陳泰源 專任約房仲》惡建商剋星

更新至2024年11月30日，最新，大直實價登錄 【超級完整詳細資料下載連結】......↓

241129大直新聞 【臺北市立圖書館大直分館】 大直分館「千里鵝毛，句句暖心」歲末感謝祭。→https://www.gov.taipei/News_Content.aspx?n=B1167F83E1FE0CD9&sms=9D72E82EC16F3E64&s=34DB163E6FE8E0E5......↓

241128今周刊 首購與新青安最大差別！第七波信用管制，哪一種人最容易貸到款買房？ 央行在九月推出第七波信用管制措施，被稱為「史上最強」，針對貸款成數有了更嚴格限制，不僅投資客受影響，部分自住客也遭受波及。有鑑於此，央行10/9特別宣布符合「排除條款」的三種資格。聯勝房屋專任委託部經理陳泰源表示，央行目前貸款逼進滿水位，即便有開後門，很高機率「看得到吃不到」，他認為第七波信用管制後，房市會進入一段時間的修正期。......↓

獨家揭秘！踢爆《大家地產卓家雄》 在 《松蔦青語》 訴訟中，涉嫌對法官提供 「店面寬度作弊造假」 的錯誤數據！同時，建商被指控將住戶預繳的 管理費花到「透支負10萬」 ，並利用 《安信建經》 名下 22張無效爭議屋選票，安插「建商派劉如芸」 為人頭主委。此舉意在 強勢點交 地下室漏水、機械車位故障、消防空間被二次施工成健身房等 問題公設。 陳泰源 揭露建商公關部（ 《大家數位行銷陳思婷》 ）找 主播藝人劉涵竹 業配洗白，並持續反擊對抗《大家集團》 的惡質抹黑。提醒 《松江阡語》 住戶警惕 《大家營造》的品質問題！......↓

241123台視 10月新承作房貸利率激升 創逾15年新高 央行祭信用管制打炒房，房貸利率隨之攀升，統計五大銀行10月新承作房貸利率達2.201%、逾15年新高，至於新承作房貸金額則較9月大減234億，創3月以來新低。......↓

241122大直新聞 【中油大直加油站】 中油大直站公廁 連16年獲獎。→https://www.chinatimes.com/newspapers/20241120000568-260107......↓

241121中視+公視+民視 央行打房奏效？預售屋業績1/3掛蛋！信用管制、申貸排隊未消化 北台預售屋均成交剩每週1組！成交量腰斬 房仲：如疫情3級警戒般慘淡 【中視】 房屋仲介打電話拉客，整個下午來客數慘淡，史上最嚴格打房上路，根據住展雜誌發布市場調查，預售屋10月份指標建案，有1/3單周成交組數掛蛋，整體平均每周成交也只有一組，市場大降溫。......↓

【241120合建模式：換屋前，得先知道「公平」的「分屋價值」該怎麼算】 關於改建後的新房子，哪幾戶最終屬於你？ 若是「都更的協議合建」與「一般合建」，流程是：先分屋／分配屋→後換屋／選屋。假設與其他地主有重疊，則通常抽籤決定。 因為「合建模式」與「都更的權變」不同，一開始，必須先分屋，再依據你所分配到的、通常是價值較劣的低樓層房屋，去換你真正想住的、通常價值較優的高樓層景觀戶別。反過來說，在尚未「分屋」以前，你無法直接跳到「換屋／選屋」這個步驟。 接下來，撇除一樓店面不談，二樓以上住家的地主們，在與建商談房屋分配時，對於「換屋」之前的「分屋價值」，究竟如何計算才比較公平？......↓

241120鏡新聞 房市寒冬！房仲恐年倒千間 預售屋屋主壓力大 手機一響，點開一看只是早安圖，房仲無奈地搖搖頭，幾個月前滿滿的訊息都是要約看房，如今央行打房滿兩個月，點開LINE真的鴉雀無聲。......↓

【241119合建分屋：水平分，立體分，到底該怎麼分？】 地主與建商之間，在老屋改建新大樓後的樓層與戶數之分配方式，撇除都更權變是依據「權值」自由選換屋；市面上的合建，有兩種通常分法：立體分與水平分。 舉例， 某建案，一樓店面除外，二樓以上住宅，規劃一層9戶，也就是每一層樓皆有A1戶、A2戶、A3戶、A4戶、A5戶、A6戶、A7戶、A8戶、A9戶共九戶；換言之，二至三樓共兩層樓所以18戶、二至四樓共三層樓所以27戶……以此類推。 若採立體分： 假設，你原本的土地剛好坐落／對應在A1戶的位置，那麼就是從二樓A1戶、三樓A1戶、四樓A1戶、五樓A1戶……一路立體分上去；這種分法，極有可能讓地主一路分到價值較高的頂樓，如果土地坪數夠多的話。 所以，建商通常不願這種分法，因為它們的想法的是，透天厝或老舊公寓地主的原舊建物，頂多一至五層樓，憑什麼可以分到高樓層？其實，那是是它們不願正視「不論樓層高低，每1建坪都必須分配到地坪」這種公平思維。 若採水平分： 假設「你的土地」占「總基地」的「比例」是33.33%也就是約三分之一，依照風俗民情與慣例，一層九戶理應每層分三戶；再按照「原址原分」概念，如果你的土地對應的是A4+A5+A6，那麼就是，每一層樓的A4+A5+A6戶，由下往上，一路分配至「協議好的坪數」至「足戶」為止。當然，通常會有剩餘坪數，不可能分配到恰恰好，這時若想多選一戶或變換現金，則另依找補機制。 只是，這樣就分不到價值較好的高樓層了，所以市面上超過九成的建商，都是這樣的分法；坦白說，這種分法，我認為建商也不算凹得太過分，多數地主往往也可接受。 但注意！ 「水平」二字其實有模糊解釋空間，黑心建商往往為了利益會惡意曲解。 【陷阱條文 之 揭露】 以合建糾紛案之「松蔦青語」為例， 以下是倒閉的原／前手建商「寶吉第」的契約條文： 新大樓樓層由雙方以「水平」方式分配之，甲方由新大樓壹樓店面（含）連續向上分配，乙方由頂樓（含）連續向下分配。 以下是寶吉第倒閉後，由「共同起造人」的「大家地產卓家雄」提供的新版契約條文，我父母看完之後覺得怪，所以沒簽： 甲乙雙方以「立體水平」分配，甲方從二樓由下往上分配，若有二人以上同時選定同戶時，則以抽籤決定並相互交換找補方式解決。 PS： 已經幫雙北市各區域地主們審約累積約20份經驗的我，敢斷定，「立體水平分」可以說是卓家雄自創的名詞。我相信他...

241115ETtoday房產雲 央行打房雙滿月將至 資深房仲：小毛頭開始撤了 央行打房至今近2個月，資深房仲表示，雖然交易量縮，但並非全是壞事。他說：「過去幾年，大家覺得房仲好賺，一窩蜂跑來做，新手業務亂簽委託，把市場搞得亂七八糟的，而在2個月前政府打房後，市場量縮，也開始慢慢剔除很多從業人員了。」......↓

241115大直新聞 【捷運劍南路站多目標大樓】 大直發展重要關鍵 蔣萬安主持劍南路TOD動工、預計2029完工。→https://udn.com/news/story/7323/8359630......↓

241114公視 新建物屋頂面積達標強制裝光電 內政部估年底前預告草案 2050淨零碳排是國家重大政策，內政部配合《再生能源發展條例》，規定屋頂面積達1000平方公尺以上的新建築，或是增建、改建達到這個規模者，都需強制設置太陽光電。估計年電能產值約17萬千瓦，相當於1年5萬戶的住家用電。內政部預計在年底前，預告《建築物設置太陽光電發電設備標準》草案。不過環團也呼籲，標準應該下修至300平方公尺，擴大納管範圍。......↓

241113「平面車位」不是你想的那樣！到底我的土地能換取多少車位數量及價值才合理？  地主跟建商談老屋改建時，除了在意建坪（房屋坪數）可分多少，也該注意車位理應分配的數量。 對建商來說，若能走「都更」不走「危老」當然最好，畢竟可申請的獎勵容積趴數較高，且基地面積超過1000平方公尺的都更案，規劃「坡道平面」車位可說是毫無懸念；但若只能走小基地的危老改建，就必須注意契約裡「平面車位」這文字陷阱。 然，不論都更或危老，你的土地坪究竟可換得多少「車位價值或數量」才是合理的？其計算公式為何？帶你全盤了解。......↓

241112東森財經 全台房仲7.4萬人再創高 網疑「有那麼賺」？業內哭了：肯定倒一片 近年因房市大好，吸引許多人進入房仲業，期望快速致富。根據內政部最新資料，10月全台不動產經紀業達9179家、經紀人及營業員共達7萬4475人，皆創下歷史新高，網友訝異比超商員工數還多，好奇「是有那麼賺嗎？」雖然一票人讚「早就賺到流油」，但業內人士直言「很窮的房仲一大堆」，尤其這波央行打炒房下，農曆年前部分店頭會陸續歇業，明年2~3月肯定出現房仲倒閉潮。......↓

【2024年11月閱讀筆記：《和林佳龍一起去旅行》封面至第47頁◎林佳龍】 1.台灣，不是缺少美，而是缺少發現。─雄獅集團董事長王文傑 2.觀光旅遊其實是全世界最永續發展的產業，這行業平等地廣納各階層員工，促進社會流動，更提供大量就業機會，對全球GDP的貢獻達10%。無論城市或鄉村，觀光也是與在地經濟連結最深、照顧到中小企業與個體戶，更是LGBT友善、性別平權，同時維護在地的商業、農業與文化遺跡。─晶華國際酒店集團董事長潘思亮......↓

241108東森「奇岩重劃區」8字頭！老社區紅利 交通便利帶動房價 記者蔡咏恩：寬闊的街區，周邊被公園綠地環繞，這裡是北市的奇岩重劃區，因為有天際線高的限制，大多的房子都是10樓以下，戶數也比較少，而目前的成交平均單價是來到8字頭。......↓

241108大直新聞 【蔣萬安】 林延鳳質疑，過去有媒體揭露，曾任章亞若基金會董事的蔣萬安，其住處位在「明水路557巷」某社區，2022年市長、2024年總統投票日蔣的投票所也在大直，且據地方人士透露，蔣萬安妻小目前仍住在大直「根本沒搬到別處」，蔣萬安之子「大寶」學區還是在大安區的學校「疑似掛戶籍在家族其他房產之中」，退萬步言，蔣自己也做過2屆北市立委，又常稱「中山區是從小長大的地方」，怎會在北市沒地方住需要佔用官舍？→https://newtalk.tw/news/view/2024-11-07/943556......↓

241107引新聞 金龍海嘯是「打炒房」 陳泰源：房市未來10年走跌 有一些政客喜歡喊「居住正義」，並藉由發動民粹爭取選票，來獲得政治上的利益；近年的民眾黨、柯文哲、黃國昌喜歡玩這套說詞；但新國會開張，一窩蜂推出政治性的報復法案，「居住正義」更在柯氏夫婦尋覓「億元豪宅」曝光後，成為笑柄。......↓

241106台視 限貸令房市致命一擊 投資客斷頭潮來了？ 全台房市急凍，更疑似湧現投資客斷頭潮，央行祭出第七波信用管制後，部分投資客口袋不夠深、資金尬不過來，房子只好投入法拍。......↓

【241105因為容積移轉的費用「全部」由建商支出所以地主不能分？】 關於「容積移轉」（又稱作容積移入），指的是一宗土地的容積，移轉至其他可建築土地裡，並供建築使用。而這類土地，通常為保存價值之建築所定著之土地（不能拆除的古蹟之土地）、作為公共開放空間使用之可建築土地（不能蓋房的建地）、公共設施保留地、無法合併建築之小建築基地（畸零地）。括弧內的說明為不專業大白話，其餘請自行上「全國法規資料庫」搜尋。......↓

【241104小兒科建商才玩契約審閱權，關鍵在「基地範圍增減」】 翻開合建契約書第1頁，在第一條或條文之前的開頭，通常會先提及你地主是甲方，建商是乙方，同時附上「審閱期」。而審閱期，有的5天，有的7天，有的還會自作聰明寫「少於5天（就提早簽名）者自認無異議」，企圖讓你簽了無法反悔，但這麼做的建商，其實屬幼稚園等級。 因為，一份合建契約縱然規範再縝密，也不可能方方面面百分百顧到。換言之，只要在「信託以前」被你發現陷阱或漏寫之處，只要隨時提出異議，當初簽的審閱期也等於白簽。 記住：要想坑殺地主，主要有兩大方法，一是將關鍵條文漏寫，因為沒看見所以疏忽，二是創造「一個條文，多種解釋」的空間。因此，合建契約的審閱期，根本一點都不重要，要注意的應該是……↓

241102中天 三重房價追上萬華 投資若選這區錢途大好 台北市萬華區因為緊鄰台北車站和西門町商圈，但隨著屋齡增加，整體價格不見遞減，平均大約68萬元，而在新北市三重重劃區新建案房價急起直追，均價來到66萬元，既然兩邊房價差不多，一邊是台北，另一邊是新北，到底怎麼選，專家推薦，自住的話選三重。......↓

241101大直新聞 【Poetry如詩】 位於劍南站、美麗華附近的Poetry如詩，台灣沉穩原木搭配歐洲質感家具裝飾選物，打造一個高雅輕奢用餐環境，宛如一座精美藝術展館，空間中點綴著綠色植栽，更像是一座都市綠洲，讓人暫時忘卻生活繁忙瑣事煩憂。如詩每周三有駐唱歌手現場演唱，整體用餐氣氛Chill放鬆，質感滿分儀式感拉滿。此外如詩用餐不限時，包廂不額外收費，還是寵物友善餐廳，餐點更是從9點供應早午餐，一路到入夜變身時尚餐酒館，是聚餐約會都適合的大直餐酒館，大直餐廳推薦給軟絲們，如詩一樣收錄在軟西的台北餐酒館、台北包廂餐酒館、台北寵物友善餐酒館推薦中。→https://www.walkerland.com.tw/article/view/400137......↓