤駁回隱瞞獎勵容積還想一屋二賣「松蔦青語」的無誠信卓家雄！

【260723大家地產109訴8972判決：全盤駁回隱瞞獎勵容積還想一屋二賣「松蔦青語」的無誠信卓家雄！】

這是地主與建商多年合建糾紛中，極具代表性的一場訴訟。

在「松蔦青語合建糾紛案」，大家地產（卓家雄）主動提告地主陳俊發、胡淑惠（我父母）及信託銀行（瑞興），希望透過法院，要求地主與銀行配合其主張。然而，法院審理後，不但沒有採信建商的請求，更以「原告之訴駁回」作為一審判決結果，訴訟費用也全數由大家地產負擔。

這份判決，不只是一次單純的敗訴，更反映出法院對建商主張是否具有法律依據的審查結果。本文將依照判決內容，逐段翻譯成白話文，讓沒有法律背景的讀者，也能理解雙方究竟在爭什麼、法院又是如何一步步作出判斷。......↓

【判決原文】

裁判字號：臺灣臺北地方法院 109 年訴字第 8972 號民事判決
判決原址：〔 https://reurl.cc/Z8Qm9g 〕

原 告：大家地產有限公司
法定代理人：卓家雄
訴訟代理人：陳守文律師、郭千華律師

被 告：陳俊發、胡淑惠
共同訴代理：張珉瑄律師

被 告：瑞興商業銀行股份有限公司
法定代理人：郭釧溥
訴訟代理人：黃品瑜律師、鄭惠宜律師、葉建廷律師

上列當事人間履行契約事件，本院於民國111年3月24日言詞辯論終結，判決如下：

主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。

白話翻譯【大家地產對地主與銀行的提告，遭法院全盤駁回】

臺灣臺北地方法院針對原告大家地產（建商卓家雄）起訴地主（陳俊發、胡淑惠）與瑞興銀行的合建契約爭議案，在審理完雙方攻防後做出正式判決：駁回建商的所有請求，且這場官司的訴訟費用全部由原告大家地產承擔。

讀後心得【建商無理起訴遭重判，公道自在人心】

建商卓家雄不顧地主權益，大動作提告我父母與信託銀行，企圖以司法手段逼迫地主就範，如今法院直接以「原告之訴駁回」給了建商一記當頭棒喝。這證明了合建不是建商單方面說了算，法律更不會保護唯利是圖、隱瞞資訊的黑心建商。

這場一審的完勝，是我們捍衛家園正義的第一步。

【判決原文】

事實及理由

壹、程序方面：

按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條但書第2款、第7款分別定有明文。

查原告起訴原聲明：

⒈被告陳俊發、胡淑惠就原告辦理如附表所示建物公開銷售時不得異議；

⒉被告瑞興商業銀行股份有限公司應提供原告如附表所示每一建物之虛擬帳戶號碼等語，嗣於民國111年2月25日具狀變更聲明為：

⒈被告陳俊發、胡淑惠就原告辦理如附表所示建物之公開銷售不得反對、禁止或其他妨礙行為；

⒉被告瑞興商業銀行股份有限公司應給予原告如附表所示建物之虛擬帳戶號碼。查原告所為上開聲明變更係分別依103年4月24日、105年1月22日、12月8日、107年1月12日所簽立之合建契約書暨補充協議請求被告陳俊發、胡淑惠；另依編號10703G02、10708G01號之信託契約請求被告瑞興商業銀行股份有限公司（下稱瑞興銀行），分別履行契約，均與原請求之基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦，與首開規定，核無不合，應予准許。

白話翻譯【建商中途變更訴訟聲明，法官程序上予以准許】

在訴訟過程中，原告原則上不能隨便更改告人的內容，但如果前後告的是同一件事、只是調整文字或請求範圍，且不影響被告防禦，法律是允許的。

建商大家地產原本起訴要求「地主不得異議建商公開銷售」及「瑞興銀行提供虛擬帳戶」，後來中途修改文字，改成要求「地主不得有反對、禁止或其他妨礙銷售行為」及「瑞興銀行應給予虛擬帳戶」。

法官認為建商的依據同樣是雙方簽過的合建契約與信託契約，事情本質沒有變，因此在程序上准許建商修改這部分的訴訟聲明。

讀後心得【玩弄文字遊戲，仍掩蓋不了無理取鬧的事實】

大家地產卓家雄在訴訟過程中，大費周章變更起訴聲明，將原本的「不得異議」改為「不得反對、禁止或其他妨礙行為」。這種在字眼上斤斤計較的文字遊戲，表面上看似想加重對我父母的法律制約，但實際上只是暴露出他急著變現、欲強行銷售「屬於我父母的房屋」的焦慮感（也就是一屋二賣）。

不論他在法庭上如何東修改、西湊字，只要核心訴求是建立在欺瞞與無理的基礎上，程序上的變更准許也只是過場，根本無法扭轉他終將失敗的結局。

【判決原文】

貳、實體方面：

一、原告起訴主張：被告陳俊發於103年4月24日以其所有臺北市○○區○○段○○段000○000地號土地與訴外人寶吉第建設股份有限公司（下稱寶吉第公司）簽立合建契約書暨補充協議（下稱系爭合建契約），雙方合作興建商業住宅大樓（下稱系爭合建案）。

其後，被告陳俊發將所有上開土地之部分贈與其妻即被告胡淑惠，陳俊發、胡淑惠二人再於105年1月22日、12月8日與寶吉第公司另行簽訂補充協議，同意由胡淑惠承受陳俊發所贈土地之合建契約效力。

於107年1月12日、3月19日，被告陳俊發、胡淑惠再與寶吉第公司、原告簽立補充協議，約定由原告承受系爭合建契約；為履行前開契約，原告與被告陳俊發、胡淑惠、瑞興銀行另簽訂編號10703G02、10708G01號之不動產信託契約（以下稱系爭信託契約），委託瑞興銀行為上開合建案之興建資金、土地及建物之受託人，執行信託管理。嗣原告即以起造人名義依與各合建地主土地之對應位置進行新大樓之建築規劃，並分得如附表所示建物，原告旋依系爭信託契約，請求瑞興銀行給予原告如該表之建物虛擬帳戶號碼，然被告陳俊發、胡淑惠竟以新北新莊郵局第188號、臺北光華郵局第272號存證信函要求瑞興銀行不得配合，瑞興銀行因此拒絕提供虛擬帳戶號碼予原告致其無法辦理預售房屋之公開銷售業務，為此，特依民法第199條第1項規定、系爭合建契約第19條第1項前段、信託契約第8條第3項約定，提起本件訴訟等語。

並聲明：

㈠被告陳俊發、胡淑惠就原告辦理如附表所示建物（建照號碼：臺北市政府都市發展局108建字第0248號）之公開銷售不得為反對、禁止或其他妨礙行為；

㈡被告瑞興銀行應給予原告如附表所示建物之虛擬帳戶號碼。

白話翻譯【建商起訴主張：全盤接手合建案，控訴地主發函阻撓預售】

大家地產起訴主張，這起合建案最早是地主陳俊發於 103 年與寶吉第公司簽約。後來陳俊發將部分土地贈與妻子胡淑惠，並在 105 年簽協議讓妻子一同承受合約。到了 107 年，大家地產（卓家雄）透過補充協議，正式承接了寶吉第公司的所有合建權利義務，雙方也與瑞興銀行簽訂了不動產信託契約。

大家地產認為，他們既然是起造人，就已經規劃好新大樓並分好了哪些房子歸建商。當他們依信託契約向瑞興銀行申請預售屋公開銷售用的「虛擬帳戶號碼」時，地主卻寄出存證信函警告瑞興銀行，導致銀行拒絕配合讓建商無法開賣預售屋。

因此，大家地產提起訴訟，要求法院判決地主不得妨礙他們公開銷售「地主選的房子」，且瑞興銀行必須交出虛擬帳戶號碼「讓卓家雄可以一屋二賣」。

讀後心得【惡人先告狀，意圖用訴訟粉飾強推銷售的野心】

大家地產卓家雄這段起訴主張，完全是典型的惡人先告狀。

他刻意交代從 103 年到 107 年的一連串簽約、換手與信託過程，表面上想營造自己是合法合規、概括承受的無辜建商，卻隻字不提自己在分配細節上的蠻橫與欺瞞。

他把我父母為了自我防禦、依法寄給銀行的存證信函，扭曲成是在「惡意妨礙銷售」；明明是雙方根本還沒談妥分屋結果，更別說契約載明地主／我父母擁有「第一優先選屋權利」，他卻急著向銀行要虛擬帳號，企圖在產權不清的狀態下，強行對外預售「我父母選的房子」。

他把責任全推給地主和銀行，想利用司法來幫他的「強盜行為」背書，完全無視合建契約中應該尊重的地主權益。

【判決原文】

二、被告之答辯：

㈠、被告陳俊發、胡淑惠則以：原告未經伊二人之同意，擅將其等所有供系爭合建案之建物即臺北市○○區○○街000號房屋，逕依都市危險及老舊建築物加速重建條例（下稱危老條例）規定，向臺北市政府都市發展局（下稱市府都發局）申請危老獎勵容積而獲准。

原告先刻意隱瞞申請危老條例獎勵容積之事，復企圖將該容積獎勵佔為己有，而未將伊二人應得之坪數分配予伊二人，亦未依約讓伊二人優先選屋即逕委託代銷公司進行預售屋銷售，剝奪伊二人選屋之權利；且伊二人目前所選之房屋坪數僅有418.94坪，遠遠不足應分配之數額，原告既未將足額坪數分配予伊二人而剝奪伊等優先選屋之權利，且伊二人有更換新屋樓層之權利，兩造就前揭爭議既無法達成共識，信託銀行基於信託財產分配，須由兩造協議或應經兩造共同用印出具「信託財產運用指示書」，始得就爭議之房屋為銷售之約定，則被告瑞興銀行拒絕提供如附表所示建物之虛擬帳戶號碼予原告，並無不妥等語置辯。

並聲明：原告之訴駁回。

㈡、被告瑞興銀行另以：

本件因被告陳俊發、胡淑惠前於109年3月13日以臺北南門郵局存證號碼第1071號存證信函通知伊，原告有違反系爭合建案授權範圍，擅自持被告陳俊發、胡淑惠二人之私章向主管機關申請危老條例規定之建築容積獎勵；復於109年4月1日，被告陳俊發、胡淑惠二人再以存證信函通知伊，就系爭合建案所獲之危老條例容積獎勵，應歸陳俊發、胡淑惠二人享有等語，顯見前開合建案之信託委託人兼受益人彼此間已存爭議。

伊為前開合建案之受託人，遂於109年7月2日以瑞興總信字第1090000900號函通知原告、被告陳俊發與胡淑惠，請雙方儘速就前開合建契約內容及申請危老條例容積獎勵所衍生房地分配等爭議達成書面共識，在爭議未決期間，伊依信託本旨，秉持善良管理人注意義務，將以「涉及信託財產分配相關事務之指示書須經雙方簽章」原則執行信託事務；並於同年7月8日再函原告，因其所主張之系爭合建案可分得建物，與被告陳俊發、胡淑惠向伊主張於前開合建案下可分得之建物間有重疊，雙方就合建案之「分屋」及「選屋」已生爭議，於爭議解決之前，伊基於受託人之善良管理人注意義務，不宜提供虛擬帳戶予原告公開銷售，以避免衍生出賣他人之物。

如前所述，系爭合建案之信託委託人兼受益人彼此間已產生房地分配爭議，則依係爭信託契約第27條第6項約定，伊有權採取必要之處置，原告與被告陳俊發、胡淑惠均不得異議，本件原告所提出之信託產財運用指示書上所載，僅有乙方即原告之印章，尚缺甲方即被告陳俊發、胡淑惠之簽章，原告自無法提供預售屋銷售虛擬帳號予原告等語置辯。

並聲明：原告之訴駁回。

白話翻譯【地主與銀行共同答辯：建商隱瞞危老、盜蓋私章、產權重疊，銀行依法拒絕給予帳號】

地主（陳俊發、胡淑惠）抗辯指出：

大家地產（卓家雄）未經地主同意，私自拿合建老屋去申請「危老容積獎勵」並獲准。

建商不但刻意隱瞞這件事、企圖獨吞危老利益，未將應得的坪數分配給地主，更剝奪地主契約內「優先選屋」的權利，在沒達成共識前就直接委託代銷公司強行預售、企圖一屋二賣。

地主目前選到的坪數僅 418.94 坪，遠遠低於應得坪數（65%比例分=528.65坪），且地主本就有更換樓層的權利。

在雙方沒取得共識、沒共同簽署「信託財產運用指示書」前，建商根本沒資格單方面銷售有爭議的房屋。

瑞興銀行則抗辯指出：

地主先前已寄出存證信函控訴建商「盜用私章」去申請危老獎勵，且主張危老利益應歸地主所有，雙方顯然存有嚴重爭議。

銀行作為信託受託人，曾多次發函要求雙方儘速達成書面共識。

由於建商主張可賣的預售屋，與地主主張分得的房屋「高度重疊」，為了避免發生「拿別人的房子去賣（一屋二賣）」的違法糾紛，在爭議解決前，銀行依善良管理人責任拒絕提供虛擬帳號。

加上建商送來的指示書上只有建商自己的印章，缺乏地主的簽章，因此銀行拒絕發放虛擬帳戶完全合法有據。

讀後心得【地主銀行聯手築起防線，戳破建商瞞天過海的銷售騙局】

這段我父母與瑞興銀行的共同防禦，直接戳破了大家地產卓家雄企圖瞞天過海的無恥謊言。

他以為私下「盜用我父母的私章」去偷偷申請危老容積獎勵的紅利，只要瞞著不說，就能把多出來的暴利私吞，再用「價值最低的整層低樓層」硬塞給我父母、強行轉賣我父母本該擁有的黃金戶別。

幸好，我父母及時發現並向銀行發函示警，而瑞興銀行也展現了專業金融機構的風骨。

銀行在答辯中講得很難聽、也很直接：建商送來的報表跟我父母主張的產權「嚴重重疊」，建商在沒有雙方用印的狀況下，就是想強行「出賣他人之物（一屋二賣）」。

這段答辯戳中了卓家雄的死穴——在分屋權利未清、程序未全、甚至涉嫌盜章的醜聞下，他想利用訴訟逼銀行放款、逼地主吞下悶虧的計謀，在正義防線前完全潰不成軍。

【判決原文】

三、本院之判斷：

被告陳俊發前於103年4月24日，與寶吉第公司簽立系爭合建契約，將其所有之臺北市○○區○○段○○段000○000地號土地提供予寶吉第公司進行合建，其後因陳俊發將其所有之前開部分土地贈與胡淑惠，陳俊發、胡淑惠乃先後於105年1月22日、12月8日復與寶吉第公司簽訂補充協議，約定由胡淑惠承受陳俊發所贈土地於系爭合建案之相關權利、義務，嗣寶吉第公司、陳俊發、胡淑惠再與原告簽訂補充協議，明定由原告概括承受寶吉第公司與陳俊發、胡淑惠所訂上開合建契約各項權利義務關係，且原告同意依系爭合建契約約款興辦前開合建案。

原告、被告陳俊發及胡淑惠又為履行系爭合建契約，於107年8月9日另與被告瑞興銀行簽訂系爭信託契約等情，有原告提出之系爭合建契約、代刻印章委託書、105年1月22日補充協議、105年12月8日補充協議、未具日期之補充協議、系爭信託契約書（見本院卷一第33至79頁）可參，且為被告陳俊發、胡淑惠、瑞興銀行所不爭執（見本院卷一第230頁、第445至446頁、第449頁），是此部分之事實，均堪信為真實。

四、

原告主張伊已依系爭合建契約，選定被告陳俊發、胡淑惠可得分配之房屋樓層位置詳如其所提「新大樓建物分配明細表」所示，被告陳俊發、胡淑惠依系爭合建契約第19條之約定，不得於原告就分得之建物行公開銷售時提出異議，且被告瑞興銀行依系爭信託契約第8條第3項約定，應給予每一預售物件一虛擬帳戶號碼，以利原告之購屋者繳交各期應付價金等節，均為被告所否認，並以前揭情詞置辯，則本件爭點厥為：

原告與被告陳俊發、胡淑惠間，就系爭合建契約關於建物分配之程序是否已完成？

原告依系爭信託契約約定，請求被告瑞興銀行提供原告其所分得建物之相關虛擬帳號，是否有據，

以下爰分述之：

白話翻譯【法院認定的歷史事實與本案兩大核心爭點】

法院首先釐清並確認了不用懷疑的歷史事實：

地主陳俊發於 103 年與寶吉第公司簽約，105 年因贈與土地讓妻子胡淑惠加入並承受權利，107 年大家地產（卓家雄）正式簽約概括承受、接手這個合建案，隨後三方也在 107 年 8 月與瑞興銀行簽訂了不動產信託契約。

這些合約與更換建商的流程都有文件為憑，各方也都不爭執，屬於鐵證如山的事實。

接著，法官指出建商單方面認為自己已經幫地主選好新大樓的房子、地主沒資格反對他預售、銀行也必須給建商銷售帳號，但這些主張地主跟銀行全都堅決否認。

因此，法院將本案的核心爭點鎖定在兩個關鍵問題：

第一、建商跟地主之間，關於合建案的「房屋分配程序」到底算完成了沒有？

第二、建商單方面要求瑞興銀行提供預售屋銷售的虛擬帳號，到底有沒有法律依據？

讀後心得【法官定調審判戰場，戳破建商單方面強詞奪理的幻覺】

這段是法官在聽完雙方答辯後，開始展現威嚴、定調審判戰場的關鍵。

法官先用客觀事實甩了大家地產卓家雄一巴掌，證明這場爭議的由來，是因為卓家雄接手了 103 年延續下來的合建契約與信託義務，不能得了便宜還賣乖。

最讓我感到痛快的是，法官直接將這場官司的生殺大權，精準鎖定在「房屋分配程序是否完成」這個爭點上。

卓家雄一直自欺欺人，以為只要自己單方面做一張「新大樓建物分配明細表」，就能逼我父母吞下那層價值最低的低樓層，甚至強行拿「我父母選的房子」去開賣。

法官不吃建商「我說了算」這一套，直接把戰場拉回最根本的程序正義——沒經過地主同意簽字、程序沒完成，建商憑什麼單方面認定房子是他的？

這兩個爭點一列出來，就已經預示了卓家雄這場自以為是的法律鬧劇注定要全面潰敗。

【判決原文】

㈠、原告與被告陳俊發、胡淑惠間關於系爭合建契約之建物分配程序，尚未完成：

⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。

又請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則（最高法院43年台上字第377號判決意旨參照）。

查被告陳俊發、胡淑惠於109年4月1日以存證信函通知原告，其二人於新建完成之大樓應分得之房屋應為：1樓編號C、D店面；3樓A9一戶；4樓A5、A9二戶；5樓A3、A9二戶；6樓A3、A7二戶；7樓A3、A9二戶；8樓之A1、A2二戶；9樓A1、A2、A3、A9四戶；12樓A1、A2、A3、A9四戶、13樓A1、A2二戶；並主張停車位為11座（見本院卷一第125至126頁、第287頁）。而原告則於109年6月17日函知被告瑞興銀行，就系爭合建案其可分得之房屋應係：一、二樓店鋪C、D；6樓A3、A7；7樓A3、A9；8樓A1、A2；9樓A1、A2、A3、A9；12樓A1、A2、A3、A9；13樓A1、A2之預售屋等語（見本院卷一第113至第117頁）無訛，

可見原告與被告陳俊發、胡淑惠間，就前開合建案完成後，各自可分回之房屋位置究竟為何，其間有相當範圍之重合，且原告指稱為被告陳俊發、胡淑惠選定分配之房屋，既為陳俊發、胡淑惠所否認，則原告自應就其與被告陳俊發、胡淑惠間已達成合意分配房屋之有利事實，負舉證之責。

惟觀之全案卷證，原告迄未就兩造間對前開房屋分配並特定建物位置已達成合意乙事，為任何相關之舉證，己難謂合。

白話翻譯【法官認定建商無法舉證：兩造要分的房屋嚴重重疊，分屋程序根本沒完成】

法官明確指出，原告與地主陳俊發、胡淑惠之間的建物分配程序尚未完成。

依法律規定，誰主張對自己有利的事，誰就要拿證據出來。建商既然主張他已經「幫地主選好、分好房子」了，建商就必須舉證這件事是真的。

然而根據調查，地主在 109 年 4 月發存證信函主張應分得黃金店面、高樓層等特定戶別及 11 個車位；但建商卻在 109 年 6 月發函給銀行，宣稱那些一、二樓店鋪和 6 樓以上的精華預售屋都是「建商自己可以分得的」。

這顯示雙方對於新大樓落成後各自要拿哪幾戶，存在大範圍的嚴重重疊與衝突。

既然建商口中幫地主選好的房子被地主全盤否認，建商又拿不出任何「雙方曾經達成合意」的簽字證據，空口白話當然不符合法律規定。

讀後心得【戳破霸道建商的謊言，產權重疊、一屋二賣的鐵證】

這段判決書直接揭露了大家地產卓家雄最無恥的行徑——他竟然把我父母依約挑選的黃金店面和高樓層精華戶，偷偷申報成「建商自己可分得的預售屋」，這根本就是赤裸裸地想強奪產權、預謀一屋二賣！

卓家雄在法庭上蠻橫地以為，只要他自己單方面編織一套說詞，就能強迫地主吞下去。但法官的邏輯非常犀利，直接用數據和公文比對戳破他的謊言：

兩邊要拿的房子範圍「嚴重重疊」，地主根本沒有同意建商的流氓分法。建商拿不出任何我父母同意簽字的證據，卻急著想把這些有爭議的黃金戶別拿去對外公開預售。

這段內容成了最響亮的巴掌，直接證明了卓家雄從頭到尾都在自欺欺人，分屋程序根本沒完備，他連開賣的資格都沒有！

【判決原文】

⒉再種類之債，係以物之種類及數量指示給付之標的物而言；如指示種類係在特定範圍內給付某部分者，學說稱為「限制種類之債」。選擇之債，則係謂於數宗給付中，得選定其一宗為給付標的之債。

二者不同，不容混淆（最高法院109年度台抗字第334號裁定意旨參照）。

查，本件依系爭合建契約第柒條「分配方式與找補」約定，系爭合建案興建完成並取得使用執照後，就應屬甲方（即被告陳俊發、胡淑惠）、乙方（即原告）之建物、停車位及土地持分分配方式明載為：「建物：興建完成後之建物（以下簡稱新大樓），新大樓公共設施依甲乙方各分得之主建物及附屬建物合計面積比例分配之；新大樓樓層由雙方以水平方式分配之，甲方由新大樓壹樓店面（含）連續向上分配，乙方由頂樓（含）連續向下分配；如經雙方合意，甲方得用追加減帳更換其分配房屋之位置或樓層。甲方得就本標的面積佔本基地面積比例分回新大樓坪數百分之六十，乙方分得剩餘百分之四十」。

而補充協議第一條又約定 :「本約第柒條第一項『甲方得就本標的面積佔本基地面積比例分回新大樓坪數百分之六十，乙方分得剩餘百分之四十』，調整後：『甲方得分回新大樓樓地板面積共計肆佰伍拾坪（權狀登記），整棟公共設施每戶比率不得超過百分之三十五』或『甲方得就本標的面積佔本基地面積比例分回新大樓坪數百分之六十五，乙方分得剩餘百分之三十五』」等語，可知不論於合建契約或補充協議，原告與被告陳俊發、胡淑惠所著重者，均為雙方於系爭合建案中各自可分回之權利比例，至關於興建完成之建物應為如何之具體特定分配，則未達成任何協議，本件合建之雙方，就系爭合建案可分回權利之分配，顯然僅以種類指示給付物，且該指示種類係在特定範圍內為給付，屬「限制種類之債」。

而「限制種類之債」應由債務人即原告交付其物之必要行為完結後，或經債權人即被告陳俊發、胡淑惠同意指定其經交付之物時，始為特定，與選擇之債係於數宗給付中，選定其一宗為給付標的之債，二者間性質迥異。

本件原告與被告陳俊發、胡淑惠就系爭合建案之建物分配指定，既屬限制種類之債而非選擇之債，於經雙方合意特定前，無從僅由原告依民法第208條規定，自行特定被告陳俊發、胡淑惠於合建案完成後所得請求之建物，則原告主張依前開分屋約定並參酌建築平面圖，將新大樓一樓B店面及2至5樓之建物為被告陳俊發、胡淑惠保留，剩餘後之新大樓一樓A、C、D三間店面及6樓以上房屋部份，應由原告分得，並依選擇之債為被告陳俊發、胡淑惠選屋云云，誠有誤會，難以採憑。

白話翻譯【法官打臉建商：分配屬於「限制種類之債」，未經地主同意，建商無權私自指定分屋】

法官在法律定義上嚴厲糾正建商，指出「限制種類之債」與「選擇之債」本質完全不同，絕不容混淆。

不論是早期的合建契約還是後來的補充協議，內容都只約定了雙方分配新大樓的「坪數數字或比例」（例如地主分回 450 坪或 65%），這在法律上屬於「限制種類之債」，也就是雙方只確認了分配的「額度範圍」，但「具體是哪幾戶」在當時根本還沒有達成任何協議。

這種債務必須要等到建商準備交付，或者是「經地主同意指定」之後，分配的房屋才能算是真正被特定下來。

建商卻誤以為這是可以由他單方面挑選的「選擇之債」，私自對照平面圖就把沒人要的（前寬裡窄無等齊、騎樓外加大寬柱遮蔽視野、寬度亦不符合契約約定）一樓B店面和2至5低樓層強行塞給「單一地主／我父母」，自己則把精華的 A、C、D 店面與 6 樓以上高樓層占為己有。

法官直接痛批建商的主張「誠有誤會，難以採憑」，認定在雙方合意之前，建商根本無權私自決定怎麼分房。

讀後心得【黑心建商偷換法律概念，想用低價樓層強行打發地主的計謀破滅】

大家地產卓家雄在法庭上被法官用專業法理狠狠羞辱，真叫人痛快！

他以為玩弄法律名詞、偷換概念，把「限制種類」的坪數分配硬拗成他有單方面決定權的「選擇之債」，就能名正言順地把我父母當笨蛋耍。

他算盤打得極精，對外宣稱他「很貼心地」幫我父母保留了一樓的爛B店面和2至5樓這種全棟價值最低的低樓層，而把真正具備極高商業價值的黃金店面（A、C、D）和高樓層全攬在自己手裡，甚至想直接對外開賣預售。

法官這段判決如同照妖鏡，直接戳破卓家雄的貪婪嘴臉：

沒有我父母的簽字點頭同意，建商自己畫的明細表在法律上就是廢紙一張！卓家雄想用這招「強迫中獎」來強奪我父母／地主的權益、掩蓋他一屋二賣的野心，直接被法官宣告彻底破滅。

【判決原文】

⒊復按契約生效後，債務人除負有依約提出主給付義務外，尚有為準備、確定、支持及完全履行主給付義務，而負有相關從給付義務，以確保債權人之利益能獲得完全之滿足，俾當事人締結契約之目的得以實現；另有附隨義務，即為履行給付義務或保護債權人人身或財產上利益，於契約發展過程基於誠信原則而生之義務，包括協力及告知義務以輔助實現債權人之給付利益（最高法院101年度台上字第1942號、106年度台上字第466號判決意旨參照）。

查原告以包含陳俊發、胡淑惠所有之304、306地號等土地，前向市府都發局依危老條例申請容積獎勵，經該局於108年10月7日北市都建字第1083037331號核准，系爭合建案之申請容積獎勵為1039.58㎡，該容積獎勵額度為28%；又承辦建築師嗣就前開獲得之容積獎勵申請合建案之建造執照變更設計，觀之其簽證說明書載稱：「本案於108年10月7日取得危老重建容積獎勵核准函，本案因容積獎勵進行設計調整，調整內容關於允建容積率，由調整前：基準容積率560％，調整後：560%（基準容積率）×1.28（危老獎勵28%）=716.8%；允建容積樓地板面積，由調整前：3712.8㎡，調整後：4752.33㎡；總樓地板面積，由調整前：6577.46㎡，調整後：7750.41㎡」等語明確（見本院卷一第261頁、第267至269頁），則系爭合建案既因申請之危老條例容積獎勵經獲准而變更設計，且經變更設計後，不惟總樓地板面積增加，且層高度亦由地上14層調整為地上15層，揆諸首揭說明，原告除應依約完成系爭合建案外，其於興建過程中，如有變更設計而有影響被告陳俊發、胡淑惠之權益事項，自有對其二人據實報告之義務，此為原告於系爭合建案所應負之從義務、附隨義務，該等義務縱未明定於系爭合建契約內，仍為契約發展過程中基於誠信原則而應當然負擔者。

復參之對合建雙方均有拘束力之103年4月24日補充協議關於「甲方得就本標的面積佔本基地面積比例分回新大樓坪數百分之六十五，乙方分得剩餘百分之三十五」之約定，倘原告就合建興建完成之新大樓坪數有因獎勵容積而調整，則被告陳俊發、胡淑惠可得分配之坪數，亦當以承辦建築師變更設計後因容積獎勵所得增加之總樓地板面積為計算基準，始符合兩造補充協議約定之真義。原告就被告陳俊發、胡淑惠指稱，原告有隱瞞申請危老條例獎勵容積之事，而未為任何告知乙事，未有爭執，堪信被告陳俊發、胡淑惠此部分主張堪信為實，則原告未履行其於系爭合建契約所應負之從義務暨附隨義務，已堪認定。

茲原告進而主張，其就系爭合建案申請危老容積所獲得之獎勵利益，被告陳俊發、胡淑惠不得享有云云，實與系爭合建契約目的有違，自無可採。

⒋綜上，原告既無法舉證其與被告陳俊發、胡淑惠間，已依約就系爭合建案相關建物可分回之權利達成合意而得特定建物分配位置，則原告依系爭合建契約，主張被告陳俊發、胡淑惠不得於原告進行建物預售時提出異議，即於原告辦理分得建物之公開銷售時，其二人不得為反對、禁止或其他妨礙行為，核屬無據，應予駁回。

白話翻譯【法官開罵建商：惡意隱瞞危老獎勵、違反誠信，兩造分屋未達共識，建商無權禁止地主異議】

法官引用最高法院判例嚴正指出，契約生效後，建商除了要把房子蓋好之外，基於誠信原則，還負有「協力與據實告知」的從給付義務與附隨義務。

經查，大家地產私下拿地主的土地去申請危老重建獎勵，並在 108 年 10 月獲得台北市都發局核准 28% 的容積獎勵。

承辦建築師也因此辦理變更設計，讓基準容積率從 560% 暴增到 716.8%，總樓地板面積更從 6,577.46 平方公尺大幅增加到 7,750.41 平方公尺（允建容積樓地板面積由 3,712.8 ㎡暴增至 4,752.33 ㎡），新大樓也從 14 層長高變成 15 層。

這種變更設計嚴重影響地主權益，建商在蓋房子期間依法有義務向地主據實報告。但建商對於「隱瞞申請危老、完全沒告知地主」這件事在法庭上根本無法反駁，被法院直接認證違反誠信原則。

法官更翻出協議，認定合約本就約定地主可依比例分回 65% 的坪數，因此因危老容積獎勵而增加的總樓地板面積，當然要按比例算給地主。建商宣稱危老利益要由建商獨吞、地主不能分，法官直接痛批「與契約目的有違，自無可採」。

最後法官總結，建商既然無法舉證雙方已經對新大樓的建物分配達成合意並特定位置，那建商單方面主張我父母不得對其預售提出異議，甚至要求我父母不得有反對、禁止或其他妨礙銷售的行為，完全毫無根據，全部予以駁回。

讀後心得【法院鐵印認證黑心建商惡意隱瞞，獨吞危老暴利、強行開賣的陰謀徹底翻車】

這段判決書讀起來讓人熱血沸騰，法官直接用白紙黑字把大家地產卓家雄「不誠實」的惡劣行徑釘在歷史的恥辱柱上！

他以為合建契約沒寫細節，就能瞞天過海，一邊偷偷用我父母的土地去向政府要 28% 的危老免費容積，一邊把我父母當瞎子，連大樓從 14 層變 15 層、總面積暴增上千平方公尺的關鍵變更都刻意隱瞞。

卓家雄最無恥的算盤，就是企圖把這些平白多出來的幾十坪、價值數千萬的危老紅利全部強佔、私吞為己有，再拿舊合約的坪數限制來打發我父母。

好在法官明察秋毫，直接在法庭上揭穿他「惡意隱瞞」的嘴臉，認定他完全違反了民法的誠信原則。

更重要的是，法官直接幫地主定調：只要新大樓總面積因為危老獎勵變大，我父母依照 65% 比例可分配的坪數就必須跟著水漲船高，絕不容許黑心建商獨吞利益。

最後法官的一記重拳更是大快人心！直接總結定調：

建商既然拿不出我父母同意簽字的分屋證據，程序根本沒完備，那建商憑什麼不准地主異議？憑什麼指控地主妨礙銷售？卓家雄企圖利用司法來強壓地主、掩蓋他一屋二賣並私吞危老紅利的陰謀，直接被法官重重打臉，全盤駁回！

【判決原文】

㈡、原告與被告陳俊發、胡淑惠間依系爭合建契約之建物分配程序既未完成，自不得請求被告瑞興銀行提供如附表所示建物之虛擬帳戶號碼：

⒈原告固主張，依系爭信託契約第8條第3項之約定，被告瑞興銀行應循原告所提供之建物銷售明細表，給予每一預售物件（建物、車位）一虛擬帳戶號碼，以利購屋者繳交各期應付價金云云。

惟查，系爭信託契約第5條第5項、第7條第7項、第8條第7、8項分別約定：「委託人對丙方（即被告瑞興銀行）運用、處分信託财產或權利行使之指示，丙方如認有違反法令、違反法令之虞，或有不符合信託目的之情形，丙方應告知其委託人，並得不遵從該指示」、「甲（即被告陳俊發、胡淑惠）、乙方（即原告）間因合建契約之約定所衍生之權利義務應自行釐清，與丙、丁方無涉」、「於信託存續期間內，因處理信託事務之需要，乙方應配合於開工前提供本專案工程所涉之相關契約文件影本（包含但不限於合建、分屋協議…等契約書件）作為丙方辦理本契約撥付費用依據」、「因處理信託事務之需要，甲、乙方應配合提供相關資料或證明文件予丙、丁方作業」等語明確，依上開約款，原告依系爭信託契約第8條第3項約定，請求被告瑞興銀行提供相關虛擬帳戶號碼時，應配合提出系爭合建案分屋協議之相關資料或證明文件，

而本件原告與被告陳俊發、胡淑惠間就系爭合建案之分屋協議未能達成合意，其間早有履約爭議產生，已見前述，則於前開爭議解決之前，原告請求被告瑞興銀行應履行系爭信託契約第8條第3項之約定，自屬無據，

被告瑞興銀行基於受託人之善良管理人注意義務，拒絕提供虛擬帳戶予原告銷售，難認有何違反信託約定之處。

⒉復查被告陳俊發、胡淑惠已一再指陳，原告未經伊二人同意擅自盜用伊等印章向臺北市政府申請危老重建，就其二人所有供合建土地因通過危老重建申請而獲得之建築容積獎勵利益，不應由原告獨得等語；

且更主張，伊二人前曾以存證信函告知，凡用印、文件涉及申請危老重建計畫者，不包括在伊二人與原告簽署之系爭合建契約範圍內，有關重建計畫申請程序涉及危老重建部分，均逾越伊二人之授權意旨等語，有原告提出之新莊郵局第188號、光華郵局第272號存證信函可憑（見本院卷一第123至129頁、第133至139頁）。

為此，被告瑞興銀行特於109年7月8日函復雙方稱：

因原告與被告陳俊發、胡淑惠就「合建契約書」及其後續「補充協議」內容之履行顯有爭議，瑞興銀行作為合建案土地、興建資金之受託人，為保障本建案信託受益人權益，前已於109年4月15日、6月10日、7月2日發函催告雙方進行協商，

然迄未接獲已達成協議之通知，是暫不宜提供有爭議房屋戶別所屬銷售虛擬帳號等語（見本院卷一第143頁)，與上開系爭信託契約第7條受託人義務與責任所指，因合建契約約定所衍生之權利義務，應由原告與被告陳俊發、胡淑惠自行釐清之本旨相符，被告瑞興銀行上開所辯，應屬有據。

白話翻譯【地主與建商分屋未成，建商無權要求帳號；銀行為防一屋二賣，依法拒絕完全正當】

法官明確判定，既然建商與地主之間的房屋分配程序根本沒有完成，建商自然沒有資格要求瑞興銀行提供預售屋的銷售虛擬帳戶。

建商雖然硬拗，認為只要他送出「銷售明細表」，銀行依信託契約就必須給他銷售帳戶。

但法官打臉指出，根據信託契約條款，銀行如果發現建商的指示有違反法令或不符信託目的的疑慮，本來就有權拒絕。

而且契約寫得很清楚，建商在申請帳戶和撥款前，必須提供雙方簽妥的「合建、分屋協議」等證明文件。如今雙方對分屋根本沒有共識、早就爆發嚴重履約爭議，在爭議解決前，建商單方面要帳號完全毫無根據。銀行基於「善良管理人」的法律責任拒絕提供帳戶，完全沒有違反信託合約。

此外，地主已多次發存證信函嚴厲控訴建商「未經同意、擅自盜用私章」去申請危老重建，且主張這份重建計畫早就超越了地主的授權範圍，危老暴利絕不容建商獨吞。瑞興銀行身為受託人，為了保障信託受益人的權益，在 109 年間就曾三次發函催告兩邊去協商。

既然建商跟地主遲遲拿不出協議，而建商想賣的房子又跟地主主張的產權嚴重重疊，銀行為了避免幫凶建商去賣「有產權爭議、甚至是地主的房子（一屋二賣）」，決定暫不提供虛擬帳號。法官認定，銀行的做法完全符合信託契約「合建爭議由雙方自行釐清」的本旨，拒絕得非常有理。

讀後心得【銀行專業把關成了正義防線，戳破建商欲借刀殺人的惡劣計謀】

這段判決書將瑞興銀行的專業風骨與法官的明察秋毫展現得淋漓盡致，讀起來大快人心！

大家地產卓家雄原本打著如意算盤，想利用訴訟把信託銀行當成他「強推銷售」的工具，企圖借刀殺人，逼銀行交出帳號後，就能強行把「我父母選的房子」一屋二賣、變現入袋。

但這條犯罪鏈在最關鍵的環節被狠狠斬斷了。

銀行看得很透徹，建商送來的報表跟我父母主張的戶別嚴重重疊，且建商還「盜用我父母私章」去偷辦危老的重大誠信瑕疵。

更別說銀行連續發了三次公文叫雙方去協商，卓家雄卻仗著自己是建商，傲慢地不願吐出危老暴利、不願吐出高樓層，只拿著自己單方面蓋章的廢紙去強逼銀行放行。

法官的判決等於是給了瑞興銀行一尊金身，認證銀行拒發帳號是「盡到善良管理人的責任」。沒有我父母的共同用印、沒有產權釐清，建商一毛錢的預售款都別想拿到！卓家雄想利用司法霸凌地主、綁架銀行的流氓行徑，在鐵一般的信託契約與正義防線前，徹底輸得一敗塗地。

【判決原文】

⒊準上，系爭合建案既因原告嗣後申請容積獎勵經市府都發局核准該容積獎勵為1039.58㎡、容積獎勵額度為28%，致使合建雙方對合建所得分配之建物範圍生有爭議，被告瑞興銀行本諸系爭信託契約，主張在原告與被告陳俊發、胡淑惠間之分屋爭議解決前，拒絕提供關於分屋協議之爭議戶別銷售虛擬帳號，並無非據，原告請求被告瑞興銀行履行系爭信託契約第8條第3款之約定，即無理由。

㈢、綜上所述，原告依兩造系爭合建契約第19條第1項前段、系爭信託契約第8條第3項約定，請求被告陳俊發、胡淑惠就原告辦理所分得建物之公開銷售，不得有反對、禁止或其他妨礙行為；被告瑞興銀行應給予原告前述建物之虛擬帳戶號碼部分，均無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

民事第二庭法官：蔡英雌
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國111年4月22日
書記官：霍薇帆

白話翻譯【法官終審判決：建商偷吞危老引爆爭議，所有請求全盤駁回，訴訟費全由建商買單】

法官針對這場合建爭議做出最終判決：

第一、大家地產因為事後向台北市都發局申請危老容積獎勵（獲准 1039.58 平方公尺、高達 28% 的額度），卻企圖隱瞞並獨吞暴利，這正是引爆雙方對新大樓分配範圍產生嚴重爭議的導火線。瑞興銀行根據信託契約，在我父母與建商的「分屋爭議」徹底解決之前，拒絕提供這些爭議戶別的預售銷售虛擬帳號，完全合法有據。建商硬要逼銀行給帳號，毫無理由。

第二、總結所有事證，大家地產（卓家雄）依據合建契約與信託契約，告我父母「不得反對、禁止或妨礙他公開銷售房子」，以及告瑞興銀行「必須交出虛擬帳戶號碼」，在法律上「全部沒有理由」，法院一律予以駁回。

第三、本案的事實與證據已經非常明確，雙方其餘的長篇大論都不影響判決結果，法官不再一一廢話。而這場官司的訴訟費用，依民事訴訟法第 78 條規定，全部由敗訴的原告（大家地產）開支承擔。

本案由臺北地方法院民事第二庭蔡英雌法官審理，於中華民國 111 年 4 月 22 日正式作成判決書正本。

讀後心得【第一審完勝落幕！正義與鐵律聯手，黑心建商滿盤皆輸】

這段判決結語，是給予大家地產卓家雄的致命一擊，宣告他自導自演的司法恐嚇大戲，正式以「全盤皆輸」狼狽收場！

法官最後再次嚴厲定調，這場官司之所以會打，全是因為卓家雄自己貪得無厭，一邊偷用我父母的土地去向政府取得 28% 的危老容積獎勵，一邊又想黑箱作業、私吞這上千平方公尺的龐大紅利。他以為用法律手段大動作提告，就能嚇唬老實的地主、綁架專業的銀行，沒想到卻被蔡英雌法官一眼看穿他「一屋二賣」與「未經地主同意強行銷售」的流氓行徑。判決結果那四個字「應予駁回」，就是對黑心建商最嚴厲的審判。

他不只拿不到任何一個銷售帳號、動不了我父母選的任何一間精華屋，甚至連這場官司那筆昂貴的訴訟費用，都得由他自己吞下去！

這場一審的完勝，不僅彰顯了公道自在人心，更用鐵一般的判決證明：在法律與誠信面前，唯利是圖、盜章隱瞞的黑心建商，注定要為自己的貪婪付出慘痛代價！