二樓「破盤價」進駐！一樓乏人問津？揭大直商圈「樓上更香」的生存邏輯

【二樓「破盤價」進駐！一樓乏人問津？揭大直商圈「樓上更香」的生存邏輯】

關於「赫士盟大樓」二樓（樂群三路301號），登記327坪，以每月39萬元出租給港式火鍋品牌「新東記」，換算單價僅1200元。

分享以下個人觀點：......↓

以大直的一樓店面租金而言，撇除小巷弄，單坪至少3千元起跳；而營業使用的二樓以上，怎樣也起碼單坪2千元；因此，這次出租給火鍋品牌業者，換算單價僅1200元，實在便宜、說是破盤價，一點也不為過。

原因我猜，

第一、

或許跟高公設比有關，雖說登記327坪，但根據「地籍圖資網路便民服務系統」查詢可知，二樓實際室內可營業用的面積僅168.28坪，等於公設比破半達51%！

因此，月租金除以權狀面積得出單坪1200元，若改用室內面積換算就等於單坪約2400元，也就合理許多了。

第二、

可能是，剛進駐，裝潢、裝修、鍋碗瓢盆、爐具、消防等硬體設備、人事成本，開銷很大，通常，縱然在生意好的前提下，沒經營個至少半年一年，光是想「打平」仍舊很困難。

因此，房東應該是想互蒙其利，早點租掉起碼有現金流（畢竟壹樓店面仍閒置著），一開始先便宜出租，也算是共體時艱；站在租客的立場，錢都砸進去了，又怕租約到期不給租，乾脆（肯定）簽長約。既然如此，租約就約定，未來逐步調整吧！

所以，我們在內政部的實價登錄網站的備註欄才會看到：

116年11月10日至117年11月9日，每月租金為40萬1700元（含稅）。

117年11月10日至118年11月9日，每月租金為41萬3751元（含稅）。

118年11月10日至119年11月9日，每月租金為42萬6164元（含稅）。

第三、

關於一樓店面、前身是江振誠營業的餐廳─RAW，目前尚未租掉的看法：

a.你我都知道，大直，人口低密度、捷運中運量，向來不是拚人潮的商圈，所以，

b.自然不是以「廣告招牌效益」為主的經營型態，偏偏，

c.一樓的租金行情，理當高於樓上，又是通常的社會觀念，

因此，站在租客的立場思考，相信只要：

d.網路行銷做得好、

e.品牌本身具知名度與吸客力、

f.食材與口味不能令消費者失望、

g.在「高單價商圈」開餐飲業，客戶又首重隱密感，

綜上種種，再從h.「節流」考量，當然捨棄壹樓店面，優先選擇二樓以上的商用不動產囉～

【251124ETtoday房產雲 米其林一級戰區大風吹 港式火鍋「甜價」租到Chili's舊址】

「Chili's美式餐廳」大直店歇業，改由港式火鍋品牌「新東記」接手，每月租金揭露為39萬元，此價碼低於行情。該大樓「赫士盟大樓」中的餐廳大多是由房東、赫士盟集團代理，但最新進駐的「新東記」並非該集團代理。

「Chili's美式餐廳」大直店在6月時歇業，馬上就由港式火鍋品牌「新東記」接手，並於近日開幕營業，租金價碼也隨之曝光。

據最新實價租賃顯示，「赫士盟大樓」2樓以每月39萬元出租，共登記327坪，換算單價僅1200元。實地走訪，該樓「Chili's奇利斯美式餐廳」變成「新東記」，而原本的拉麵店「凪Nagi豚骨拉麵」仍在營業中。

高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛表示：「大直商辦租金單價達2000元水準，店面型商用空間至少2400元以上，而本次討論個案僅1200元，像是所謂的關係人價碼。」

事實上，「赫士盟大樓」整棟產權都是由港商赫士盟集團持有，裡面進駐的餐廳也大多是該集團旗下所代理的品牌，包括茹絲葵、歇業的Chili's奇利斯、近期全新開幕的亘一郎KOICHIRO。

不過接手的新東記火鍋，經查登記為新東記發展公司。致電赫士盟，該公司也表示：「新東記不是赫士盟集團代理的餐飲品牌。」

聯勝房屋專任委託部經理陳泰源表示：「該區人潮雖然不及一級商圈，但屬於米其林一條街，許多高檔餐廳都設立於此，有一定的集客效應，對於想要打入台灣市場的中高端品牌來說，確實是個好選擇。」

陳泰源接著表示：「正因為大直不是以廣告招牌效益為主，也不是拚人潮、翻桌率的商圈，2樓以上店面在價格優勢下，整體而言具競爭力，像是RAW就是在撤出後，目前看似仍尚未出租。」

ETtoday房產雲→〔 https://house.ettoday.net/news/3072300 〕

記者項瀚／台北報導