換招兼換房東！3自然人聯手 大直「樂家康」1.8億賣出

【260708 ETtoday房產雲 換招兼換房東！3自然人聯手 大直「樂家康」1.8億賣出】

大直北安路樂家康超市（原家樂福）以1.8億元交易，共計425.5坪，在地房仲驚呼：「好便宜！低於行情。」商仲業者表示，該店面月租應在48~50萬元左右，每年約580萬元。......↓

近期實價登錄揭露，3月時樂家康超市（原家樂福）台北北安店以1.8億元交易，1+B1共計425.5坪，平均單價42.3萬元。該筆交易備註帶租約，目前營業中，現場也沒有張貼任何停業通知。經查謄本，本次交易買方為3位李姓自然人。

商仲業者透露：「該店每月租金約48~50萬元，每年算下來約580萬元，以成交總價1.8億元換算，租金投報達3.2%左右，是相當不錯的表現。」

不過，商仲業者認為：「本次交易的1.8億元略低於正常行情，雖然內政部實登未備註特殊交易，但仍不排除特殊交易的可能性。」

在地房仲、聯勝房屋專任委託部經理陳泰源表示：「該物件包含1樓及B1，將地下室面積除上1/4，本次交易店面單價僅70萬元，明顯低於行情，區域店面單價應都有百萬元水準，尤其是具指標租客承租的物件。」

此外，陳泰源表示：「該店面座落5層建物，本次交易還移轉了64坪土地，中長期具改建效益，成交總價僅1.8億元，確實有些意外。」

陳泰源表示：「該店面位於北安路595巷，有穩定的住宅人口支撐，且鄰近大直國小、道明外僑學校、實踐大學，生意穩定，從過去頂好時期至今，至少有20年以上的時間。」

ETtoday房產雲→https://house.ettoday.net/news/3197095

記者項瀚／台北報導

【大直破盤價？1.8億買下大直樂家康超市，現賺「1.1億都更財」？】

既然記者報導了，我們就來再一次且進一步解析這筆實價登錄......↓

樂家康超市（原家樂福）台北北安店，地址為：中山區北安路595巷13號。

今年3月2日，以總價1億8000萬元成交；若以權狀登記425.49坪換算，單價為42.3萬元（計算式：180000000 / 425.49 = 42.3），用OO想就知道，怎麼可能單價那麼低？

所以，

當我們從「台北市政府地政雲」點擊「詳細資訊」後會發現「備註：『特殊交易』情況、條件：含租約。」那就不難理解了……但，似乎還是太過便宜？

再仔細看，

原來，425.49坪當中，1樓只占198.08坪，而地下層／B1則高達227.42坪。只是，該物件的地下室，究竟該以1/3價還是1/4價計算呢？

通常是這樣，

如果，坪數較少、有挑高、甚至有採光、還有通風，那就以1/3計價；但如果坪數多、沒挑高、沒採光和通風，那就以1/4計算。

接下來，

我們調閱使用執照，發現地下層顯示高度僅2.85米，若扣掉壁心應該更矮，因此以1/4計算=56.86坪（計算式：227.42/4=56.86）。再加上1F面積等於總共254.94坪（計算式：198.08+56.86=254.94）。

再重算一次以還原較真實單價，總價1.8億元除以254.94坪=單價70.6萬元。相較附近一帶店面行情單坪至少破百萬元，仍是破盤價。

可我並不驚訝，

因為，坪數愈大、總價愈高的物件，投報率通常低得可憐。像豪宅通常才1%左右，若再扣除持有及養護成本，最後甚至變成負投報，更別說商用不動產的房貸利率肯定3%起跳。

因此，換作我是買家，一定用「至少3.5%投報率」反推「總價」作為我出價的「天花板」；否則，寧可把錢拿去定存。

在這樣的前提下，

該商場的月租金，我推測，應該落在約52.5萬元（180000000成交價 x 0.035投報率 / 12個月 = 月租金52萬5000）。這也跟記者採訪另一位匿名商仲表示的「月租金約48~50萬元，換算投報率約3.2%」差距不遠。

順便除以地下室用1/4計算的總坪數254.94坪，等於單坪月租金2059元（525000 / 254.94 = 2059.3）......嗯，雖偏低，也合理，畢竟大坪數嘛～

再看都更效益如何？

該店面的土地面積高達64.01坪，使用分區算住三，容積率225%。

我們把改建後能產出的坪數，「保守」估算：

土地64.01坪 x 2.25（基準容積率225%） x 1.5（都更獎勵容積50%，其它暫不加） x 1.6（公設／銷坪係數） = 345.65坪。

同樣「保守」算，跟建商6：4拆就好，分回的坪數是207.4坪；再保守一點，抓200坪就好。

再根據「樂居網」資料庫，目前「大直生活圈房價」的「新案成交價」落在約145萬元，等於更新後能分回價值至少2億9000萬元。（計算式：200坪 x 145萬 = 2億9000萬 ）

最後，對比「此次成交價1.8億元」，等於買家賺到了「至少1.1億元價差」的「未來都更價值」。

結論：

用單價 70 萬元買到，是幸運；
用投報率破 3% 出價，是理性；
用都更分回 2.9 億元，是遠見！